5 tips vid tvist med bostadsrättsföreningen (brf)

Har du hamnat i en tvist med din bostadsrättsförening? Det kan handla om underhållsansvar, nekad andrahandsuthyrning eller en köpare som vägras medlemskap – situationer där det ofta är avgörande att känna till sina rättigheter. Här går vi igenom fem konkreta tips för dig som befinner dig i en sådan konflikt. Vi berättar också hur du undviker en tvist från första början.

1. Gör upp tillsammans:
   Det bästa sättet att lösa en av dessa tvister på är utan tvekan att helt enkelt sätta sig ner med styrelsen och prata. Många konflikter går att lösa på detta sätt och om ingen tredje part blandas in brukar båda parterna bli nöjdare. Det finns många olika bostadsrättskonflikter. Det kan till exempel vara saker som fuktskador på din lägenhet eller en uteplats som behöver fixas till. Men en bostadsrättskonflikt är i princip alla konflikter som har med bostadsrätten att göra. Det stora i dessa konflikter är att bestämma vem som ska betala. Sätt dig därför ner med styrelsen och försök komma överens om en lösning tillsammans. Många bostadsrättskonflikter är helt enkelt ett missförstånd som ett samtal mellan parterna snabbt kan reda ut. Dock är det inte alltid så och ibland måste du förbereda dig på att försöka få rätt mot styrelsen. Men hur ökar du dina chanser av att vinna en av dessa tvister?
2. Samla information:
   Information är makt, så enkelt är det. Den som har mest information och som kan lagen kommer oftast att vinna i en konflikt. Läs därför igenom bostadsrättens stadgar för att se om dessa säger något om din situation. Försök att ha så mycket information när du går till mötet, det kommer antagligen gå bättre om du är väl förberedd. Nästa sak som du måste vara beredd på är att du kan bli tvungen att kompromissa.

    De bästa lösningarna är när båda parterna känner att de har vunnit och detta brukar ske genom en kompromiss. Kom därför till mötet med tankesättet att du kanske kan behöva kompromissa. Men du ska inte heller vika dig helt. För att ni båda ska vara nöjda med resultatet kommer de också behöva kompromissa en del. Problemet kommer när ingen av parterna är villig att kompromissa. Då är det verkligen inte enkelt att lösa konflikten. Självklart kan man fortsätta försöka men ofta är enda sättet att tvinga motparten att ge sig. Detta sker oftast genom att använda lagen och bostadsrättsföreningens stadgar och då kan du behöva en advokat som är expert inom detta område.

3. Juridisk hjälp om du vill anmäla styrelse bostadsrättsförening:
   Juridisk hjälp är något du som bostadsrättsinnehavare kan få. En riktigt bra idé är att anlita en advokat som är van vid bostadsrättsfrågor. Denne kan då ge dig den juridiska hjälpen som du behöver för att kanske vinna tvisten. Detta är dock aldrig det första steget, försök först att göra upp det utan att dra in en tredje part. Bara när detta inte fungerar är det smart att ta in extra hjälp. Ett annat fall när du bör ta in juridisk hjälp är om du känner att du blir särbehandlad av din bostadsrättsförening. Det finns nämligen något som kallas för likhetsprincipen, den säger att alla ska behandlas lika om det inte finns sakliga skäl till den annorlunda behandlingen. Vad sakligt innebär är dock inte definierat särskilt bra och du kan därför behöva en advokat som sätter sig in i just ditt fall.

