Innehållet för avtal om nyttjande av fast egendom är, till skillnad från avtal i allmänhet, starkt reglerad i lag där sämre villkor för nyttjanderättshavaren som huvudregel är utan verkan. Ett exempel är hyra, som regleras i 12 kap jordabalken (även kallad hyreslagen). Olika regler gäller för olika typer av nyttjanderätter när det kommer till exempelvis uppsägningstid, hur en uppsägning ska gå till, skadestånd eller vilken domstol som man vänder sig till vid tvist. Men det är inte alltid helt lätt att juridiskt klassificera avtal för att veta vilka regler som ska tillämpas. Det händer att avtalsparterna i avtalet har kallat det för ett servitut men att det senare vid en tvist visat sig vara en jakträtt. I den här artikeln ska några av de vanligaste formerna av nyttjanderätter presenteras och vad som kännetecknar dem. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig!
Hyra och nyttjanderätt till fastighet
Hyra är avtal när någon mot betalning får helnyttjanderätt till hus eller del av hus enligt 12 kap. jordabalken. Nyttjandet måste avse en lokaliserad del av ett hus och inte t.ex. en rätt att gå runt och bedriva försäljning inom ett stort köpcentrum. Betalningen kan ske i form av pengar, men också i form av annat som t.ex. mat. Det går också att avtala om en hyra som består av både pengar och annat vederlag.
Om den uthyrda lägenheten ska användas som någons hem och bostad handlar det om bostadshyra. Reglerna finns i 12 kap. jordabalken och lagen om uthyrning av egen bostad.
Om den uthyrda lägenheten ska användas för något annat syfte, t.ex. näringsverksamhet eller träningslokal klassificeras det som lokalhyra, som har särskilda regler enligt 12 kap jordabalken.
Arrende och nyttjanderätt till fastighet
Arrende är avtal när någon mot betalning får helnyttjanderätt till jord. Dessa kännetecknas av relativt långa uppsägningstider.
Om syftet är att jorden ska användas för jordbruk klassificeras det som ett jordbruksarrende. Reglerna finns i 9 kap. jordabalken.
Om syftet är annat än jordbruk och nyttjanderättshavaren har rätt enligt avtalet att på jorden uppföra eller bibehålla bostadshus – som också är huvudsyfte för avtalet – handlar det om ett bostadsarrende. Reglerna för bostadsarrende finns i 10 kap. jordabalken.
Om syftet är annat än jordbruk och nyttjanderättshavaren har rätt enligt avtalet att på jorden uppföra eller bibehålla byggnad för förvärvsverksamhet och byggnaderna inte är av endast ringa betydelse för verksamheten klassificeras det som ett anläggningsarrende. Ett andra krav är att den avtalade nyttjanderättstiden, om viss tid har bestämts, ska vara minst ett år men får inte vara för nyttjanderättshavarens livstid. Reglerna om anläggningsarrende finns i 11 kap. jordabalken.
Om syftet för nyttjandet av jorden är annat än jordbruk, bostadsarrende eller anläggningsarrende klassificeras det som lägenhetsarrende. Reglerna för arrende i allmänhet och lägenhetsarrende finns i 8 kap. jordabalken. Exempel är avtal om att jord ska få nyttjas för kolonilott, kajplats, parkeringsplats utomhus, lekplats eller plats för brygga.
Andra nyttjanderätter
Om nyttjande av jord sker utan att kraven för hyra eller arrende är uppfyllda klassificeras avtalet med största sannolikhet som en annan nyttjanderätt. För dessa finns ofta inga direkt tillämpliga bestämmelser i lag annat än 7 kap jordabalken om nyttjanderätter i allmänhet. För dessa finns alltså större frihet för avtalsparterna att bestämma själva om avtalsinnehållet.
Det vanligaste är avtal om nyttjande av jord, en plats eller del av hus men där fastighetsägaren inte begär något vederlag. För att arrende eller hyra ska föreligga krävs det att vederlag begärs enligt avtal.
Andra exempel är jakträtt eller fiskerätt.
Servitut och annat som inte är nyttjanderätter
Något som kännetecknar nyttjanderätter är att det är som huvudregel fritt för fastighetsägaren att välja om han eller hon vill avtala om eller säga upp ett sådant avtal. I allmänhet finns en tidsbegränsning för nyttjanderätter på max 50 år, eller för någons livstid enligt 7 kap. jordabalken.
Ett avtalsservitut är inte en nyttjanderätt eftersom kravet är att den ska gälla för i princip evig tid. Liknande gäller för rätt till elektrisk kraft. En annan skillnad är att det eventuella vederlaget betalas en gång, och inte periodvis som vid är brukligt vid nyttjanderättsavtal.
Andra s.k. belastningar på en fastighet som inte är nyttjanderätter är dem som gäller på obegränsad tid och förordnas av myndigheter istället för avtal mellan parter. Dessa är t.ex. officialservitut, vägrätt, gravrätt, ledningsrätt.
Artikeln författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Vi upprättar och granskar nyttjanderättsavtal
- Undvik överraskningar genom att hålla dig välinformerad och fatta välavvägda beslut
- Vi hjälper dig i kontakten med myndigheter så du får bästa användning av din fastighet
Tvistelösning
- Vi hjälper dig genom hela processen
- Vi hjälper dig förhandla mot både privatpersoner, företag och myndigheter
Läsvärt
https://www.lantmateriet.se/sv/Fastigheter/Andra-fastighet/Tillgang-till-annans-mark/Nyttjanderatt/
https://lagen.nu/begrepp/Nyttjander%C3%A4tt