När man talar om besittningsskyddet syftar man vanligtvis på det direkta besittningsskyddet för bostadshyresrätter. Skyddet innebär att hyresvärden inte fritt kan säga upp hyresgästen. Besittningsskyddet kan endast brytas genom vissa i hyreslagen uppställda grunder samt om hyresgästen skulle allvarligt missköta sig. I den här artikeln förklarar vi översiktligt vem som har besittningsskydd samt när det kan brytas. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighets- och hyresrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Vem har besittningsskydd?
Besittningsskyddet regleras i hyreslagen (12 kap. jordabalken). Där föreskrivs att endast vissa bostadshyresgäster har besittningsskydd. Dessa är
- Förstahandshyresgäst till en hel lägenhet
- Andrahandshyresgäst till en hel lägenhet där hyresförhållandet har varat längre än två år i följd
- Hyresgäst till ett eller fler möblerade rum (lägenhet utan kök eller kokvrå) eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd
I följande hyressituationer har inte hyresgästen besittningsskydd
- Inneboende
- Hyra av hotellrum eller vandrarhem
- Om hyresgästen och hyresvärden har i särskilt handling kommit överens om att besittningsskyddet inte ska gälla och det har godkänts av antingen hyresnämnden eller på andra sätt enligt 12:45 a jordabalken.
Besittningsskyddet kan brytas om hyresgästen allvarligt missköter sig
Har hyresgästen misskött sig så allvarligt att hyresavtalet kan förverkas enligt 12:42 jordabalken bryts besittningsskyddet automatiskt, och hyresgästen måste flytta. Vad som utgör grund för förverkande är t.ex. om
- Hyresgästen dröjer med att betala hyran med mer än en vecka. Hyresgästen har dock en chans att inom tre veckor från delgivning om uppsägning betala hyran, innan denne tvingas att flytta.
- Lägenheten endast används för näringsverksamhet istället för bostad, utan hyresvärdens godkännande
- Lägenheten används för brottslig verksamhet
Besittningsskyddet kan även brytas genom vanlig uppsägning
Hyresvärden kan även bryta besittningsskyddet om hyresgästen inte har allvarligt misskött sig. Vilka grunder för uppsägning som kan bryta skyddet regleras i 12:46 jordabalken. Listan är uttömmande. Situationerna är
- Huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
- huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
- lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
- avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta
- avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten fortfarande innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta
- hyresförhållandet beror av en anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av en anställning inom lantbruket eller av en annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört
- hyresförhållandet beror av en annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet
- hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Detta kan t.ex. vara att hyresgästen upprepade gånger är sen med att betala hyran, men utan att det utgör grund för förverkande
- det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör
En tvist om uppsägning där frågan är om besittningsskyddet kan brytas görs vid hyresnämnden, som i sin prövning gör en intresseavvägning mellan hyresgästens behov av bostaden och hyresvärdens behov av att använda den för det andra tänka ändamålet.1
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Ta tillvara dina rättigheter som hyresgäst eller hyresvärd genom att hålla dig välinformerad
- Undvik överraskningar och långdragna tvister genom ha koll på reglerna innan du skriver kontrakt
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten
1 Länk till artikel ”Tvist i hyresnämnden”.