     En av dem stora anledningarna till att vissa människor inte kontaktar en advokat är kostnaden. Men du kan faktiskt få juridisk hjälp utan att gå bankrutt i processen. I Sverige har vi nämligen något som kallas för rättsskydd. Som många av er säkert vet kommer den som förlorar i tingsrätten få betala både sina egna och motpartens advokatkostnader. Rättsskyddet finns därför till för att alla ska våga dra saker hela vägen till tingsrätten. Om du har en inkomst på under 260 000 kronor per år kan du få hjälp att betala advokatkostnaderna. Detta betyder att alla har råd att dra saker hela vägen till tingsrätten utan att vara orolig för att inte kunna betala advokatkostnaderna. Även om du tjänar mer än 260 000 kronor om året brukar det finnas en utväg. Detta är då genom din hemförsäkring. Den brukar ofta innehålla ett rättsskydd som hjälper dig betala för advokatkostnader. Det enda du egentligen behöver betala med en sådan försäkring är självrisken som inte burkar vara särskilt stor. Se därför till att ha en hemförsäkring, det är väldigt viktigt! Bor du i en bostadsrättsförening brukar en hemförsäkring vara ett krav så chansen är stor att du redan har än.

4. Ta kontakt med hyresnämnden:
   Ett bra sätt att lösa många olika tvister på är att ta kontakt med hyresnämnden. De kommer kunna hjälpa till och medla mellan dig och styrelsen. Om du till exempel vill hyra ut din bostadsrätt i andra hand och styrelsen säger nej kan du prata med hyresrättsföreningen. De kan då hjälpa till att lösa tvisten åt er. Det bästa med att kontakta hyresnämnden är att det är helt gratis. Ni kommer alltså inte att förlora något på att ta kontakt med dem.

    Hyresnämnden kan dock inte alltid hjälpa till. I vissa tvister som en tvist gällande underhåll kan hyresnämnden bara medla mellan parterna. De har ingen makt att bestämma vilket betyder att om parterna fortfarande inte kommer överens finns det inget som hyresnämnden kan göra. Hyresnämnden kan bara göra sitt bästa för att medla och ge sin opartiska syn på det hela, de har ingen egentlig makt över tvisten. En bra ordningsföljd är att först försöka prata och kompromissa med styrelsen för bostadsrättsförening. Om inte det fungerar kan du kontakta hyresnämnden och hoppas att de kan hjälpa dig lösa det hela. Om de inte heller lyckas lösa det hela men anser att du har rätt kan det vara en bra idé att anställa en advokat och dra det hela till tingsrätten. På så sätt kan lagen hjälpa dig att få rätt mot styrelsen.

5. Samla stöd:
   Om det är något i bostadsrättsföreningen som du är missnöjd med och vill ändra men styrelsen säger nej finns det säkert andra i föreningen som också tycker lika som du. Om du då gör en namninsamling eller tillsammans går till styrelsen är chansen större att de fixar det eftersom det är flera människor som har samma åsikt. Prata därför med dina grannar och försök gå ihop för att tillsammans lägga fram er sak till styrelsen. Det brukar fungera mycket bättre än att gå dit helt själv för att försöka göra en skillnad. Tycker ni att hela bostadsrättsföreningen sköts väldigt dåligt kan det till och med vara läge att avsätta den nuvarande styrelsen.

    Se bara till att flera tycker som du innan du tar upp detta. Se också till att försöka prata med den nuvarande styrelsen först, att avsätta styrelsen ska aldrig vara det första man testar. Det ska vara en sista utväg, det ni gör när ni fått slut på alternativ. Är du nyinflyttad är det en väldigt bra idé att läsa igenom bostadsrättens stadgar och regler så du inte bryter mot något utan att veta om det. Kom ihåg, du är nyinflyttad här. Det betyder att det är du som ska anpassa dig och inte resten av människorna som redan bor där. Om du bara gör detta så fort du flyttar in minskar du risken att råka i konflikt med styrelsen.

Likhetsprincipen i brf – skydd mot godtycklig behandling

I bostadsrättsföreningar gäller en grundläggande likhetsprincip: alla medlemmar ska behandlas lika om inte lag eller föreningens stadgar medger annat. Styrelsen är bunden av principen och måste respektera den även gentemot en minoritet. Stadgarna kan dock tillåta differentierad behandling av olika medlemskategorier – exempelvis kan årsavgiften skilja sig beroende på om lägenheten nyttjas som bostad eller affärslokal. Principen är ett viktigt rättsskydd att känna till om du anser att föreningen behandlar dig orättvist.

