Det är tyvärr inte ovanligt att köparen efter köpet upptäcker avvikelser från avtalet. Det kan handla om att arean för marken eller huset inte stämmer, att taket läcker, att badrummet är fuktskadat eller att en högljudd fabrik är igång på vardagarna men inte på helgen då visningen skedde. I dessa fall föreligger med största sannolikhet fel, som är ett kontraktsbrott från säljarens sida. I denna artikel förklarar vi hur den juridiska bedömningen av fel går till samt vilka rättsliga åtgärder köparen kan vidta om fel kan konstateras. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Fel och kontraktsbrott i ett fastighetsköp
Om köparen eller säljaren inte uppfyller vad denne lovat enligt fastighetsköpavtalet är det ett kontraktsbrott. Det kan t.ex. vara att köparen inte betalar i tid, att säljaren inte ger köparen tillträde i rätt tid, eller att huset är i mycket sämre skick än vad som står i avtalet.
De vanligaste kontraktsbrotten är när fastigheten avviker från vad parterna kommit överens om. Det handlar alltså om vad som brukar kallas för fel. Den juridiska bedömningen om fel föreligger vid fastighetsköp är i första hand en fråga om avtalstolkning.
Det parterna uttryckligen har berört i det skriftliga köpavtalet – t.ex. fastighetens yta, hustakets skick, om varmvatten finns, servitut – är det ofta inga större svårigheter att juridiskt bedöma. Om det finns en preciserad faktauppgift om fastigheten som inte är sann är det tydligt att fel föreligger.
Men när det kommer till saker som parterna varken har berört i det skriftliga avtalet, i annonsen eller muntligen av mäklaren eller säljaren är det desto svårare att bedöma. Det kan t.ex. handla om en fuktskada i vinden som varken säljaren eller köparen kände till eller ett avtalsservitut om att en grannfastighet har rätt att ta väg över marken som inte säljaren berättade om.
Dessa fel ansvarar inte säljaren för om det faller inom köparens undersökningsplikt. Alla fel som faller inom undersökningsplikten har köparen som huvudregel godtagit, och kan inte göra gällande fel mot säljaren. Tanken bakom lagstiftningen är att varje fastighet är unik och inte en vara som är i nyskick. Köparen har därför en skyldighet att undersöka. Undersökningspliktens omfattning kan med andra ord beskrivas som allt det som köparen underförstått har gått med på när det gäller fastighetens skick. Om priset sätts för högt p.g.a. köparen inte känner till det som omfattas av undersökningsplikten får denne skylla sig själv.
Hur långt går köparens undersökningsplikt?
Köparen har en generell undersökningsplikt som är långtgående. Om inte säljaren har i avtalet eller muntligen utfäst att något är på ett visst sätt måste köparen undersöka.
När det kommer till marken och byggnadernas fysiska skick omfattas även trånga utrymmen som är svåra att komma åt t.ex. hustak, vinden och brunnar med tunga lock på. Hur långt köparen måste gå kan bero på en rad omständigheter som t.ex. husets ålder, läget, om det finns indikationer på fel som lukt eller synbara tecken i fasaden.
Men när det kommer till s.k. rättsliga fel har inte köparen någon undersökningsplikt. Dessa är sådant som inte avser fastighetens fysiska skick, utan istället om t.ex. det finns ett servitut, en lokalhyresgäst eller en jakträtt som inte säljaren har upplyst köparen om. Det kan också vara att köparen inte kan få lagfart eller att en byggnad är uppförd utan bygglov. För dessa fel är utgångspunkten att en fastighet alltid säljs fri från nyttjanderätter och andra belastningar.
Alla fel som upptäcks senare men som köparen inte hade en skyldighet att undersöka brukar kallas för dolda fel. Det kan t.ex. handla om en fuktskada som hade krävt att tapeter och golv rivits upp för att upptäcka. Dessa ansvarar normalt säljaren för eftersom de ligger utanför köparens undersökningsplikt.
Har säljaren någon skyldighet att upplysa köparen?
Säljaren har ingen generell skyldighet att upplysa köparen om annat än rättsliga fel. Men det finns speciella undantagssituationer där säljaren vet om en omständighet som denne vet skulle väsentligen inverka på köpet.
Ett exempel är rättsfallet NJA 2007 s. 86 där köparen av en fritidsfastighet berättade för säljaren att det var mycket viktigt att den låg i område som var lugnt och tyst. Säljaren visste om att det fanns en högljudd motocrossbana i närheten som dock inte var igång under dagen då köparen besökte fastigheten. Säljaren berättade dock inte detta för köparen. Högsta domstolen fann att i dessa situationer när säljaren har handlat kvalificerat ohederligt kan köparens undersökningsplikt bortfalla och säljaren istället bli ansvarig för felet genom att inte upplysa köparen.
Om säljaren i dessa situationer har gjort generella friskrivningar gäller inte heller dem, utan säljaren ska ändå ansvara för fel.
Något om fel i konstruktionen i äldre hus
När det kommer till felkonstruktioner i hus har reglerna om fel och undersökningsplikt tolkats av domstolar på ett för många överraskande sätt.
Felkonstruktioner i äldre hus som har följt dåvarande tids byggnormer som senare visade sig vara fel brukar inte normalt bedömas som fel. Ju äldre huset är desto svårare är det för köparen att hävda fel eftersom tanken är att det är underförstått att hus som byggdes under en viss tidsperiod också innehåller både de positiva och negativa egenskaperna som är kännetecknande för hus från den tiden.
Men när det kommer till hus som är i princip nybyggda finns det dock bättre möjligheter för köparen att hävda kontraktsbrott.
Vad kan köparen göra om fel kan konstateras och säljaren ansvarar för det?
De åtgärder (påföljder) som köparen kan ta till om fel kan konstateras är
- Prisavdrag. Skadestånd kan också utgå om säljaren har varit oaktsam.
- Hävning om felet är väsentligt samt skadestånd. En köpare som vill häva måste dock väcka talan i domstol inom ett från tillträdet.
Köparen får dock aldrig glömma att först reklamera till säljaren.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Ta tillvara dina rättigheter genom att hålla dig välinformerad
- Vi hjälper dig med juridiska bedömningar om fel och skador på din fastighet
- Vi hjälper dig i kontakten med försäkringsbolag och myndigheter
Tvistlösning
- Vi biträder dig i fastighetstvist
- Vi hjälper dig förhandla med motparten
Läsvärt
https://www.aftonbladet.se/minekonomi/a/gXpeq/kostsamt-att-avbryta-en-bostadsaffar
https://www.studentlitteratur.se/kurslitteratur/juridik/juridik—allmant/fastighetskop/
https://sv.wikipedia.org/wiki/K%C3%B6plagen