Många kanske förknippar lägenhet med en bostad, men en lägenhet kan även upplåtas som en affärslokal. Har en lägenhet upplåtits som lokal till ditt företag, kommer du ha glädje av att läsa den här artikeln. Vi kommer gå igenom vad som gäller beträffande lokalhyra och dessutom kommer vi reda ut begreppet indirekt besittningsskydd, vilket skiljer sig en del från det direkta besittningsskyddet som en hyresgäst till en bostad har.
Indirekt besittningsskydd och direkt besittningsskydd
Det indirekta besittningsskyddet har du i regel om du hyr en affärslokal. Med indirekt besittningsskydd menas att du som hyresgäst av en lokal, kan för det fall att du skulle lida ekonomisk förlust genom att din hyresvärd säger upp hyresförhållandet, ha rätt att få ersättning av hyresvärden. En som hyr en lägenhet som bostad brukar genom det direkta besittningsskyddet ha rätt att kunna kräva att få stanna i lägenheten, men den rätten har du normalt inte som lokalhyresgäst. Besittningsskyddet är alltså regelmässigt svagare för den som hyr en lägenhet som lokal än för den som hyr en lägenhet som bostad.
När du får ett indirekt besittningsskydd
Huvudregeln är att det indirekta besittningsskyddet inte inträder förrän hyresförhållandet har varat i minst nio månader. Det innebär alltså att om hyresvärden skulle säga upp dig från lokalen, brukar du inte kunna göra gällande sådan ersättning som blir möjlig med ett indirekt besittningsskydd. I normala fall är det också möjligt att du och hyresvärden når en överenskommelse om att det inte ska inträda något besittningsskydd för dig. För att en sådan överenskommelse ska anses juridiskt giltig, kan det ibland vara nödvändigt att vända sig till hyresnämnden för att få ett godkännande till att ni avtalar bort det indirekta besittningsskyddet.
Besittningsbrytande grunder
I 12 kapitlet 57 § jordabalken anges några besittningsbrytande grunder. Om någon av dessa går att göra gällande, brukar du som lokalhyresgäst inte ha rätt till någon ersättning trots att du har ett indirekt besittningsskydd. En av dessa besittningsbrytande grunder rör att fastigheten, som lokalen är belägen i, ska rivas. Dock krävs oftast att hyresvärden behöver finna en annan godtagbar lokal åt dig, för att slippa att betala ut ersättning.
En annan besittningsbrytande grund är om du skulle göra dig skyldig till misskötsamhet. Normalt sett krävs det att misskötsamheten inte är allt för bagettartad, utan den behöver var så pass allvarligt att det är rättfärdigat att ditt indirekta besittningsskydd upphör. Ofta behöver din hyresvärd informera dig om att du kan riskera att tappa ditt besittningsskydd, vilket brukar ske genom en så kallad rättelseanmodan.
Att tänka på:
Det kan vara så att om din hyresvärd gör gällande en besittningsbrytande grund, behöver det per automatik inte innebära att hyresvärden faktiskt har rättsligt stöd för att göra det. Detsamma gäller även om hyresvärden vill vräka dig på en gång. Vidare är det viktigt att om hyresvärden hittar en ersättningslokal till dig, att den faktiskt uppnår kravet på en godtagbar lokal. Om du driver en restaurang, är det sällan rimligt att hyresvärden hittar en lokal till dig som det inte är möjligt att driva en restaurang i. Dessa frågetecken kan en jurist hjälpa dig med och om hyresvärden inte har rätten på sin sida, kan juristen även hjälpa dig att driva en tvist mot hyresvärden. Vasa Advokatbyrå AB driver gärna din tvist mot din hyresvärd. Tveka inte att kontakta oss!
Läsvärt
Besittningsrätt – 7 svar om besittningsskyddet – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Besittningsskydd – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Besittningsskydd – uppsägning av affärslokal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag