Uppsägning av hyreskontrakt – Tips om hur du ska göra

I dagens läge när bostadsmarknaden är svår att ta sig in på så håller de flesta hårt i sina hyreskontrakt. Men om du ändå behöver säga upp din lägenhet finns det en del saker att tänka på för att det ska gå så smidigt som möjligt. Du som hyr bostad i andra hand kan också omfattas av andra lagar och regler än de som har ett förstahandskontrakt, och då är det särskilt viktigt att känna till vad som gäller för att inte förlora ditt hyreskontrakt eller för att säga upp det i förtid.

I vissa fall kan tvister också uppstå i samband med uppsägningar av hyreskontrakt, till exempel om du ångrar din uppsägning, om hyresvärden behöver säga upp kontraktet i förtid eller om du inte gjort uppsägningen på ett korrekt sätt. I denna artikel kommer vi att fördjupa oss i allt som har med uppsägningar av hyreskontrakt att göra och ge dig tips på hur du kan lösa olika konflikter och tvister med din hyresvärd eller hyresgäst.

Uppsägning av hyreskontrakt – Tips om hur du ska göraUppsägning av hyresgäst

Att som hyresvärd säga upp en hyresgäst som har ett förstahandskontrakt är ofta både tidskrävande och komplicerat, vilket beror på att man måste ta hänsyn till hyresgästens besittningsskydd. Detta skydd är framtaget för att förhindra att man som hyresgäst kan bli utan bostad lättvindigt, och det är enbart om hyresgästen gör sig skyldig till avtalsbrott som besittningsskyddet kan brytas, vilket kallas för besittningsbrytande grunder. Alla lokalhyresgäster får automatiskt besittningsskydd nio månader efter att de tillträtt bostaden, om inget annat anges i kontraktet. Medan besittningsskyddet för bostadshyresgäster uppkommer redan vid tillträdet. Om din hyresgäst däremot har ett så kallat rivningskontrakt utan besittningsskydd så är det betydligt lättare att säga upp kontraktet.

Exempel på besittningsbrytande grunder

Den vanligaste anledningen till att du som hyresvärd kan säga upp kontraktet är att hyresgästen antingen inte har betalat hyran, eller att hyran har kommit in för sent. Andra besittningsbrytande grunder är upprepade störningar som går över gränsen för vad som är normalt. Det kan till exempel handla om högljudda bråk som återkommer regelbundet, våld eller missbruk.

För att du ska kunna säga upp din hyresgästs kontrakt måste du kunna bevisa avtalsbrott, vilket innebär att du behöver dokumentera de störningar eller händelser som skett. Detta kan till exempel göras genom att tala med störningsjouren om de kallats till platsen eller skriva ned grannarnas eventuella klagomål på hyresgästen. Hyresgästen måste dock alltid få en varning innan uppsägning för att ha en chans att behålla kontraktet.

Hyresnämnden prövar ärendet

Du som är hyresvärd och vill säga upp din hyresgäst kan ta ärendet till Hyresnämnden för prövning. Prövningen kan bara ske efter att hyresgästen har fått en varning, och Hyresnämndens utlåtande gör utifrån alla de uppgifter som finns om ärendet. Där ingår också det som skett efter att du blivit uppsagd, så om du till exempel missat att betala hyran men reglerat detta efter uppsägningen så kan Hyresnämnden bedöma att du bör få bo kvar i bostaden. Detta ger dig en andra chans att behålla bostaden, och därför är det väldigt viktigt att du så fort som möjligt rättar till de misstag du gjort och visar att du kan sköta dig som hyresgäst efter att du fått uppsägningsbeskedet.

Uppsägning av andrahandskontrakt

Vid andrahandskontrakt så är uppsägningstiden normalt en månad från hyresgästens sida, och tre månader från hyresvärdens sida, om ingenting annat anges i kontraktet. Ni kan också tillsammans komma överens om en annan uppsägningstid, men det är alltid hyresgästen som beslutar om han eller hon vill godkänna förslaget. Vid uthyrning i andra hand som pågår längre än nio månader så har hyresgästen alltid rätt till tre månaders uppsägningstid, även om vissa hyresvärdar försöker att avtala bort detta.

