Köp av fastighet är för många den största affären i livet och köpet är i hög grad reglerat genom lagstiftning. För att inte riskera att köpet inte blir giltigt, krävs bland annat att formkraven vid köp av fastighet är uppfyllda. Det är därför viktigt att känna till regelverket för att köpet går rätt till. Om något vid affären går snett gäller speciella regler inom fastighetsrätten för felansvar samt när säljaren är i dröjsmål vid exempelvis överlåtelsen. Följande bör beaktas extra noggrant innan köpet genomförs eller när minsta misstanke finns att något inte står rätt till.
Vid köp av fast egendom måste vissa specifika formkrav vara uppfyllda för att köpet ska anses vara giltigt. Tanken med formkravet är att förhindra förhastade köp och försäljningar. Köparen och säljaren blir bundna genom att formkravet uppfyllts. I enlighet med 4 kapitlet 1 § Jordabalken [1970:994] måste en köpehandling upprättas för att köpet ska bli giltigt. Bundenhet uppstår när avtalet blir giltigt och formkraven uppfylls. Löften om köp eller försäljning är inte bindande. Handlingen ska innehålla en uppgift om köpeskillingen, vad köpet avser samt vem den nya ägaren blir. Om parterna undertecknat handlingen vid olika tillfällen, måste handlingen blivit ”utgiven” av den som senast undertecknade köpekontraktet. Priset för fastigheten ska uppges till visst belopp i pengar. Vad som utgör köpeobjektet måste vara angivet. Exempelvis skulle en sådan beteckning kunna utgöras av registerutdrag ur fastighetsregistret.
- Säljarens ansvar vid dröjsmål
Reglerna om köp av fastighet fokuserar på säljarens dröjsmål. Beroende på det enskilda fallet, kan kompensation för felet utkrävas av köparen. Den vanligaste sanktionen är skadestånd. Rätt till ränta på köpbeloppet kan även förekomma. Reglerna kring felansvar hänger ihop med reglerna om formkraven vid köpet. Hävning kan göras om ett slags förbehåll gjorts vid en tidigare tidpunkt. Om inget förbehåll gjorts, kan andra sanktioner förekomma så som fullgörelse i vissa fall utkrävas.
- Fel i fastighet
Olika typer av fel brukar inom fastighetsrätten delas in i olika kategorier. Ett exempel på olika typer av fel i fastigheter är rättsliga fel som brukar betecknas som att fastigheten är vid försäljningen betecknad med juridiska sakrätter som köparen vid tidpunkten vid köpet inte kände till. Den viktigaste typen av rättsligt fel brukar sägas vara att säljaren inte är rättmätig ägare till fastigheten vid försäljningen och att köparen vid tidpunkten inte visste om det. Vanligtvis kan inte köparen få lagfart gällande försäljningen av fastigheten. Olika sanktioner skulle i fallet kunna göras gällande så som exempelvis skadestånd, men kräver normalt en juridisk bedömning utifrån omständigheterna i fallet.
Om man som köpare upptäcker att något är felaktigt vid köpet görs ett specifikt regelverk gällande säljarens felansvar gällande. Exempel på fel kan vara den köpta fastigheten inte stämmer överens med vad som avtalats mellan köparen och säljaren. Vid bedömningen av felansvaret är det i hög grad knutet till vad säljaren har angivit eller angett innan köpet gick igenom. Varje fall är olika och en bedömning bör göras i varje situation för att undvika missar eller fel med tanke på det omfattande regelverket om fastighetsköp.
Som du säkert märker är det här med fastighetsköp inte så enkelt som det först kan verka. Är du osäker kring hur vad som utgör ett fel i fastighet, säljaren är i dröjsmål eller om samtliga formkrav är uppfyllda, eller har frågor om vad lagen säger gällande fastighetsköp i allmänhet, är det alltid bra att rådfråga en advokat eller jurist som har erfarenhet av tvister som rör bostadsaffärer.
Juristtrainee Charlotte Törnstand