Bostadsrätt – 7 problem som kan uppstå i en Brf

Vad är egentligen en bostadsrätt?

När du köper en lägenhet köper du nästan alltid i juridisk mening en bostadsrätt, medan du när du köper ett hus oftast köper en fastighet. Radhus kan antingen vara en egen fastighet eller en bostadsrätt.

Att äga en bostadsrätt skiljer sig från att äga en fastighet. När du köper en bostadsrätt köper du egentligen inte själva lägenheten, utan du köper

• en andel i bostadsrättsföreningen, och
• rätten att använda lägenheten

Det är bostadsrättsföreningen, det vill säga alla medlemmar i föreningen tillsammans, som äger huset, alla lägenheter i det och marken runt omkring. I bostadsrättsföreningens stadgar bestäms vad du som bostadsrättshavare ska stå för när det kommer till underhåll och reparationer, och vad som föreningen ska ansvara för. Ofta är det så att du står för allt underhåll inne i lägenheten, medan föreningen står för förvaltningen av de gemensamma utrymmena. Ibland kan du behöva tillstånd från föreningen innan du gör större förändringar i din lägenhet, till exempel bygger om badrummet eller flyttar väggar. Du behöver också normalt sett tillstånd från bostadsrättsföreningen för att hyra ut din lägenhet. En annan viktig aspekt av att bo i bostadsrätt är att du betalar en avgift till bostadsrättsföreningen.

Om du istället köper en egen fastighet, vilket ett hus oftast är, är det du själv som äger fastigheten. Det innebär att det är du själv som har allt ansvar för underhåll och reparationer. Å andra sidan behöver du inte betala någon avgift och har friheten att renovera som du själv vill.

Hur fungerar en bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening måste ha minst tre medlemmar. Alla som har en bostadsrätt i föreningen är medlemmar. Föreningen måste också ha stadgar, där det bland annat ska framgå vilka avgifter som medlemmarna ska betala och vilka medel som ska avsättas för underhåll av huset.

För att en bostadsrättsförening ska fungera måste den ha en styrelse. Det är också ett krav enligt bostadsrättslagen. Minst tre personer måste sitta i styrelsen som ordinarie ledamöter. Styrelsen ansvarar för det löpande arbetet i föreningen, till exempel att se till att underhållet av huset sköts om och att hålla ordning på föreningens ekonomi.

Sju vanliga problem som kan uppstå i en bostadsrättsförening

1. Vem ansvarar för att lägenheten och huset är i bra skick?

   Som huvudregel är det bostadsrättshavaren som har ansvaret för allting inne i lägenheten, medan föreningen ansvarar för de gemensamma utrymmena och huset som sådant. Ibland kan det dock uppstå konflikter kring detta. Var går gränsen mellan vad som hör till lägenheten och vad som hör till huset? I ett rättsfall har Mark- och miljödomstolen exempelvis sagt att det var föreningen, och inte bostadsrättshavaren, som hade ansvaret för mögellukt i bostadens trossbotten (utrymmet mellan golvbjälkarna). Ofta finns det regler i stadgarna om var gränsen mellan föreningens och bostadsrättshavarens ansvar går.

2. Vattenskador

   Vattenskador är tyvärr inte ovanliga och de kan bli mycket kostsamma att åtgärda. Vem är det då som ska stå för reparationer och kostnader efter en vattenskada?
   När det gäller skador som uppkommit genom från en vattenledning under tryck är det föreningen som är ansvarig, förutsatt att skadan inte uppkommit på grund av bostadsrättshavarens vårdslöshet.
   För vattenskador som uppkommit på andra sätt än genom en vattenledning är utgångspunkten, precis som för andra skador, att bostadsrättshavaren är ansvarig för sådant som är inne i lägenheten medan föreningen ansvarar för allt utanför lägenheten. Det innebär att om det till exempel läcker in vatten genom taket är föreningen ansvarig för att reparera yttertaket, medan bostadsrättshavaren får stå för reparationerna inne i lägenheten. Om skadan har uppstått på grund av att föreningen eller bostadsrättshavaren har varit vårdslös eller försumlig kan ansvarsfördelningen ändras.

3. Renovering av bostadsrätten

   Om det inte står något annat i stadgarna måste den som bor i en bostadsrätt ha tillstånd från föreningen för att göra vissa större ändringar i sin lägenhet. Det gäller framförallt ingrepp i bärande väggar och i vatten-, avlopps- eller värmeledningar men kan också omfatta andra större åtgärder. Även om du som bostadsrättshavare är skyldig att be om tillstånd, har föreningen begränsad rätt att säga nej. Föreningen kan bara vägra tillstånd om åtgärden skulle vara till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett exempel är om planlösningen ändras på ett sådant sätt att lägenheten skulle bli svår att sälja.