Vid ett hyreskontrakt i andra hand som har ett bestämt utgångsdatum, till exempel ett år, så har hyresvärden vanligen ingen rätt att säga upp kontraktet innan ett år har passerat. Ett undantag är om hyresgästen gjort sig skyldig till ett allvarligt avtalsbrott såsom att inte betala hyran. Hyresgästen har däremot alltid rätt att säga upp kontraktet och flytta ut det månadsskifte som infaller tre månader efter uppsägningen.

Muntlig uppsägning

I de allra flesta fall måste uppsägningen av ett hyreskontrakt ske skriftligt, så länge hyresgästen har hyrt bostaden i minst tre månader. Men en muntlig uppsägning kan ändå vara giltig om både hyresvärden och hyresgästen skriftligen erkänner att uppsägningen gjorts. Om hyrestiden är kortare än tre månader så räcker en muntlig uppsägning av kontraktet, men hyran måste självklart ändå betalas under den avtalade uppsägningstiden.

Uppsägningstid

Du som vill säga upp ditt hyreskontrakt behöver du kontakta hyresvärden och informera om uppsägningen, samt få en skriftlig bekräftelse där överenskommen avflyttningsdag är angiven. Om hyresvärden är samarbetsvillig innebär detta att du till exempel kan flytta ut efter en månad om hyresvärden lyckats hitta en annan hyresgäst. I annat fall har du alltid rätt att flytta från lägenheten vid månadsskiftet tre månader efter din uppsägning vilket är det som gäller enligt hyreslagen.

Så gör du uppsägningen på rätt sätt

För att kunna bevisa när uppsägningen gjordes måste du behålla en kopia av uppsägningen samt eventuellt kvitto på att den skickats rekommenderat. Uppsägningen anses ha tagits emot av hyresvärden när du lämnar i det rekommenderade brevet, medan du som skickar ett vanligt brev själv måste kunna bevisa att hyresvärden fått din uppsägning.

Om du som hyresvärd vill säga upp din hyresgäst måste brevet skickas rekommenderat, annars är uppsägningen inte giltig. När det gäller andrahandsuthyrningar är detta inget krav, men Hyresnämnden rekommenderar inte att du skickar uppsägningen via e-post eftersom det är svårt att bevisa att mottagaren har läst mailet.

Oavsett om du är hyresvärd eller hyresgäst är det alltid bäst att skicka ett rekommenderat brev som är daterat och undertecknat och innehåller datum och eventuella skäl för uppsägningen.

Uppsägning av lokalhyresgäst

Uppsägning av hyresgäster i lokaler kan vara lättare, eftersom lokalhyresgäster bara har ett indirekt besittningsskydd. Här handlar det mycket om vad som står i kontraktet, och därför är det viktigt att du som hyr ut lokaler har grundläggande kunskaper i fastighetsjuridik. Du som hyresvärd har möjlighet att säga upp kontraktet på grund av till exempel ändringar av villkor, omförhandlingar av hyran eller bara för att lokalen behövs till något annat. Däremot kan du behöva betala skadestånd på minst en årshyra till hyresgästen om du inte har goda skäl för uppsägningen. Hur stort skadeståndet blir avgörs av hur stor skada uppsägningen orsakar hyresgästen, till exempel om det handlar om en butik som måste flytta och förlorar kunder på detta eller en hantverkare som måste hyra in sig i en betydligt dyrare lokal. För att få rätt till skadestånd har hyresgästen två månader på sig att ansöka om medling för att pröva ärendet i domstol.

Ett lokalhyresavtal kan självklart också sägas upp om hyresgästen har misskött sig, och då behöver du som hyresvärd inte betala ut något skadestånd. Det kan till exempel handla om att hyresgästen använder lokalen i andra syften än vad som avtalats eller att hyran inte betalas. I det senare fallet kan hyresgästen dock rädda kontraktet om skulden betalas senast två veckor efter uppsägningen.

