6 typer av dolda fel – vi ger exempel

Dolda fel i fastigheter regleras i 4 kap. 19 § jordabalken – en paragraf som ofta är avgörande i tvister mellan köpare och säljare. Vad som räknas som ett dolt fel är inte alltid självklart: samma typ av skada kan vara dold i ett fall men inte i ett annat, beroende på fastighetens skick, ålder och hur besiktningen genomförts. Den här artikeln ger en praktisk genomgång av sex vanliga feltyper och vad som krävs för att de ska betraktas som dolda i juridisk mening. Har du sålt en fastighet och möts av krav från köparen kan den här kunskapen vara avgörande för hur du bemöter anspråket.

Undersökningsplikt och dolda fel

Ansvaret för fel i en fastighet fördelas mellan köpare och säljare enligt jordabalken. Köparen har en långtgående undersökningsplikt – fel som en professionell besiktningsman rimligen borde ha upptäckt kan normalt inte åberopas mot säljaren i efterhand. Det lönar sig därför att anlita en certifierad besiktningsman redan före tillträdet, inte minst för att undvika kostsamma tvister längre fram.

Tumregeln är tydlig: fel som kan identifieras vid en fackmässig undersökning är köparens ansvar, medan fel som objektivt sett inte kunnat upptäckas faller på säljaren – det är dessa som utgör dolda fel i lagens mening. Undersökningsplikten gäller hela fastigheten, inklusive svårtillgängliga utrymmen som källare och vind. Att det är trångt eller besvärligt att ta sig fram ursäktar inte att ett utrymme hoppas över. Fel som hade kunnat identifieras vid en noggrann genomgång räknas i regel inte som dolda, oavsett om köparen faktiskt kontrollerade utrymmet eller inte.

6 typer av dolda fel

1. Fel i badrum – Ett utrymme som är en av de vanligaste som det kan finnas dolda fel i är badrummet. Det farliga med om det finns fel i badrum är att konsekvensen kan bli stora vattenskador, vilka ofta är väldigt kostsamma att åtgärda. Något som kan betraktas som dolt fel i badrum, är om tätskikt i inte är tillräckligt bra. Även om köparen skulle drabbas av svåra vattenskador är det inte säkert att du som säljare blir ansvarig, för det behöver inte anses vara ett dolt fel.
2. Fel i kök – Även i köket kan det uppstå fuktskador. Därför är det ofta ett krav på köparen att denne undersöker köket lite extra noggrant, då det precis som gällande badrum inte är säkert att fuktskadan anses som ett dolt fel.
3. Fel i taket – Här är det viktigt för köparen att denne anlitat en besiktningsman, för det är inte helt enkelt att undersöka taket själv. Ett problem som ofta kan finnas med tak, är att isoleringen inte är tillräckligt bra för att förhindra att det tränger igenom fukt. Även här är det inte alls säkert att du som säljare blir ansvarig för ett fel.
4. Fel i elinstallation – Har du som säljare exempelvis monterat spotlights, kan det vara bra att du undersöker om du har skydd för dessa som är värmeisolerande och brandisolerande. Finns det brister i sådana isoleringar kan det anses som dolda fel som köparen kan göra gällande mot dig.
5. Fel i ventilationen – Ventilationen har många olika funktioner och det är viktigt att ventilationen fungerar på ett bra sätt. Bland annat brukar ett fungerande ventilationssystem göra att temperaturen i huset är trivsam att leva i. Vidare så försvinner det ut rök och fukt ur ventilationssystemet. Viktigt är också att koldioxidhalten hålls på en godkänd nivå, vilket ett fungerande ventilationssystem brukar göra. Huruvida fel i ventilationssystemet kan anses som dolt eller ej kan bero på hur det är konstruerat. En del ventilationssystem är lättare att kontrollera tack vare hur de är konstruerade, medan andra ventilationssystem är konstruerade så att kontrollen är svårare att utföra. Vad som anses som dolt fel i ett ventilationssystem behöver dock utredas i varje enskilt fall.
6. Fel i isolering – skulle det vara så att det är stora temperaturskillnader i huset på fastigheten, kan det bero på att det är fel på isoleringen. Är isoleringen dålig kan det ibland betraktas som dolt fel.

Att tänka på:

Att ett fel inte uppmärksammades förrän efter köpet innebär inte automatiskt att det är dolt – det krävs att felet objektivt sett inte gick att upptäcka vid en normal undersökning av fastigheten. Om du som säljare ställs inför ett sådant krav är det klokt att tidigt söka juridisk rådgivning. Vasa Advokatbyrå AB har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och hjälper dig att bedöma ditt läge och driva din tvist.

Läsvärt

Fel i hus | Hallå konsument – Konsumentverket (hallakonsument.se)

Dolda fel och undersökningsplikt vid bostadköp | ICA Banken

Risk för vattenskada i bostadsrätt – Undersökningsplikt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Dolda fel i badrum, fukt, läckor och elfel – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Köpebrev och köpekontrakt hus – två olika köpehandlingar – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Författad av: Alexander Isehag