Avtalsrätt handlar i grunden om när ett avtal blir bindande – det vill säga när parterna inte längre fritt kan backa ur. Den här artikeln går igenom de viktigaste principerna: när ett avtal anses ha ingåtts enligt svensk rätt, vilka formkrav som gäller och vad som faktiskt krävs för att en accept ska vara juridiskt giltig.
Formkrav
För de flesta avtal finns inga formkrav – avtal kan ingås såväl skriftligen som muntligen, och ibland till och med konkludent genom parternas handlande. Undantag finns dock. Köp av fastighet kräver ett skriftligt avtal undertecknat av båda parter, enligt 4 kap. 1 § jordabalken. Detsamma gäller för tomträttsupplåtelser och vissa andra sakrättsliga förvärv. Principen att ett sådant avtal inte är bindande förrän båda parter undertecknat kallas kontraktsprincipen. Praktiskt råd: kontrollera alltid om lagen ställer upp formkrav för det avtal du ska ingå, innan du förlitar dig på en muntlig överenskommelse.
Anbud, accept och löftesprincipen
Avtalslagens första kapitel reglerar hur ett avtal kommer till stånd genom den klassiska anbud-accept-modellen. Den ena parten lämnar ett anbud – ett konkret förslag på villkor – och motparten kan antingen acceptera fullt ut eller avböja. En ren accept utan förbehåll leder normalt till ett bindande avtal, förutsatt att ingen ogiltighetsgrund som tvång eller svek föreligger. Viktigt att känna till är att avtalslagen till stor del är dispositiv: parterna kan avtala om strängare krav än vad lagen föreskriver. Har parterna exempelvis kommit överens om att avtal bara kan ingås skriftligen, är accepten inte bindande förrän det kravet är uppfyllt.
Den som lämnar ett anbud är som huvudregel bunden av det under avtalad eller skälig acceptfrist – det är innebörden av löftesprincipen. Om motparten vill ändra i villkoren räknas svaret juridiskt sett som en oren accept, vilket utgör ett nytt anbud. Det ursprungliga anbudet faller då bort och rollerna byter plats: den ursprunglige anbudsgivaren kan nu fritt acceptera eller avböja det modifierade förslaget. Varje ny ändring inleder en ny anbudsrunda. Bindande avtal uppstår först när en part lämnar en ren accept – det vill säga godtar villkoren utan reservationer eller tillägg.
Att tänka på:
Är du osäker på om ett giltigt avtal har ingåtts, eller har du hamnat i en tvist med din avtalspart, bör du söka juridisk rådgivning i ett tidigt skede. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av avtalsrättsliga tvister och hjälper dig att bedöma din situation.
Läsvärt
Nu förbjuds muntliga avtal vid telefonförsäljning | SVT Nyheter
Köpeavtal – ett avtal med krav
3 olika typer av påföljder vid avtalsbrott
Förutsättningsläran – ett centralt avtalsrättsligt begrepp
Författad av: Alexander Isehag