Om du redan från början vill begränsa den period som hyresgästen kan hyra lokalen kan du avtala bort det indirekta besittningsskyddet om du har särskilda skäl till detta, till exempel en framtida rivning av lokalen. Det gäller bara under en begränsad period, och behöver oftast godkännas av Hyresnämnden.

Så gör du uppsägningen på rätt sätt

Det är viktigt att tänka på att en uppsägning av en hyresgäst måste göras på rätt sätt för att den ska gälla. När det gäller uppsägning av lokaler måste den till exempel innehålla de skäl du har för att inte gå med på ett förlängt kontrakt, samt information om att hyresgästen har möjlighet till medling via Hyresnämnden. Det gäller också att vara mycket tydlig med eventuella nya villkor för kontraktet, så att hyresgästen ska kunna överväga för- och nackdelar innan han eller hon tar sitt beslut. Vanligen är det bäst att erbjuda ett nytt avtal för att göra det så tydligt som möjligt.

Uppsägningen av en lokal måste också göras med hjälp av en delgivningsman som försäkrar att hyresgästen har tagit emot dokumentet och signerat ett delgivningskvitto. Delgivningen måste göras inom uppsägningstiden.

Uppsägning i förtid

Vi har delvis beskrivit några situationer då ett hyreskontrakt kan sägas upp i förtid ovan, men här ska vi gå in lite närmare på uppsägningar i förtid och vilka orsaker som kan leda till en sådan uppsägning.

Hyreskontrakt på bestämd tid

Hyreskontrakt som löper på bestämd tid slutar vanligen att gälla när hyresperioden är slut, men det finns ändå några möjligheter att säga upp det i förtid. Du som hyresgäst kan säga upp det till månadsskiftet en månad efter uppsägningen, oavsett vad som står i kontraktet. Hyresvärden har däremot endast rätt att säga upp kontraktet om du har misskött dig, vilket du kan läsa mer om nedan.

Båda parterna är överens

Enligt lag kan varken hyresvärden eller hyresgästen bryta ett hyreskontrakt som löper tillsvidare i förtid, men ett undantag är om båda parterna är överens om att kontraktet ska upphöra. Uppsägningen måste då precis som vanligt ske skriftligen, eller muntligen med en skriftlig bekräftelse signerad av båda parter.

Hyresgästen har misskött sig allvarligt

Ett hyreskontrakt kan anses vara förverkat om hyresgästen har misskött sig allvarligt, och då har hyresvärden rätt att säga upp kontraktet i förtid. En sådan uppsägning måste som vanligt vara skriftlig, och hyresvärden måste också tydligt beskriva anledningen till uppsägningen. Det kan till exempel handla om olovlig andrahandsuthyrning, uteblivna hyresinbetalningar, försenade hyresinbetalningar och upprepade störningar som drabbat grannarna.

Lokalen har uppenbara brister som inte åtgärdas

Du som hyr en lokal kan också ha rätt att säga upp ditt hyreskontrakt i förtid om lokalen visar sig ha brister som påverkar dig negativt. Det måste då gälla sådana brister som du som hyresgäst inte ansvarar för, och det får inte vara ditt fel att de har uppstått. Hyresvärden har möjlighet att rätta till bristerna innan du kan säga upp kontraktet, men om detta dröjer har du rätt till uppsägning i förtid.

Häva uppsägning av hyreskontrakt

Om du som hyresgäst har sagt upp ditt kontrakt men ångrar dig, så har du tyvärr ingen rätt att få kontraktet förlängt. Därför är det viktigt att du noga tänker igenom en uppsägning innan du kontaktar hyresvärden. Du som ska flytta ihop med en partner eller kanske resa utomlands en längre period kan överväga att hyra ut din lägenhet i andra hand i stället för att säga upp den för att inte riskera att stå utan bostad om förhållandet inte håller eller om du vill komma tillbaka efter utlandsvistelsen.

I sällsynta fall kan hyresvärden dock gå med på att du som hyresgäst får häva uppsägningen av kontraktet. Det kan därför löna sig att noga beskriva din situation för värden och argumentera för ditt behov av att häva uppsägningen. Ta därför kontakt med din hyresvärd så fort som möjligt om du behöver återta lägenheten för att se om detta är möjligt.