4. Ingen vill sitta i styrelsen

   Många föreningar har problem med att det är svårt att hitta medlemmar som vill vara med i styrelsen. Enligt lagen är det dock ett krav att en bostadsrättsförening ska ha en styrelse med minst tre ordinarie ledamöter. Om föreningen inte får ihop en styrelse med tillräckligt många ledamöter, eller inte får ihop någon styrelse alls, kan de boende i värsta fall bli av med sina bostadsrätter. Boverket kan nämligen upplösa (likvidera) en bostadsrättsförening som inte har en godkänd styrelse. Bostadsrätterna omvandlas då till hyresrätter. Det är alltså väldigt viktigt att föreningen får ihop en styrelse.

5. Störande grannar

   De flesta har nog någon gång irriterat sig på en granne som har sena tillställningar, övar på ett musikinstrument eller har skrikande småbarn. Samtidigt måste man tåla en viss nivå av störningar om man ska kunna bo tillsammans i en bostadsrättsförening, och den nyinflyttade grannen kanske ändå ska ha rätt att ha en inflyttningsfest. Här blir det en balansgång mellan de olika intressen som de boende i huset kan ha. I bostadsrättslagen uttrycks det som att man som boende inte får störa på ett sätt som ”inte skäligen bör tålas”.
   En granne som stör alltför mycket kan bli uppsagd av bostadsrättsföreningen. Innan bostadsrättsföreningen kan säga upp personen måste föreningen ge den störande personen en varning och be denne att omedelbart upphöra med störningarna. Föreningen ska också underrätta socialnämnden.

6. Nedsättning av avgiften

   Om det finns en skada i lägenheten eller om du som bostadsrättshavare inte fullt ut kan utnyttja din lägenhet kan du i vissa fall ha rätt till nedsättning av avgiften. Det förutsätter dock att problemet beror på något som föreningen gjort, eller inte gjort. Om det till exempel har uppstått en vattenskada på grund av att föreningen inte har reparerat en vattenledning som föreningen visste var trasig, kan du ha rätt till nedsättning av avgiften om du inte kan bo i lägenheten under renoveringstiden.

7. Andrahandsuthyrning

   Den som äger en bostadsrätt och vill hyra ut den i andra hand måste ha tillstånd från bostadsrättsföreningen. Om föreningen säger nej kan du som boende få frågan prövad i hyresnämnden. Hyresnämnden ska ge tillstånd till andrahandsuthyrning om
   • bostadsrättshavaren har skäl för att hyra ut, och
   • föreningen inte har någon befogad anledning att vägra andrahandsuthyrningen.
   Godtagbara skäl för att hyra ut kan till exempel vara arbete eller studier på annan ort, provboende med sambo eller att marknaden gör att det är svårt att sälja lägenheten just nu. Enbart viljan att tjäna pengar på att hyra ut lägenheten är inte ett godtagbart skäl för andrahandsuthyrning. Ett exempel på när föreningen kan ha befogad anledning att vägra andrahandsuthyrningen är när andrahandshyresgästen kan förväntas bete sig på ett sätt som stör grannarna.
   Det behövs inte tillstånd från föreningen för att ha en inneboende.

Försäkringar – bra att tänka på

Din hemförsäkring skyddar de saker du har i din lägenhet. Hemförsäkringen gäller däremot oftast inte för skador på själva lägenheten, till exempel om du måste byta golv eller tapetsera om väggarna. Skador på lägenheten är ofta kostsamma att åtgärda och det kan därför vara bra att överväga att skaffa en bostadsrättsförsäkring som kan ersätta sådana kostnader. Ibland tecknar bostadsrättsföreningen en kollektiv bostadsrättsförsäkring för alla sina medlemmar.

Om du orsakar en skada på en grannes lägenhet eller de gemensamma utrymmena kan du bli ersättningsskyldig. Det kan till exempel röra sig om en översvämning som börjar i din diskmaskin och läcker ner till grannen under. Sådana kostnader kan täckas av ansvarsskyddet i din hemförsäkring.

Din hemförsäkring kan också vara till hjälp om du hamnar i en tvist med en granne eller med bostadsrättsföreningen. Vid tvister om exempelvis fel i bostaden eller skadestånd kan du genom rättsskyddet i hemförsäkringen ofta få ersättning för kostnader för juridisk hjälp.

Tvist med bostadsrättsföreningen

Om du som bostadsrättshavare har drabbats av skador, inte kan använda din lägenhet eller är oense med bostadsrättsföreningen om något annat kan det vara en god idé att anlita en jurist som kan hjälpa dig med att ta reda på vad som gäller i just din situation och eventuellt ta ditt ärende vidare till domstol. Kostnaden för juridisk hjälp täcks ofta av din hemförsäkring.

(MR)