Kontraktsbrott fastighetsköp

Det händer att köparen efter tillträdet upptäcker avvikelser från det avtalade – att boytan inte stämmer, att taket läcker, att badrummet är fuktskadat eller att en fabrik i närheten bullrar på vardagarna men låg still under helgvisningen. I sådana fall rör det sig med stor sannolikhet om fel i fastigheten enligt 4 kap. jordabalken, vilket utgör ett kontraktsbrott från säljarens sida. Nedan går vi igenom hur den juridiska felprövningen fungerar och vilka rättsliga åtgärder som kan bli aktuella. Vasa advokatbyrå bistår löpande köpare och säljare i fastighetsrättsliga tvister – välkommen att höra av dig.

Fel och kontraktsbrott vid fastighetsköp

Ett kontraktsbrott uppstår när köparen eller säljaren inte håller vad som utlovats i köpeavtalet. Vanliga exempel är att köparen inte betalar i tid, att säljaren vägrar ge tillträde på avtalad dag – eller att fastigheten visar sig vara i väsentligt sämre skick än vad avtalet anger, något som i juridisk mening utgör ett kontraktsbrott.

Det vanligaste kontraktsbrottet är att fastigheten avviker från vad parterna kom överens om – det vill säga att det föreligger fel. Huruvida fel finns vid ett fastighetsköp avgörs i första hand genom avtalstolkning utifrån vad parterna faktiskt avtalat.

Det som uttryckligen regleras i det skriftliga köpeavtalet – fastighetens yta, takets skick, om varmvatten finns, eventuella servitut – är i allmänhet okomplicerat att bedöma. Om en preciserad uppgift i avtalet visar sig felaktig är utgångspunkten klar: fel föreligger, och köparen kan göra gällande de påföljder som anges i 4 kap. jordabalken.

Svårare är det när en omständighet varken omnämns i det skriftliga avtalet, i annonsen eller i mäklarens eller säljarens muntliga uttalanden. Det kan röra sig om en fuktskada på vinden som ingen part kände till, eller ett avtalsservitut som ger en grannfastighet rätt att använda en väg över tomten – något säljaren aldrig nämnde.

För sådana fel bär säljaren inget ansvar om de faller inom köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Syftet med regeln är att varje fastighet är unik: det är inte fråga om en ny vara med garantier, utan ett objekt som köparen förväntas granska noggrant. Allt som köparen underförstått accepterat vad gäller fastighetens skick anses ingå i köpet. Brister som en omsorgsfull undersökning hade avslöjat kan köparen inte senare åberopa som fel mot säljaren.

Hur långt sträcker sig köparens undersökningsplikt?

Undersökningsplikten är långtgående. Om säljaren inte uttryckligen – i avtalet eller muntligen – har utfäst att något förhåller sig på ett visst sätt, ankommer det på köparen att själv undersöka. En praktisk tumregel är att anlita en certifierad besiktningsman och att alltid ta del av eventuella tidigare besiktningsprotokoll innan köp.

Vad gäller markens och byggnadernas fysiska skick omfattar undersökningsplikten även svårtillgängliga utrymmen – hustak, vind och brunnar med tunga lock. Hur ingående undersökningen måste vara beror på omständigheterna: husets ålder, läge och eventuella indikationer på problem såsom fuktlukt, missfärgningar i fasaden eller synliga sprickor.

Däremot gäller ingen undersökningsplikt för s.k. rättsliga fel enligt 4 kap. 18 § jordabalken. Det handlar om omständigheter som inte rör fastighetens fysiska tillstånd utan dess rättsliga status – exempelvis ett servitut, en lokalhyresgäst, en jakträtt eller en byggnad uppförd utan bygglov. Eftersom en fastighet som utgångspunkt alltid säljs fri från nyttjanderätter och belastningar ansvarar säljaren för rättsliga fel även om köparen inte aktivt efterfrågat dem.

