Enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken regleras om det som kallas för dolda fel. Dolda fel kan vara olika saker, men ett fel kan betraktas som dolt i ett fall medan det i ett annat fall inte betraktas som det. I den här artikeln ska vi kort förklara vad dolda fel är och sedan ska vi ge sex exempel på fel som under vissa förutsättningar kan anses som dolda i juridisk mening. För dig som sålt en fastighet kan det vara bra att ha lite kunskaper om dolda fel, om det är så att en köpare skulle göra gällande dolt fel mot dig.
Undersökningsplikt och dolda fel
Det kan sägas finnas en uppdelning av vem som ansvarar för olika typ av fel som kan visa sig finnas i fastighet. Den som köper din fastighet har en långtgående plikt att undersöka fastigheten efter fel. Felen som bör kunna upptäckas vid en sådan undersökning om köparen använder sig av en professionell besiktningsman, går i regel inte att göra gällande efter köpet av fastigheten.
Ansvarsfördelningen ser ut på så sätt att fel som ska gå att upptäckas vid en undersökning av fastigheten ligger på köparen, och fel som inte ska gå att upptäcka ligger i regel på dig som säljare. Det är de felen som inte går att upptäcka som kan betraktas som dolda fel. Även om det kan vara trångt att ta sig fram i vissa utrymmen såsom källaren och vinden, behöver dessa utrymmen undersökas. Fel som går att upptäcka i nämnda utrymmen, kan vara fel som inte betraktas som dolda fel.
6 typer av dolda fel
- Fel i badrum – Ett utrymme som är en av de vanligaste som det kan finnas dolda fel i är badrummet. Det farliga med om det finns fel i badrum är att konsekvensen kan bli stora vattenskador, vilka ofta är väldigt kostsamma att åtgärda. Något som kan betraktas som dolt fel i badrum, är om tätskikt i inte är tillräckligt bra. Även om köparen skulle drabbas av svåra vattenskador är det inte säkert att du som säljare blir ansvarig, för det behöver inte anses vara ett dolt fel.
- Fel i kök – Även i köket kan det uppstå fuktskador. Därför är det ofta ett krav på köparen att denne undersöker köket lite extra noggrant, då det precis som gällande badrum inte är säkert att fuktskadan anses som ett dolt fel.
- Fel i taket – Här är det viktigt för köparen att denne anlitat en besiktningsman, för det är inte helt enkelt att undersöka taket själv. Ett problem som ofta kan finnas med tak, är att isoleringen inte är tillräckligt bra för att förhindra att det tränger igenom fukt. Även här är det inte alls säkert att du som säljare blir ansvarig för ett fel.
- Fel i elinstallation – Har du som säljare exempelvis monterat spotlights, kan det vara bra att du undersöker om du har skydd för dessa som är värmeisolerande och brandisolerande. Finns det brister i sådana isoleringar kan det anses som dolda fel som köparen kan göra gällande mot dig.
- Fel i ventilationen – Ventilationen har många olika funktioner och det är viktigt att ventilationen fungerar på ett bra sätt. Bland annat brukar ett fungerande ventilationssystem göra att temperaturen i huset är trivsam att leva i. Vidare så försvinner det ut rök och fukt ur ventilationssystemet. Viktigt är också att koldioxidhalten hålls på en godkänd nivå, vilket ett fungerande ventilationssystem brukar göra. Huruvida fel i ventilationssystemet kan anses som dolt eller ej kan bero på hur det är konstruerat. En del ventilationssystem är lättare att kontrollera tack vare hur de är konstruerade, medan andra ventilationssystem är konstruerade så att kontrollen är svårare att utföra. Vad som anses som dolt fel i ett ventilationssystem behöver dock utredas i varje enskilt fall.
- Fel i isolering – skulle det vara så att det är stora temperaturskillnader i huset på fastigheten, kan det bero på att det är fel på isoleringen. Är isoleringen dålig kan det ibland betraktas som dolt fel.
Att tänka på:
Har du sålt en fastighet och köparen sedan gjort gällande dolt fel i fastigheten, är det viktigt att komma ihåg att fel som köparen inte upptäckt förrän efter köpet, inte automatiskt anses som dolda fel. Därför kan det vara en stor fördel för dig att kontakta en jurist som hjälper dig med tvisten om dolt fel med din köpare. Vasa Advokatbyrå AB har lång erfarenhet av att driva tvister om dolda fel. Tveka inte att kontakta oss för att få hjälp med din tvist.
Läsvärt
Fel i hus | Hallå konsument – Konsumentverket (hallakonsument.se)
Dolda fel och undersökningsplikt vid bostadköp | ICA Banken
Risk för vattenskada i bostadsrätt – Undersökningsplikt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Dolda fel i badrum, fukt, läckor och elfel – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Köpebrev och köpekontrakt hus – två olika köpehandlingar – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag