När du ska sälja din bostadsrätt och därmed överlåta den till en ny ägare, brukar det ställas ett krav på att det ska upprättas ett överlåtelseavtal. För den typen av avtal finns det några kriterier som i normalfallet behöver uppnås för att det ska vara giltigt. I den här artikeln kommer vi gå igenom hur ett sådant avtal ska ingås och hur du undviker att det avtalet senare ogiltigförklaras.
Krav på skriftligt överlåtelseavtal
Innan 1 juli 1982 gällde endast krav på skriftlighet för överlåtelse av fastighet (fast egendom), men efter nämnda datum infördes samma krav för överlåtelse av bostadsrätter. Det innebär alltså att ett muntligt överlåtelseavtal som huvudregel inte brukar anses vara giltigt. En anledning till varför det infördes ett krav på skriftlighet även beträffande överlåtelse av bostadsrätter, var för att det skulle bli ett mer ordnat rättsförhållande för de parter som ingår överlåtelseavtalet, nämligen för säljaren och köparen av bostadsrätten. Eftersom kravet är skriftlighet, behöver alltså både säljaren och köparen skriva under överlåtelseavtalet för att det ska vara giltigt. Regleringen om krav på skriftlighet för överlåtelseavtal, finner du i 6 kapitlet 4 § bostadsrättslagen.
Köpehandlingen
I normalfallet är kravet att det i köpehandlingen behöver framgå vilken lägenhet som ska överlåtas från säljaren till köparen. Vidare behöver det även framgå av köpehandlingen vilket pris som köparen ska betala för bostadsrätten. Skulle nämnda formföreskrifter inte uppnås vid överlåtelsen, anges i 6 kapitlet 5 § tredje stycket bostadsrättslagen, att överlåtelsen inte ska anses vara giltig. Det brukar inte förhålla sig annorlunda med formföreskrifterna om det inte är fråga om ett köp, utan i stället gäller byte eller gåva av bostadsrätten.
Konsekvenser då formkravet inte uppnås
När formkravet inte är uppfyllt brukar det i praktiken bli så att överlåtelsen förklaras ogiltig. I det läget ska överlåtelsen i regel gå tillbaka. Med det menas att säljaren som överlåtit bostadsrätten behöver betala tillbaka till köparen vad han eller hon har betalat för bostaden. Skulle köparen redan ha flyttat in när överlåtelsen förklaras ogiltig, blir vanligtvis konsekvensen att köparen tvingas flytta ut och lämna tillbaka bostadsrätten till säljaren.
Om parterna ingått ett sidoavtal
Ibland kan det vara så att köparen och säljaren har ett pris som framgår av köpehandlingen, men sedan kommer de överens om ett annat pris i ett så kallat sidoavtal. Ett sådant sidoavtal är inte alls att rekommendera, då ett sådant som huvudregel brukar ogiltigförklaras enligt 6 kapitlet 4 § andra stycket bostadsrättslagen. Däremot brukar inte hela överlåtelsen ogiltigförklaras. I stället blir konsekvensen i normalfallet att det blir priset som anges i köpehandlingen som blir gällande.
Att tänka på:
Är du köpare eller säljare av en bostadsrätt och du har råkat i en tvist avseende ett överlåtelseavtal, har du visserligen nu lite mer kunskaper än de flesta gällande sådana avtal. Dock är det så att det ofta kan finnas undantag i juridiken, och det som framgår i den här artikeln är bara vad som brukar gälla rent generellt. Det bästa du kan göra om du befinner dig i en juridisk tvist, är att kontakta en jurist som hjälper dig. Vasa Advokatbyrå AB har under många år arbetat med ärenden som gäller bostadsjuridik. Hör gärna av dig till oss om du önskar juridisk assistans med din tvist.
Läsvärt
Ogiltiga förvärv av bostadsrätt och föreningens roll gentemot förvärvaren | SvJT
Köpa bostad – Kostsamt att avbryta bostadsaffär (aftonbladet.se)
Skriftligt avtal – krav eller rekommendation – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Avtalsbrott bostadsrätt – ersättning och skadestånd – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Avtalsrätt en introduktion – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag