Att äga den lokal man bedriver sin näringsverksamhet i är idag ett relativt sällsynt fenomen. Detta gäller särskilt de verksamheter som bedrivs i storstäderna. Anledningen till detta är flera, varav ett av de främsta har med kostnadsskäl att göra.
Den som hyr sin lokal bör alltid hålla i åtanke att man faktiskt inte äger den. Av detta följer att man i teorin alltid löper en risk att bli av med den. Väldigt få hyresvärdar skulle dock säga upp ett hållbart hyresförhållande helt utan grund då det skadar båda parter. Man kan dock som lokalhyresgäst bli lite nervös när man får höra att man faktiskt inte har något direkt besittningsskydd, alltså att man kan hävda en rätt att få behålla lokalen.
Istället har lagen valt att erbjuda ett s.k. indirekt besittningsskydd. Ett indirekt besittningsskydd erbjuder visserligen ingen rätt att behålla lokalen. Däremot erbjuder skyddet en viss rätt till ekonomisk kompensation för de fall hyresvärden får för sig att säga upp kontraktet utan skäl. Denna artikel kommer att behandla det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster samt kort beröra de förpliktelser som åvilar hyresgästen. Vi kommer även beröra ersättningsbestämmelserna.
Denna artikel är absolut inte uttömmande. Varje ärende är unikt i vilket man alltid måste avgöra frågan utifrån de konkreta omständigheterna. Vi är varmt välkomna att höra av er till oss på numret 08-678 43 00. Vasa Advokatbyrå, byrån med 20 års erfarenhet av hyra.
Indirekt besittningsskydd – rekvisit för skydd
För att en hyresgäst ska åtnjuta det indirekta besittningsskyddet så krävs det att två rekvisit är uppfyllda. Dels så ska hyresförhållandet varat i minst nio (9) månader och dels får det inte finnas grund för förverkande.
Grund för förverkande behandlas i samma bestämmelse som förverkande av bostäder (12 kap. 42§ jordabalken). Den lista som stadgas i bestämmelsen är uttömmande i vilket inga andra grunder för förverkande kan avtalas om med bindande verkan. Av detta följer att man inte kan avtala om att en förverkandegrund ska utgöra att man som lokalhyresgäst är en (1) dag sen med hyran; detta då det i listan stadgas att två (2) dagars försening utgör grund för förverkande.
Exempel på de grunder som utgör förverkande är om (i) man är mer än två dagar sen med hyran, (ii) om man upplåter eller överlåter hyresrätten utan tillstånd, (iii) om lokalen vanvårdas eller om en hyresgäst stör sin omgivning samt (iv) om man använder lokalen för annat ändamål än det avsedda. I flera fall måste hyresvärden ge hyresgästen en skriftlig anmaning att vidta rättelse varvid förverkande inte får ske om rättelse vidtas. Rättelsen ska vidtas utan dröjsmål. Ett exempel på detta är om hyresgästen vanvårdat lokalen, varpå amning om rättelse ska ske innan förverkande.
Resultatet av ett förverkande är att kontraktet sägs upp med omedelbar verkan (12 kap. 6§ jordabalken). Hyresvärden brukar dock ge lite tid att avträda lokalen.
Vägra förlängning?
I fall man varit en ”bra” hyresgäst och inte agerat på ett sätt som utgör grund för förverkande ha man ett indirekt besittningsskydd. För att hyresvärden ska kunna säga upp kontraktet till upphörande, utan att behöva ersätta hyresgästen, måste man ha ett giltigt skäl.
Vad som menas med ett giltigt skäl stadgas i 12 kap. 57§ jordabalken. Dessa skäl är:
- Hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet,
- huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
- huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst
- hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller
- de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden
Den punkt som förtjänas belysas lite närmare är punkten fyra (4). Denna punkt kallas för generalklausulen vilken fungerar som en ventil för de fall hyresvärden har ett skäl att säga upp kontraktet utanför de grunder som nämnts. Bestämmelsen stadgar varken exempel eller liknande för vad dessa skäl kan göra. I vilket fall betonar förarbetena att frågan om det föreligger en ”befogad” anledning alltid måste göras i det konkreta fallet. I prövningen ska man vidare väga parternas intressen mot varandra, hyresgästens intresse av fortsatt nyttjanderätt mot hyresvärdens intresse av att avsluta kontraktet.
Ersättningen
Skulle det vara så att man som hyresgäst blivit nekad fortsatt hyra av lokalen utan att hyresvärden har ett giltigt skäl, så har man troligen rätt till ersättningen. Denna ersättning regleras i 12 kap. 58b§ jordabalken. Ersättningen ska täcka minst 12 månaders hyra i vilket man då räknar på ett snitt av månadshyran. Utöver denna minimigräns har även hyresgästen rätt till skadestånd avseende den förlust som orsakas av att lokalen måste avträdas. Exempel på skada som hyresgästen kan lida är förlorad kundkrets och dylikt.
När man som hyresgäst anmanas att flyttas ut p.g.a. uppsägning, oavsett om det är vägrad förlängning eller uppsägning av kontraktet, är det viktigt att man själv är aktiv. Av 12 kap. 58§ 3st jordabalken följer att hyresgästen har en skyldighet att hänföra frågan om ersättning till hyresnämnden. Detta ska ske inom två månader från den skriftliga uppsägningen.
Författad av jur. trainee Henrik Berg