Felaktig uppsägning av hyreskontrakt

Om en uppsägning av ett hyreskontrakt inte görs på rätt sätt räknas den som felaktig och blir därmed ogiltig. Detta är vanligast bland bostadsrättsföreningar eller mindre fastighetsbolag som hyr ut en eller ett fåtal lokaler, eftersom de inte brukar ha lika bra koll på att lokalen måste sägas upp med hjälp av en delgivningsman. Men felaktiga uppsägningar kan också ske om hyresvärden säger upp ett kontrakt på en bostad men missar att skicka brevet rekommenderat, vilket innebär att hyresvärden inte kan bevisa att uppsägningen har nått hyresgästen.

Du som drabbats av en felaktig uppsägning bör genast informera hyresvärden om detta och meddela att du vill utnyttja din rätt till förlängning av kontraktet. I denna typ av situationer är det alltid bra att kontakta en jurist eller advokat som kan hjälpa dig att formulera ditt meddelande för att öka dina chanser att få fortsätta hyra lokalen. Om hyresvärden nekar så uppstår en tvist, som antingen avgörs av Hyresnämnden eller i tingsrätten.

När en tvist uppstår i samband med uppsägningar av hyreskontrakt

Uppsägningar av hyreskontrakt kan ibland leda till tvister, särskilt eftersom den som blir uppsagd kan ha svårt att hitta en annan bostad eller lokal att hyra. Den stora bostadsbristen idag innebär att folk håller hårt i sina hyreskontrakt, och i större utsträckning än tidigare är beredda att ta tvister och konflikter vidare till Hyresnämnden, Kronofogden eller tingsrätten.

Hyresnämnden

Hyresnämnden består av en jurist som fungerar som ordförande, samt två intresseledamöter där den ena varit hyresgäst och den andra varit hyresvärd. Detta innebär att de har erfarenhet av båda sidorna av hyresprocessen och kan granska och pröva olika konflikter och tvister. De kan till exempel avgöra tvister som har att göra med besittningsskydd, hyresvillkor och andrahandsuthyrningar.

Det är gratis att avgöra ett ärende hos Hyresnämnden, och går till så att någon av parterna lämnar in en ansökan. Den granskas av nämnden och skickas sedan till motparten för att han eller hon ska få möjlighet att uttala sig. De båda parterna kommer sedan att kallas till ett sammanträde där de får ta upp sina krav och sin bevisning. Under sammanträdet kan också vittnen förhöras. Hyresnämnden ger sedan ett förslag på en överenskommelse mellan parterna, men om denna inte accepteras kan nämnden helt enkelt pröva tvisten och meddela ett beslut.

Det krävs inget juridiskt ombud under sammanträdet, men det kan ändå vara bra att i alla fall ha besökt en jurist eller advokat för en kortare rådgivning om du inte tidigare har någon erfarenhet av hyresrättsliga frågor.

Kronofogden

Du som är hyresvärd och har en hyresgäst som inte betalat hyran i tid kan ta hjälp av Kronofogden. Då kan du ansöka om ett betalningsföreläggande som skickas ut till hyresgästen tillsammans med delgivningskvitto för att bekräfta att hyresgästen faktiskt mottagit betalningsföreläggandet. Om du får betalt måste du dra tillbaka din ansökan, men om hyresgästen inte svarar kommer kronofogden att meddela ett utslag. Om hyresgästen däremot invänder mot ansökan kommer ärendet att tas vidare till tingsrätten.

Kronofogden kan också hjälpa dig med handräckning om din hyresgäst inte flyttar trots att uppsägningstiden för kontraktet gått ut. Då tar Kronofogden beslutet att avhysa hyresgästen, men om detta inte lyckas kommer ärendet även i detta fall tas vidare till tingsrätten.

Tvister som tas upp i tingsrätten

En hel del olika tvister i samband med uppsägningar om hyreskontrakt kan tas upp i tingsrätten. Det kan till exempel handla om uteblivna hyresbetalningar och misslyckade avhysningar som vi nämnde ovan, men en hel del andra tvister kan också behöva avgöras i rätten.

