Vid fastighetsköp har köparen en undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Kostnader för fel som hade kunnat upptäckas vid en besiktning faller normalt på köparen. Fel som inte gick att upptäcka kan däremot kvalificera som dolda fel och ge rätt till prisavdrag eller skadestånd. Den här artikeln reder ut gränserna för undersökningsplikten och vad som krävs för att ett fel ska anses dolt.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →
Begreppet dolda fel i hus
Utgångspunkten vid bedömningen av dolda fel i hus är köpeavtalet. Har säljaren utfäst att specifika egenskaper ska föreligga men de saknas, rör det sig om ett kontraktsrättsligt fel. Fel vid fastighetsköp kan alltså uppstå utan att felet för den skull är dolt. För att ett fel ska klassas som dolt krävs att det förelåg ett fel som dessutom inte var möjligt att upptäcka vid undersökningen.
Bedömningen av om ett fel är “dolt” i köprättslig mening tar sikte på om fastigheten avviker från den standard köparen hade rätt att förvänta sig. Det rör sig om ett konkret fel om fastigheten inte lever upp till vad säljaren uttryckligen utlovat – exempelvis att vatten och avlopp fungerar. Uppfylls inte löftet föreligger det som huvudregel ett kontraktsrättsligt fel, även om bevisfrågorna ofta komplicerar bilden.
Om inget konkret utfästelsefel föreligger prövas i stället om fastigheten har ett abstrakt fel – det vill säga om fastighetens skick objektivt sett avviker från vad köparen rimligen kunnat förvänta sig. Domstolen väger säljarens och köparens intressen mot varandra. Vissa brister måste köparen räkna med, till exempel åldersrelaterade renoveringsbehov eller fastigheter med kända riskkonstruktioner.
Även om ett abstrakt fel konstateras måste det också stå klart att köparen varken kände till felet eller hade kunnat upptäcka det vid en noggrann undersökning. Felet måste med andra ord ha fallit utanför undersökningsplikten.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →
För att dolt fel ska föreligga krävs att:
- Felet förelåg vid tidpunkten för husköpet. Det får inte ha uppkommit efter husköpet.
- Köparen får inte ha känt till felet sedan tidigare, köparen måste ha varit i god tro.
- Felet får inte ha omfattats av köparens undersökningsplikt.
Undersökningsplikt för att undvika dolda fel i hus
Högsta domstolen ställer genomgående stränga krav på undersökningsplikten. Som köpare bör du anlita en erfaren besiktningsman och genomföra undersökningen noggrant – det är ditt viktigaste skydd mot oväntade kostnader efter tillträdet.
Undersökningsplikten är vidsträckt och omfattar allt som hade kunnat upptäckas vid en noggrann genomgång: skymda utrymmen, krypgrunder och takbeläggning. Köparen förväntas lyfta tunga föremål, gå upp på taket och kontrollera att takplattor ligger rätt samt öppna skåpluckor. Att bryta upp bräder eller göra andra ingrepp i fastigheten krävs däremot normalt inte – om det inte finns konkreta tecken på bakomliggande skada.
I NJA 1984 s. 3 slog HD fast att om en undersökning ger indikationer på skada kan köparen vara skyldig att undersöka vidare, även om det innebär att bryta upp ett utrymme. Målet gällde röta i takkonstruktionen. HD bedömde att omständigheterna inte gett köparna anledning att gå djupare: säljaren hade lämnat upplysningar om rörens dragning och på en frågelista intygat att hen inte kände till fel i konstruktionen. Eftersom ytterligare undersökning krävt ett ingrepp i fastigheten ansåg HD att det rörde sig om ett dolt fel.
I NJA 1978 s. 307 rörde det sig om feldragna ledningar i ett nybyggt hus. HD konstaterade att felet inte gått att upptäcka ens vid en noggrann undersökning, och att korrekt utfört VA-system utgör en sådan kärnegenskap att köparen av en nybyggd fastighet har rätt att förutsätta att den uppfylls.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Har du hamnat i en tvist efter ett fastighetsköp, eller vill du ha en juridisk bedömning av om ett fel är dolt? Vi granskar även befintliga köpeavtal och ger råd inför köp.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att bedöma om det kan vara ett dolt fel.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att få rätt till eventuell ersättning.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Kontakta oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka ett möte med en av våra fastighetsjurister.