Bostadsrättslagen – några frågor som lagen reglerar

Andrahandsuthyrning

När du som bostadsrättshavare hyr ut din bostadsrätt i andrahand behöver du ha koll på om det är ett inneboendeförhållande eller om det rör en andrahandsupplåtelse. Varför det är viktigt att veta skillnaden på dessa förhållanden är för att det i regel inte krävs något samtycke från styrelsen om det är ett inneboendeförhållande, medan samtycke krävs om det rör andrahandsupplåtelse. Inneboendeförhållande kallas också för partiell sublokation och andrahandsupplåtelse kallas också för total sublokation.

För inneboendeförhållande eller partiell sublokation (del av bostaden) gäller som nämnt att du som bostadsrättshavare i regel inte behöver tillstånd från föreningen. Dock gäller det under förutsättning att inte medför men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen, vilket framgår av 7 kapitlet 8 § bostadsrättslagen. En förutsättning för att det ska anses som partiell sublokation är att du som bostadsrättshavare fortsätter att ha kontroll över din bostad. Om du hyr ut den på ett sådant sätt att det i stället är den inneboende som självständigt brukar lägenheten, är det då fråga om andrahandsupplåtelse.

Vid andrahandsupplåtelse eller total sublokation är det alltså så att den inneboende självständigt brukar lägenheten. Här gäller då att styrelsen i föreningen behöver ge sitt samtycke. Det är i huvudsak frågan om självständigt brukande, som avgör vilken typ av andrahandsuthyrning det ska anses som. Med självständigt brukande ska det inte antas att bara för att en inneboende bara får använda delar av lägenheten och att något rum är otillgängligt för den inneboende. I stället bör fästas vikt vid frågan om du som bostadsrättshavare faktiskt bor i lägenheten. Om den inneboende inte kommer in i ett rum för att du har låst det men du aldrig är hemma, kommer andrahandsuthyrningen förmodligen anses som total sublokation.

Vräkning

Det är viktigt att komma ihåg att du som bostadsrättshavare inte äger din bostadsrätt, utan du har endast en nyttjanderätt till din lägenhet. Därför finns det möjlighet för föreningen en rätt att förverka din nyttjanderätt, vilket enkelt uttryckt innebär att du blir vräkt. Föreningens rätt att förverka din nyttjanderätt framgår av 7 kapitlet 18 § bostadsrättslagen. Du kan exempelvis bli vräkt om du är försenad med att betala din årsavgift eller försenad med avgift för andrahandsupplåtelse. Ett annan grund som föreningen kan säga upp dig på är om du hyr ut din bostad i andra hand utan samtycke.

Skyldigheter för bostadsrättshavare

När du är bostadsrättshavare i en bostadsrättsförening har du vissa regler som du måste följa. Renovera din lägenhet får du göra i relativt stor utsträckning, men det finns vissa typer av renoveringar som du behöver fråga föreningen om lov för. Om det är så att din renovering innebär ett ingrepp i bärande konstruktion, är det normalt sätt en sådan renovering. Många gånger när du ska renovera badrum kan det också vara så att föreningen behöver ge dig tillåtelse. Se därför till att ha för vana att fråga föreningen när du ska renovera i lägenheten, om det är så att du känner dig osäker på vad du får göra och inte får göra.

Ytterligare en skyldighet som du har är att du underhåller den inre delen av din lägenhet, vilket framgår av 7 kapitlet 12 § bostadsrättslagen. Enligt förarbete till bostadsrättslagen anses normalt sätt inre delen av lägenheten vara golven i rummen, väggar och tak, rummens inredning, fönsterna och inner- och ytterdörren. Som huvudregel brukar gälla att föreningen är ansvarig för att reparera ledningar för bland annat avlopp och vatten. För att föreningen ska ansvara för reparation av dessa ledningar krävs dock att det faktiskt är föreningen som utrustat lägenheterna med ledningarna. Dessutom behöver ledningarna även vara till nytta för fler lägenheter än din, för att reparationen av dem ska vara föreningens ansvar.

Att tänka på

Det kan nämnas att även om din granne har fått genomföra något i sin bostadsrätt, innebär inte det en garanti för att du också får gör det. Föreningen kan anse att ditt fall på något sätt kan skilja sig från din grannes fall. Se därför till att du får föreningens samtycke, så du kan känna dig trygg med att genomföra renoveringen.

Ha alltid i åtanke att det kan finnas undantag i lag eller stadgar, varför du bör kontakta en jurist om du är osäker på något eller hamnar i en tvist med föreningen. Vasa Advokatbyrå AB har lång erfarenhet av frågor som regleras om i bostadsrättslagen. Kontakta oss så hjälper vi dig.

Läsvärt

https://www.vasaadvokat.se/vasentlig-forandring-bostadsratt/

https://www.vasaadvokat.se/tvist-med-inneboende-regler-och-villkor/

https://www.vasaadvokat.se/guide-for-dig-med-bostadsratt-i-stockholm-och-behover-en-advokat/

https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/proposition/med-forslag-till-ny-bostadsrattslag-mm_GE0392

https://www.di.se/nyheter/se-upp-for-fallorna-nar-du-hyr-ut-i-andra-hand/