Tvist med inneboende, regler och villkor

Särskilt i dessa tider där bostadssituationen i städerna är svåra så väljer många att ta sig an en inneboende. Vem denna person är varierar då det kan vara en student, ungdom, vuxen, veckopendlare m.m. Oavsett vem du tar dig an som inneboende kan det vara bra att göra sig lite bekant med de regler som gäller för uthyrningen.

Tvist med inneboende, regler och villkorHyresregleringen

Hyresregleringens två mest centrala lagar är 12 kap. jordabalken (1970:994) som reglerar hyresförhållandet och hyresförhandlingslagen (1978:304) som reglerar vis rätt till hyresförhandling. Till detta kommer en relativt ny lagstiftning som trädde i kraft 2013 vilken är lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad som regler vissa speciella förhållanden som påverkar dig som har inneboende.

Till att börja med bör vi ställa upp innebörden av att ha en inneboende. En inneboende kan man endast ha om man hyr ut sin egen privatbostad. Med privatbostad avses endast den bostad som du själv ha som hemvist. Detta utesluter alltså alla hyresförhållanden där du hyr ut till andrahandshyresgäster eller dylikt. Om du innehar flera lägenheter/bostadsrätter i övrigt så anses alltså endast en vara din privatbostad.

Rent allmänt fungerar hyresregleringen bakom inneboende att samma regler ska appliceras och hyresgästen och inneboenden med vissa undantag. Detta kan många gånger komma som en chock för de som har inneboenden när man väl hamnar i en tvist. Som hyresgäst och hyresvärd till en inneboende bör du därför särskilt ha koll på följande punkter.

Uppsägning

För att säga upp ett hyresavtal är den klara huvudregeln att detta ska ske skriftligt till motparten. Undantag från huvudregeln är när hyresförhållandet inte varat i en tid om tre månader, per den dag uppsägningen träder i kraft/börjar gälla, eller längre samt visst undantag för hyresgästens uppsägning. Om hyresgästen väljer att säga upp hyresavtalet muntligen fordras däremot ett skriftligt erkännande från hyresvärden. När man har inneboende har man ofta en daglig kontakt i vilket man sällan tänker på de formella aspekterna. Skulle problem dyka upp brukar de lösas vartefter, på sin höjd med ett muntligt avtal. Det är således viktigt att man som hyresvärd, och inneboende, håller i åtanke att ett hyresavtal alltid måste sägas upp för att gälla om det varat längre än tre månader och att båda parterna måste iaktta en viss uppsägningstid (se nedan stycke).

Uppsägningstid

Om hyresavtalet ingåtts på obestämd tid ska hyresvärden dessutom iaktta en uppsägningstid om tre månader. Man kan avtala om längre uppsägningstid men däremot kan inte uppsägningstiden förkortas. Detta innebär att regeln om tre månader är en minimiregel. Gällande uppsägning av hyresavtalet har en hyresgäst rätt att säga upp avtalet med endast en månads uppsägningstid. Denna regel stadgas i lag om uthyrning av egen bostad vilket sätter inneboenden i en något mer priviligierad ställning är jordabalkens regler. Om hyresavtalet ingåtts på bestämd tid gäller huvudregeln att hyresförhållandet även ska upphöra per den dag som stadgas i avtalet. Hyresvärden är dock fortfarande skyldig att säga upp hyresförhållandet i förväg. Hur lång tid innan som ska iakttas varierar beroende på hur längre hyresavtalet varat. Som exempel räcker en dag om hyresförhållandet varat i två veckor eller mindre, om hyresförhållandet varat i tre månader eller mer så ska vanlig uppsägningstid om tre månader iakttas. Skulle man således ha en inneboende i tre månader och en dag så måste hyresvärden säga upp avtalet samma dag som hyresförhållandet ingås.

