Det kanske är så att du har blivit sugen på att köpa ett hus, men funderar på vad som gäller juridiskt kring husköpet. I den här artikeln kommer du få reda på bra saker att känna till innan du genomför köpet av ditt nya hus.
Formkrav
Köp av fastighet regleras i huvudsak av jordabalkens bestämmelser. Normalt sätt är det ganska fritt hur parter ingår avtal. Men för vissa avtal gäller ett specifikt krav på hur avtalet ska ingås, vilket också kallas formkrav. Gällande köp av hus, som juridiskt sätt benämns köp av fast egendom, anges i 4 kapitlet 1 § jordabalken hur ett avtal om sådant köp ska gå till. Där anges att avtal om köp av fast egendom ska ingås genom att det formuleras en köpehandling, som båda du som köpare och säljaren sedan behöver underteckna. Skulle bara en av er skriva under köpehandlingen, brukar köpehandlingen förklaras ogiltig. Ett muntligt avtal om köp av fast egendom är alltså i regel inte giltigt.
Utöver att köpehandlingen behöver ingås skriftligen, uppställs det i bestämmelsen krav på vilka uppgifter som ska finnas med i köpehandlingen. I köpehandlingen ska bland annat framgå vad du som köpare ska betala för huset, och även en överlåtelseförklaring från säljaren där denne medger att äganderätten av huset går över till dig som köpare. Notera att gällande beloppet som du ska betala, eller köpeskillingen som det står i lagtexten, behöver det endast framgå i köpehandlingen grunderna för hur den summan ska beräknas. Därför är det regel fullt tillräckligt att ange exempelvis vad varje kvadratmeter av fasta egendomen kostar.
Vidare behöver säljaren som överlåter huset till dig se till att två personer är vittnen till att säljarens undertecknande. Enligt 20 kapitlet 7 § jordabalken kommer lagfartsansökan förklaras vilande om det inte skett ett bevittnande. Regeln om vittnen gäller alltså endast säljarens underskrift, och det ställs alltså enligt regeln inget krav på att köparens underskrift behöver vara bevittnad.
Undersökningsplikt och dolda fel
Enligt 4 kapitlet 19 § jordabalken är det så att din skyldighet, att undersöka fastigheten innan du köper den, är långtgående. Som huvudregel är det endast fel som du som köpare inte har kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten, som du efter köpet kan hålla säljaren ansvarig för. Sådana fel kallas dolda fel. För att anses som dolda fel är det oftast så att det rör sig om fel som du inte kunde förvänta dig, exempelvis utifrån hur gammalt huset är eller om du fått någon varning från säljaren.
Om det är så att du någon gång efter köpet upptäcker ett fel som tror skulle kunna betraktas som ett dolt fel, kan du med fördel låta en besiktningsman komma till fastigheten för att undersöka den, för att därefter bedöma om det kan röra sig om ett dolt fel eller ej. Som nämnt ovan kan felet trots besiktningsmannens bedömning, inte anses som dolt om du det föreligger någon omständighet som gör att du kunde ha räknat med ett sådant fel. Det kan exempelvis vara fallet om säljaren innan köpet uppgett att den del av fastigheten där du upptäckt felet, inte har blivit renoverad på mycket länge.
En viktig regel att ha i åtanke är den som framgår av 4 kapitlet 19a § jordabalken, där det anges att du som köpare inte kan göra gällande ett fel, om du inte meddelar säljaren om felet inom en skälig tid från det att felet kommit till din kännedom. Du bör alltså reklamera felet till säljaren så fort du kan, för att annars riskerar du att din rätt att göra gällande felet går förlorad. Utöver det nämnda gäller också att fel som du märker senare än 10 år efter det att du köpt fastigheten, inte heller brukar kunna göras gällande mot säljaren på grund av att felet är preskriberat.
Att tänka på när du ska köpa hus
Att driva en tvist mot en säljare om något som gäller ditt husköp kan vara svårt om du inte har en juridisk kompetens. Vi rekommenderar att du tar hjälp av en jurist eller av en advokat som driver din tvist åt dig. Vi på Vasa Advokatbyrå AB har lång erfarenhet av tvister och fastighetsrätt. Tveka inte att höra av dig till oss så hjälper vi dig med din tvist.
Läsvärt om att köpa hus
https://www.hemnet.se/artiklar/guider/2019/09/25/s-funkar-det-besiktning-2
https://www.vasaadvokat.se/dolda-fel-forsakring-6-punkter-att-tanka-pa/
https://www.vasaadvokat.se/kontraktsbrott-fastighetskop/
https://www.vasaadvokat.se/tvistemal-vi-forklarar/
Författad av: Alexander Isehag