Exploateringsavtal är vanligt förekommande i samband med utbyggnad av stadsdelar eller bostadsområden. Exploateringsavtalet ingås mellan en kommun och en byggherre/exploatör när marken är privatägd. Det är ytterst sällan man stöter på termen exploateringsavtal som gemene man men för dig som kanske arbetar inom kommunen eller är blivande exploatör är det viktigt med kunskap om denna speciella form av avtal. I denna artikel kommer vi att göra en genomgång av exploateringsavtal och lyfta det vi tror du kommer att tycka är av intresse på området för exploatering.
Vad är ett exploateringsavtal?
Den 1 januari 2015 trädde en lagändring i kraft i plan- och bygglagen (PBL) som skulle förenkla och effektivisera detaljplaneprocessen. Lagändringen förde med sig nya regler för just exploateringsavtal. Exploateringsavtal sluts, precis som tidigare nämnts, mellan kommunen och exploatör, för mark som inte ägs av kommunen vilket framgår av 1 kapitlet 4 § PBL. Om det är så att marken ägs av ett kommunalt bolag räknas marken som privatägd och ett exploateringsavtal kan tecknas för att exploatera marken. Förhandlingar om exploateringsavtal pågår parallellt under framställandet av detaljplanen. Som du kanske redan snappat upp på är det en del kluriga begrepp som nämns när man talar om exploateringsavtal. För det första kan det vara fördelaktigt att förklara vad en exploatör är. En exploatör är vanligen en byggherre eller fastighetsägare som ansvarar för att utveckla (exploatera) mark eller fastighet.
En annan term som dykt upp är detaljplan. Så vad är detta? En detaljplan bestämmer hur mark och vatten ska användas inom ett visst område. I detaljplanen ska det gå att se vad som är allmänna platser, kvartersmark och vattenområden. Allmänna platser är oftast gator, torg och parker. Detaljplanen reglerar hur de allmänna platserna ska användas och utformas. Så tillbaka till exploateringsavtal. Ett exploateringsavtal är helt enkelt ett avtal om genomförande av en detaljplan. Avtalet behandlar i huvudsak ansvar och skyldigheter för exploatören och kommunen vad gäller olika moment såsom utförande, finansiering, ersättningar och fastighetsbildning bland annat. Det är kommunen som ska anta riktlinjer för de utgångspunkter och mål som ska gälla för exploateringsavtalen. Riktlinjerna är till för att tydliggöra kommunens mål och utgångspunkter med exploateringsavtal. Enligt lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar ska kommunen numera även anta riktlinjer för markanvisning.
När ska exploateringsavtal tecknas och vad ska det innehålla?
I normalfallet tecknas exploateringsavtal innan eller i samband med att detaljplanen antagits. Anledningen till detta är att möjligheterna för kommunen att teckna avtal försvåras när detaljplanen antagits. PBL:s regler angående exploateringsavtal samt andra lagar såsom avtalslagen tillämpas vid tecknandet av exploateringsavtal. Även kommunallagen sätter gränser för hur kommunen får agera. I PBL är det främst 6 kapitlet 39-43 §§ som behandlar exploateringsavtal. Påpekas bör också att byggherren, iallafall om denne är en juridisk person, ska känna till allmänna råd, lagar och förordningar som styr en kommuns rättsliga kompetens.
Avtalet ska inte handla om varken plankostnader eller frågor gällande drift och underhåll av färdigställda anläggningar. Exempel på vad som ska ingå i ett exploateringsavtal är kostnadsfördelningar, anslutningskostnader och det som ska uppföras, anläggas eller iordningställas. Även hänvisning till detaljplanen ska ingå i avtalet. Avtalet tecknas som huvudregel med villkor om att det endast ska bli giltigt om detaljplanen vinner laga kraft, dvs. om den inte längre går att överklaga. 2015 års lagändring förde med sig en rad nya regler som sätter gränserna för vad ett exploateringsavtal får innehålla. Enligt 6 kapitlet 40 § PBL har kommunen numera rätt att kräva att en byggherre eller fastighetsägare (exploatören dvs.) anlägger eller finansierar anläggandet av t.ex. vägar, gator och allmänna platser. Det krävs dock att de åtgärder som kommunen kräver är nödvändiga för genomförandet av detaljplanen.
Vi finns här för dig!
Vi på Vasa Advokatbyrå har en gedigen erfarenhet på området för förhandlingar och avtalsrätt och hjälper dig gärna med allt från små frågor till stora tvister. Vi kan delta i förhandlingen inför en exploatering samt granska och upprätta exploateringsavtal. Tveka inte att kontakta oss redan idag så hjälper vi dig vidare i ditt ärende!
Läsvärt
Skriva avtal – Vasa Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Vi förklarar vad det innebär att skriva på ett avtal – Vasa Advokatbyrå (vasaadvokat.se)