I två fall kan ett hyresavtal för bestämd tid ”förvandlas” till obestämd tid. Det första fallet är när hyresvärden, eller hyresgästen, inte säger upp hyresavtalet till upphörande och avtalet inte stadgar annan konsekvens av att inte säga upp avtalet. Ett exempel är att hyresgäst och inneboende ingått avtal begränsat till 8 månader där det i avtalet endast stadgas att ”hyran är 5000 kr”. Om inte hyresvärden säger upp hyresavtalet inom 8 månader anses det fortlöpa på obestämd tid. Ett vanligt sett att gardera sig mot denna effekt är att ta med en klausul i hyresavtalet att utebliven uppsägning innebär en viss förlängning, t.ex. att avtalet löper med tremånadersperioder om inte avtalet sägs upp. Det andra fallet är när avtalet gäller för obegränsad tid, utan att uppsägning behöver ske, men hyresvärden trots detta inte anmodat inneboenden att flytta inom en tid om en månad efter hyresförhållandet skulle upphört.

Undantag från uppsägningstiden – förverkande

Om det kan bli aktuellt med förverkande gäller inte reglerna för uppsägningstid i vilket inneboende måste flytta ut direkt. Detta är en mycket hård konsekvens då inneboenden troligen inte har någon annan bostad om inte vänner eller familj ställer upp. Särskilt i städerna där det råder bostadsbrist kan effekten av ett förverkande bli förödande. Det är således inte orimligt att det ställs relativt höga krav på när förverkande får ske. I 12 kap. 42§ jordabalken stadgas 12 skäl som kan läggas till grund för förverkande. Denna lista är uttömmande i vilket parterna inte kan avtala om egna förverkandegrunder med bindande verkan. Man kan alltså inte som hyresgäst/värd avtala med inneboende att förverkande ska ske om inneboende glömmer att gå ut med hunden eller diska.

Exempel på några av de punkter som nämns i 12 kap. 42§ jordabalken är om inneboende inte erlägger hyran i tid, stör grannarna eller använder lägenheten/det hyrda rummet till annat syfte än avtalat. I flera av fallen måste dock hyresgästen/värden ge inneboenden chans att vidta rättelse vilket bl.a. gäller för när lägenheten/rummet används i annat syfte än det avtalade. När det gäller störningar från inneboenden har hyresgästen/värden dessutom en skyldighet att underrätta socialnämnden. Hyresgästen/värden får då inte vräka inneboenden för ens socialnämnden meddelat tillstånd. Om störningarna är särskilt allvarliga får dock inneboenden vräkas innan socialnämnden meddelats. Hyresgästen/värden ska dock i så fall meddela socialnämnden snarast. Vad som avses med ”särskilt störande” definieras inte närmare i det konkreta fallet utan varierar beroende på omständigheterna. Det står i vart fall klart att detta är en undantagsbestämmelse. Bestämmelsen torde även tillämpas väldigt sällan mot andrahandshyresgäster och inneboenden då hyresvärden istället vill ge förstahandshyresgästen en chans att vidta egna åtgärder.

När det gäller grund för förverkande är det även viktigt att som hyresgäst veta att samma regler gäller mellan dig och din hyresvärd. Du som hyresgäst har även ett ansvar för inneboenden gällande t.ex. lägenhetens vårdplikt. Om inneboenden således vållar skada kan du som hyresgäst bli ansvarig gentemot hyresvärden.

Inget besittningsskydd

Som inneboende har man däremot inget besittningsskydd vilket uttryckligen stadgas i 3§ 3st lag om uthyrning av egen bostad. Besittningsskydd kan dock avtalas om men torde vara sällan detta görs i praktiken. Som hyresgäst vill man sällan delvis förlora rådigheten över en del av sin egen bostad.

Av detta följer att man som inneboende inte har någon rätt till avtalsförlängning vilket både första- och andrahandshyresgäster har (för andrahandshyresgäster gäller särskilda regler). Detta innebär alltså att du som hyr ut till inneboende inte behöver ange en särskild grund för att vägra förlänga avtalet eller säga upp avtalet. De enda kraven som gäller är att man i vissa fall måste säga upp hyresavtalet skriftligen samt iaktta uppsägningstid.

