Vad betyder servitut

Att en fastighets användning ibland förutsätter tillgång till en grannes mark är ett vanligt problem i fastighetsrätten. Den juridiska lösningen är oftast ett servitut – en rättslig konstruktion som ger en fastighet permanent rätt att nyttja en del av en annan fastighet. Det kan handla om rätten att använda en utfartsväg, en gemensam brunn eller att passera över ett visst område. Den här artikeln reder ut vad servitut innebär och vilka former som finns.

Servitutets två former – avtalsservitut och officialservitut

Ett servitut ger en fastighet rätt att nyttja en del av en annan fastighet och regleras enligt 14 kap. jordabalken (1970:994). Det finns två grundläggande former: avtalsservitut och officialservitut. Skillnaden ligger i hur servitutet har tillkommit. Avtalsservitutet uppkommer genom ett skriftligt avtal mellan fastigheternas ägare, medan ett officialservitut bildas genom en lantmäteriförrättning och beslutas av Lantmäteriet.

Härskande och tjänande fastighet – så fungerar servitutet i praktiken

Den fastighet som har rätt att nyttja den andres mark – exempelvis genom rätt att använda en brunn – kallas den härskande fastigheten. Den vars mark nyttjas kallas den tjänande fastigheten. En viktig praktisk konsekvens är att servitutsrätten följer fastigheten, inte dess ägare. Rättigheten kvarstår vid ett ägarbyte och övergår automatiskt till nästa ägare enligt 14 kap. 1 § jordabalken. Vill parterna i stället skapa en rättighet knuten till nuvarande ägare, är ett nyttjanderättsavtal rätt instrument.

Hur tar jag reda på om det finns ett servitut på min fastighet?

Alla officialservitut och många avtalsservitut finns registrerade i fastighetsregistret, som Lantmäteriet ansvarar för. Det enklaste sättet att kontrollera om din fastighet berörs är att begära ett registerutdrag hos Lantmäteriet. Tänk på att oinskrivna avtalsservitut inte syns i registret – vid ett fastighetsförvärv är det därför klokt att alltid granska köpehandlingar och eventuella bilagor noggrant för att säkerställa att inga dolda belastningar följer med.

När är ett servitut giltigt?

Avtalsservitut regleras i 14 kap. jordabalken (1970:994). Lagen ställer upp ett antal formkrav för att ett avtalsservitut ska vara giltigt. Bland annat gäller att:

• Avtalet ska vara skriftligt.
• Handlingen ska ange den härskande och tjänande fastigheten. Tex bör fastighetsbeteckningarna framgå.
• Ändamålet för upplåtelsen måste anges.
• Den tjänande fastighetens ägare ska underteckna avtalet. Men det är att rekommendera att alla inblandade parter skriver under avtalet.

Utöver formkraven måste servitutet avse en ändamålsenlig markanvändning – nyttan för den härskande fastigheten ska överväga den belastning som uppstår för den tjänande. Förarbetena beskriver detta som ett krav på ett rationellt utnyttjande av fast egendom med positiv nettoeffekt, vilket innebär en ökning av fastigheternas sammanlagda värde. Högsta domstolen har i NJA 2009 s. 656 slagit fast att bedömningen ska göras typiserat, vilket innebär att servitutet inte förlorar sin giltighet enbart för att det i ett enskilt fall saknas positiv nettoeffekt.

Ändamålet måste dessutom ha stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten – det ska röra sig om ett behov avsett för längre tid, exempelvis nyttjande av en utfartsväg. Ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten är inte tillåtet; servitutet får bara avse nyttjande i ett visst hänseende eller av en avgränsad del av fastigheten.

Frågor om servitutets giltighet och rätta utformning kan vara komplexa. Vasa Advokatbyrå hjälper dig att tolka befintliga servitut och upprätta nya avtal som håller vid en juridisk prövning.

Anlita oss för att få hjälp med:

Allmän rådgivning

• Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
• Få en bedömning om ett befintligt servitutsavtal är giltigt.
• Få hjälp att skriva ett servitutsavtal.

Tvistelösning

• Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
• Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
• Maximera dina chanser att bestrida eller att få igenom ett servitut.
• Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
• Bevaka dina rättigheter.
• Slipp att slösa tid och energi i tvist med din granne.

Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.