Vid fastighetsköp har köparen en undersökningsplikt. Köparen är ansvarig att betala för alla kostnader som hade kunnat upptäckas vid en besiktning. Om ett fel inte hade kunnat upptäckas kan det röra sig om ett dolt fel som kan ge rätt till ersättning. Men vad finns det för undantag? Hur långt sträcker sig undersökningsplikten? I denna artikel reder vi ut fel vid fastighetsköp och den undersökning som en köpare måste vidta.
Begreppet dolda fel i hus
När vi talar om dolda fel i hus är utgångspunkten köpeavtalet. Vad står det i kontraktet? Har säljaren gjort utfästelser om att vissa egenskaper ska föreligga som inte finns? Då kan det röra sig om ett kontraktsrättsligt fel. Fel vid fastighetsförsäljning kan således föreligga utan att det för den saken är dolt. För att något ska klassas som ett dolt fel, ska det konstateras att det förelåg ett fel som dessutom inte var oupptäckbart.
Vid bedömningen av om något är ett ”dolt fel” i köprättslig mening ska det avvika från den standard som köparen hade rätt att kräva. Det är ett konkret fel om fastigheten avviker från den standard som säljaren har utlovat. Har säljaren uttryckligen lovat att vatten och avlopp fungerar är det i huvudregel ett kontraktsrättsligt fel om det inte fungerar. Att det kan finnas bevisrättslig problematik är en annan femma.
Om det inte rör sig om ett sådant fel är nästa steg att titta på om det kan röra sig om ett abstrakt fel. Avviker fastighetens skick, ur objektiv mening, från vad en köpare normalt ska kunna förvänta sig av den förevarande fastigheten? Domstolen gör här en avvägning mellan å ena sidan säljarens och å ena sidan köparens intressen. Vissa fel har man att räkna med vid fastighetsköp, till exempel på grund av att fastigheten har kända riskkonstruktioner eller att fastigheten är så gammal att man hade att räkna med att vissa saker kan behöva renoveras.
Även om ett abstrakt faktiskt fel föreligger, måste man konstatera att det var ett fel som köparen inte kände till, och dessutom inte hade kunnat upptäcka vid husköpet. Det innebär att felet inte omfattades av köparens undersökningsplikt.
För att dolt fel ska föreligga krävs att:
- Felet förelåg vid tidpunkten för husköpet. Det får inte ha uppkommit efter husköpet.
- Köparen får inte ha känt till felet sedan tidigare, köparen måste ha varit i god tro.
- Felet får inte ha omfattats av köparens undersökningsplikt.
Undersökningsplikt för att undvika dolda fel i hus
I domstolsprövningar av undersökningsplikten har högsta domstolen ställt mycket höga krav. Du som husköpare bör därför göra en mycket noga undersökning företrädesvis med hjälp av en erfaren besiktningsman.
Undersökningsplikten omfattar allt som hade kunnat upptäckas vid husköpet. Undersökningsplikten sträcker sig så långt att en köpare förväntas undersöka skymda hörn och krypgrunder samt lyfta på tunga saker. Man förväntas gå upp på taket och titta så att takplattor ligger rätt, öppna skåp m.m. Som huvudregel krävs emellertid inte att köparen bryter upp bräder eller andra saker som kräver ett ingrepp i fastigheten, men undantag finns.
I NJA 1984 s 3 angav HD att om det vid husundersökningen finns något som pekar på att ett område är skadat kan det krävas att man bryter upp utrymmet. Det innebär att det inte är tillräckligt att konstatera att skadan var dold. Förevarande mål gällde röta i takkonstruktionen. HD bedömde att det inte fanns något som pekade på att köparna borde ha undersökt felet. Säljaren hade lämnat upplysningar om hur rören var lagda och skrivit på en frågelista där de uppgett att de inte kände till fel i konstruktionen. En ytterligare undersökning hade inte kunnat ske utan ett ingrepp i fastigheten. Omständigheterna i målet gjorde att HD ansåg att det rörde sig om ett dolt fel.
I målet NJA 1978 s. 307 bedömde HD att det rörde sig om ett dolt fel i fråga om ett hus som var nybyggt och ledningarna var feldragna. HD resonerade kring att felet inte hade gått att upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten och felet var av en sådan betydelse för fastigheten att det utgjorde en kärnegenskap som köparen kan förvänta sig att en nybyggd fastighet skulle ha.
Om du skulle hamna i en tvist i samband med ett husköp eller om du behöver hjälp att få en bedömning angående om något kan utgöra ett dolt fel kan du kontakta oss. Vi kan också göra en bedömning av gällande köpeavtal.
Anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att bedöma om det kan vara ett dolt fel.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att få rätt till eventuell ersättning.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna fastighetsjurister.