Om det skulle föreligga grund för vräkning men att situationen inte är särskilt allvarlig, t.ex. om inneboenden är störande men gränsfall om det utgör en grund för vräkning, kan det således vara lättare att helt enkelt säga upp avtalet till upphörande. Detta ger även hyresgästen/värden en möjlighet att styra hyresvillkoren på ett helt annat sätt. Tänk dock på att vilken hyra man får ta ut regleras i lag (se nedan).

Hyran

I och med att fler och fler vill flytta in till städerna så har trycket på bostadsmarknaden ökat. Många vänder sig således till andrahandshyresrätter och inneboende. I vissa fall gäller även ockerhyror långt överstigande vad bostadens ägare eller förstahandshyresgäst betalar. För att försöka råda bot på detta problem har man infört omfattande regelverk avseende hyran och även skärpt den befintliga regleringen.

Gällande nivån på hyran framgår det av jordabalken att hyran ska sättas till en nivå som är skälig. I lag om uthyrning av egen bostad specificeras detta ytterligare i vilket hyran inte får påtagligt överstiga kapitalkostnaden jämte driftkostnaderna. Kapitalkostnaden räknas ut som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde vilken alltså kan variera något. I praxis har hovrätten stadgat att en hyra överstigande fem procent av kapitalkostnaden jämte driftkostnader anses vara för mycket.

Rent praktiskt sett om man har en inneboende i en hyresrätt bestäms vilken hyra man kan ta ut beroende på vad man själv betalar. Man gör då en beräkning av hur stor andel som inneboende hyr och fördelar den totala hyran därefter. Det innebär således att om inneboenden hyr en yta som motsvarar 20 procent av lägenheten så ska denna även stå 20 procent av hyran. Till detta får man ta ut skäliga kostnader avseende saker som rörliga kostnader (el, vatten etc.), bredband, internet etc. Man får även ta ut en viss hyra om rummet hyrs ut möblerar. Denna hyra måste dock vara skälig vilket hittills avkunnad praxis ansett ligga på maximalt 15 procent utöver inneboendens hyra.

Om man tar ut mer hyra än vad som ovan angivits kan det hända att man måste ge tillbaka en del av hyran man debiterat inneboenden. För att inneboenden ska kunna göra gällande återkrav av oskäligt hyra måste inneboenden stämma hyresgästen/värden vid hyresnämnden. Ansökan ska ha inkommit till hyresnämnden inom tre månader från dess att inneboenden lämnat lägenheten/rummet. Vid prövningen kan hyresnämnden beakta maximalt två år tillbaka i tiden från dess att ansökan kommit in. Detta innebär att om man som hyresgäst/värd tar ut en för hög hyra av inneboenden kan denna behöva återbetalas med ränta. Var således försiktig med hur du beräknas vad som är skälig hyra för din inneboende.

Hyrestvister gällande uppsägning, gästens rättigheter, vräkning, förlängning av avtal, hyra och mycket mer förkommer i allt större utsträckning. I och med att antalet tvister ökar så stiger räven behovet för privatpersoner att bli bekanta med hyreslagstiftningen. Ni som har försökt kan troligen intyga att det inte alltid är lätt att bilda sig en förståelse av hyresregleringen och än mindre att applicera denna på det konkreta fallet. Som tur är har Vasa Advokatbyrå en lång och gedigen erfarenhet av hyresjuridik. Vasa Advokatbyrå har representerat både hyresvärd, hyresgäst och inneboende gällande hyresfrågor av vitt skilda slag. Vi på Vasa Advokatbyrå arbetar alltid med just ditt intresse i fokus. Tveka inte att höra av dig!

Ring, vi hjälper dig