Fel som ligger utanför undersökningsplikten och som inte upptäcks förrän efter köpet betecknas dolda fel. Ett klassiskt exempel är en fuktskada som bara hade kunnat konstateras om golv eller tapeter rivits upp – något en normal besiktning inte innefattar. För dolda fel ansvarar säljaren, och köparen kan kräva prisavdrag eller i allvarligare fall hävning av köpet.

Har säljaren någon upplysningsplikt gentemot köparen?

Som huvudregel saknar säljaren en generell skyldighet att spontant upplysa köparen om fastighetens skick – med undantag för rättsliga fel. Det finns dock ett viktigt undantag: om säljaren känner till en omständighet som denne inser skulle ha väsentlig betydelse för köpet kan en upplysningsplikt uppstå grundad på den allmänna lojalitetsplikten.

Det tydligaste exemplet är NJA 2007 s. 86. Köparen av en fritidsfastighet hade tydligt signalerat att ett lugnt och tyst läge var avgörande. Säljaren kände till en bullrande motocrossbana i närheten men teg, eftersom banan råkade vara stängd under visningsdagen. Högsta domstolen slog fast att ett sådant kvalificerat ohederligt handlande från säljarens sida kan medföra att köparens undersökningsplikt helt bortfaller – och att säljaren i stället får bära ansvaret för felet.

Värt att notera är att säljarens generella friskrivningar inte heller blir gällande i dessa situationer. En klausul om att fastigheten säljs “i befintligt skick” skyddar alltså inte en säljare som medvetet undanhållit väsentlig information.

Konstruktionsfel i äldre hus

Domstolarnas tillämpning av reglerna om fel och undersökningsplikt när det gäller felkonstruktioner i hus leder ofta till utfall som överraskar köparen – och som kan avvika markant från vad den enskilde uppfattar som rimligt.

Konstruktioner som uppfördes i enlighet med dåtidens byggnormer men som senare visade sig vara undermåliga betraktas normalt inte som fel. Logiken är att ett äldre hus underförstått säljs med de egenskaper – goda som dåliga – som var typiska för sin tidsperiod. Ju äldre huset är, desto svårare är det generellt för köparen att hävda fel med framgång. En professionell besiktning av en kvalificerad besiktningsman kan här vara avgörande för att identifiera risker redan före köpet.

För i princip nybyggda fastigheter gäller ett strängare ansvar. Här har köparen betydligt bättre möjligheter att göra kontraktsbrott gällande – bland annat mot bakgrund av de garantier som normalt följer av entreprenadrättsliga regler som AB 04 eller ABT 06, om byggentreprenad ingick som en del av förvärvet.

När ett fel i fastigheten kan konstateras och säljaren bär ansvaret uppstår en central fråga: vilka rättsliga möjligheter har köparen enligt jordabalken?

Beroende på felets art och omfattning kan köparen ha rätt till följande påföljder:

• Prisavdrag. Skadestånd kan också utgå om säljaren har varit oaktsam.

• Hävning om felet är väsentligt samt skadestånd. En köpare som vill häva måste dock väcka talan i domstol inom ett från tillträdet.

En grundläggande förutsättning är att köparen reklamerar felet till säljaren inom skälig tid efter att det upptäckts – och senast inom tio år från tillträdesdagen enligt 4 kap. 19 b § jordabalken. Utebliven reklamation kan innebära att rätten till påföljd går förlorad.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

• Ta tillvara dina rättigheter genom att hålla dig välinformerad
• Vi hjälper dig med juridiska bedömningar om fel och skador på din fastighet
• Vi hjälper dig i kontakten med försäkringsbolag och myndigheter

Tvistlösning

• Vi biträder dig i fastighetstvist
• Vi hjälper dig förhandla med motparten

Läsvärt

Kostsamt att avbryta en bostadsaffär – Aftonbladet

Fastighetköp – Studentlitteratur

Köplagen – Wikipedia

Vad händer om husköparna inte kan betala? – Villaägarna