När en bostadsrättsförening anlitar en entreprenör för att utföra arbete på föreningens fastighet är det viktigt att skriva ett bra avtal. Det kan vara komplicerat för er som styrelsemedlemmar att veta hur ni ska tänka, eftersom de regler som gäller för er när ni anlitar hantverkare i egenskap av privatpersoner inte är desamma när ni anlitar hantverkare i egenskap av bostadsrättsförening, konsumenttjänstlagen gäller nämligen inte. I denna artikel reder vi ut grunderna för entreprenadjuridik i bostadsrättsföreningar.
Gränsdragningen till konsumenttjänstlagen
Konsumenttjänstlagen gäller avtal om tjänster som näringsidkare utför åt konsumenter. I lagens mening är konsument en fysisk person, en bostadsrättsförening räknas därför inte som en konsument eftersom en bostadsrättsförening är vad som kallas för en juridisk person. Ibland kan det vara så att de boende själva anlitar entreprenadfirman för att göra arbete i sina lägenheter och då kan konsumenttjänstlagen gälla för just den delen av utförandet.
Avtalet inom entreprenadjuridiken avgörande för bostadsrättsföreningar
Eftersom det inte finns en särskild lag som reglerar förhållandet mellan bostadsrättsföreningen och entreprenadföretaget är det viktigt att ni skriver ett tydligt avtal som reglerar vad som ska gälla om problem uppstår. Det kan tillexempel vara viktigt att reglera arbetets omfattning. Vilka uppgifter åtar sig entreprenören att utföra? Priset, ska ni ha fast pris eller ska betalningen ske på löpande räkning? Takpris? Vad händer om entreprenören blir försenad eller om det uppstår fel i tjänsten? All dessa frågor kan ni reglera i ett avtal.
Som tur är behöver ni inte författa hela avtalet själva. Ni kan istället använda er av ett standardavtal och särskilt anpassa det så att det passar för er situation. Vanliga standardavtal är AB04 och ABT06. Det finns två entreprenadformer som är vanliga att använda. Den ena formen kallas för totalentreprenad. Då har ni i huvudregel endast avtal med en entreprenör som också sköter projektering. Den andra entreprenadformen kallas för utförandeentreprenad. Vid en utförandeentreprenad ska byggentreprenören stå för ett fackmannamässigt utförande, men beställaren är själv ansvarig för projekteringen.
Arbetsmiljöansvar
Den som låter utföra ett byggnadsarbete eller ett anläggningsarbete kallas för byggherre. När en bostadsrätt anlitar ett entreprenadföretag är bostadsrättsföreningen byggherre. Byggherren har ett arbetsmiljöansvar. Bostadsrättsföreningen har därför ett ansvar att se till så att de regler som finns för arbetsmiljön, bland annat säkerhetsaspekter, efterlevs. En bostadsrätt kan under vissa förutsättningar överlåta arbetsmiljöansvaret till entreprenadfirman, en sådan överenskommelse måste enligt arbetsmiljölagen vara skriftlig.
Arbetsmiljöansvaret är en av de skillnader som finns när en bostadsrätt anlitar en byggfirma eller när en konsument anlitar byggfirman. En konsument har i huvudregel inget arbetsmiljöansvar.
Andra saker inom entreprenadjuridiken att tänka på innan bostadsrättsföreningar bygger om
Andra saker som kan vara viktiga att tänka på är huruvida styrelsen är beslutsför att bestämma om en byggnation. Som huvudregel kan styrelsen ta beslut i frågor som gäller löpande förvaltning medan större frågor ofta kräver stämmobeslut.
En annan sak som är viktigt att fundera över är om ändringen som ni önskar göra kräver bygglov. I vissa områden kan det tillexempel krävas ett bygglov för att måla om fasaden. För att ta reda på om det krävs bygglov kan ni höra med er kommun.
Om ni hamnar i tvist med byggbolaget
Om ni skulle hamna i tvist med byggbolaget kan ni kontakta oss för hjälp. Det kan vara så att det räcker att få hjälp att medla med bolaget i andra fall behöver ni gå till domstol. Vi har flera erfarna fastighetsjurister som kan hjälpa till med just er situation.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få en bedömning om fel eller dröjsmål som har uppstått kan ge rätt till skadestånd.
- Få hjälp att skriva ett uppdragsavtal med entreprenören.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera era chanser att få rätt till skadestånd.
- Undvik arbete som i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka era rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi på att förhandla med byggbolaget.
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.