Likhetsprincipen framgår inte uttryckligen av lag men anses ändå vara bindande. Den kompletteras av den s.k. generalklausulen i 7 kap. 42 § lagen om ekonomiska föreningar (LEF), som förbjuder styrelsen och övriga ställföreträdare att vidta åtgärder som ger en otillbörlig fördel åt en enskild medlem på bekostnad av andra medlemmar eller föreningen som helhet. Generalklausulen är ett centralt verktyg mot maktmissbruk inom styrelsen och kan åberopas vid en tvist.

Vanliga tvister med bostadsrättsföreningen

Som bostadsrättshavare kan du komma i konflikt med föreningen i en rad olika frågor. En vanlig tvistefråga rör föreningens underhållsansvar – exempelvis om en vattenskada orsakats av eftersatt underhåll av gemensamma ledningar, vilket kan grunda skadeståndsansvar för föreningen enligt 7 kap. bostadsrättslagen (BRL). Tvister uppstår även om nedsättning av årsavgiften när bostadsrätten är i bristfälligt skick, eller när föreningen nekar tillstånd till ombyggnation som du som bostadsrättshavare vill genomföra.

Andrahandsuthyrning är en annan återkommande tvistefråga. Föreningen kan neka uthyrning, men om du har ett godtagbart skäl – exempelvis arbete eller studier på annan ort – har du enligt 7 kap. 10–11 §§ BRL rätt att ansöka om hyresnämndens tillstånd. En jurist kan snabbt bedöma om föreningens avslag håller juridiskt. Problem kan också uppstå om föreningen nekar din köpare medlemskap efter en överlåtelse. Även här finns rättsliga begränsningar för när ett nekande är tillåtet, och det lönar sig att låta en jurist granska beslutet innan du vidtar åtgärder.

Så avsätter du styrelsen i din bostadsrättsförening

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och regleras av lagen om ekonomiska föreningar (LEF). Det är föreningens medlemmar som väljer styrelsen – och samma medlemmar kan besluta om att avsätta den, antingen i sin helhet eller enskilda ledamöter. Om ni anser att styrelsen missköter förvaltningen eller agerar i strid med föreningens intressen är det fullt legitimt att ta frågan till en föreningsstämma.

Avsättning sker via en extra föreningsstämma. Enligt 6 kap. 12 § andra stycket LEF kan minst 10 % av föreningens medlemmar begära att en sådan stämma kallas. Vid stämman hålls omröstning om avsättningen, och uppnås tillräcklig majoritet kan styrelsen bytas ut. Det är klokt att dokumentera de missförhållanden ni grundar kravet på, så att beslutsunderlaget på stämman är tydligt.

Avsätta ordföranden i bostadsrättsföreningen

Ordföranden är en styrelseledamot och kan avsättas av den som utsett honom eller henne – normalt föreningsstämman, om inte stadgarna anger annat. Rätten att avsätta en styrelseledamot framgår av 7 kap. 14 § LEF. Medlemmarna har alltså den yttersta makten att byta ut ordföranden om förtroendet saknas, och detta kan ske oberoende av mandatperiodens längd.

Innan ni formellt avsätter ordföranden kan det vara klokt att söka dialog – ibland räcker ett samtal för att ordföranden väljer att avgå frivilligt. Skulle det inte ge resultat kan minst 10 % av de röstberättigade medlemmarna begära en extra föreningsstämma enligt 6 kap. 12 § LEF, där frågan om avsättning tas upp till omröstning. Tänk på att kalla till stämman korrekt och i god tid för att beslutet inte ska kunna klandras i efterhand.

Juridisk hjälp vid tvist med bostadsrättsföreningen

Vissa konflikter går inte att förebygga. Oavsett vad tvisten gäller kan juridisk vägledning göra stor skillnad – både för att förstå dina rättigheter och för att hantera processen på ett effektivt sätt.