För att avgöra en tvist i tingsrätten behöver du skicka in en stämningsansökan, och tingsrätten kommer då att avgöra tvisten med hjälp av lagstiftning, tidigare domstolspraxis och den bevisning du lägger fram. Om du vinner i rätten kan du ha rätt till skadestånd, till exempel om du hyrt en lokal och blivit uppsagd utan goda skäl vilket lett till att du förlorat inkomster eller varit tvungen att hyra en dyrare lokal någon annanstans.

Rättsskydd vid tvist om hyreskontrakt

Vid en tvist i tingsrätten kan de flesta få ekonomisk hjälp via rättsskyddet, som är inkluderat i majoriteten av alla hemförsäkringar. Tack vare detta behöver du inte oroa dig över höga rättegångskostnader oavsett om du vinner eller förlorar tvisten. Hemförsäkringen ersätter nämligen 80 % av rättegångskostnaderna mellan 75 000 kr och 250 000 kr, och du kan få ut pengarna genom att skicka in en ansökan skriftligen till ditt försäkringsbolag. Det enda du behöver betala i självrisk är resterande 20 % av kostnaderna, men minst 1000 kr. Tack vare detta kan du anlita professionell juridisk hjälp till låg kostnad för att lösa en tvist i samband med uppsägning av ett hyreskontrakt.

Om du inte har en hemförsäkring kan du i stället få så kallad rättshjälp från staten, men då gäller att du inte får ha en årlig inkomst som överstiger 260 000 kr.

Tvister som avgörs i Hyresnämnden går det normalt inte att få någon ersättning för via rättsskyddet. Men å andra sidan krävs det sällan något juridiskt ombud vid Hyresnämndens sammanträden, och dessutom är det gratis att avgöra ett sådant ärende.

De 3 viktigaste punkterna att tänka på för att behålla ditt hyreskontrakt

Ett hyreskontrakt på en bostad eller en attraktiv lokal kan verkligen vara värt sin vikt i guld, och även om lagen till stor del skyddar dig som hyresgäst finns det ändå vissa risker att du förlorar kontraktet om du missköter dig eller råkar göra något misstag vid kontraktsskrivningen. Här tipsar vi om vad du bör tänka på för att öka dina chanser att behålla ditt hyreskontrakt så länge du önskar.

1. Betala alltid hyran i tid

De flesta har nog missat att betala en räkning någon gång, och oftast händer inte särskilt mycket mer än att man får betala en mindre påminnelseavgift. Men missar du att betala hyran riskerar du tyvärr att mista ditt hyreskontrakt. I och för sig krävs vanligtvis att du inte betalat hyran upprepade gånger för att hyresvärden ska ha rätt att säga upp kontraktet, men vill du ligga bra till hos hyresvärden bör du se till att aldrig någonsin vara försenad med en hyresinbetalning.

2. Ta hänsyn till dina grannar

I ett hyreshus bor man ofta nära varandra, och det är naturligt att ibland höra grannarna ha fester, leka med sina barn eller kanske spela musik. Men om du stör dina grannar upprepade gånger och inte ändrar ditt beteende trots varningar kan du faktiskt riskera att ditt hyreskontrakt sägs upp i förtid. Därför är det alltid bäst att ta hänsyn till dina grannar redan från början, och gärna skriva en lapp i trapphuset innan du har fest eller respektera om grannarna säger åt dig att sänka musiken.

3. Hyr inte ut din bostad utan tillstånd

Andrahandshyrorna har aldrig varit högre, och visst kan det kännas lockande att hyra ut sin bostad för att tjäna en hacka. Men för att inte riskera att bli av med ditt hyreskontrakt krävs alltid att du har hyresvärdens tillstånd vid andrahandsuthyrning. Ta därför först kontakt med hyresvärden och undersök möjligheterna att hyra ut din bostad. Har du en bra anledning är det sällan värden kommer att neka dig, och med ett tillstånd kan du med gott samvete hyra ut din lägenhet under en kortare period.