Vid försäljning av en bostadsrätt gäller specifika formkrav för hur överlåtelseavtalet ska upprättas. Dessa krav är inte alltid självklara och förbises ibland av både köpare och säljare – med följden att affären i värsta fall kan förklaras ogiltig. Här går vi igenom vad lagen kräver, vad som händer vid formfel och hur du undviker de vanligaste misstagen.
Krav på skriftligt överlåtelseavtal
Från och med den 1 juli 1982 gäller krav på skriftlighet även för överlåtelse av bostadsrätter – samma krav som sedan länge gällt för fastigheter. Regleringen finns i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen och innebär att ett muntligt överlåtelseavtal som huvudregel saknar rättslig verkan. Syftet med reformen var att skapa ett mer ordnat rättsförhållande och minska risken för tvister om vad parterna faktiskt kommit överens om. I praktiken krävs att både säljaren och köparen undertecknar avtalet. Som tumregel bör varken handpenning betalas ut eller tillträde ske innan ett korrekt underskrivet avtal finns på plats.
Köpehandlingen
Köpehandlingen måste innehålla två grundläggande uppgifter: vilken bostadsrätt (lägenhet) som överlåts och vilket pris köparen betalar. Saknas endera uppgiften är överlåtelsen ogiltig enligt 6 kap. 5 § tredje stycket bostadsrättslagen. Samma formkrav gäller oavsett om det rör sig om köp, byte eller gåva. Det räcker med andra ord inte att parterna muntligen kommit överens om de centrala villkoren – dessa måste framgå av det skriftliga avtalet.
Konsekvenser då formkravet inte uppnås
Om formkraven inte är uppfyllda förklaras överlåtelsen ogiltig och affären ska återgå. Det innebär att säljaren är skyldig att återbetala köpeskillingen och att köparen måste lämna tillbaka bostadsrätten. Har köparen redan flyttat in när ogiltigheten fastslås uppstår en komplicerad situation – domstol kan behöva ta ställning till villkoren för återgången och till eventuell ersättning för nyttjandet. Konsekvenserna kan bli kännbara för båda parter, vilket understryker vikten av att formkraven uppfylls redan från start.
Om parterna ingått ett sidoavtal
Det förekommer att köpare och säljare noterar ett visst pris i köpehandlingen men sedan reglerar det verkliga priset i ett separat sidoavtal. Av 6 kap. 4 § andra stycket bostadsrättslagen följer att ett sådant sidoavtal som huvudregel är ogiltigt. Hela överlåtelsen ogiltigförklaras däremot inte – i stället gäller det pris som angetts i den ursprungliga köpehandlingen. Sidoavtal används ibland i syfte att dölja delar av köpeskillingen, vilket dessutom kan medföra skattemässiga konsekvenser. Ytterligare ett skäl att säkerställa att samtliga villkor framgår av ett korrekt upprättat överlåtelseavtal.
Att tänka på:
Befinner du dig i en tvist om ett överlåtelseavtal är det viktigt att söka juridisk rådgivning tidigt. Rättsläget innehåller undantag och nyanser som kan vara avgörande för hur din situation bedöms. Vasa Advokatbyrå har mångårig erfarenhet av bostadsjuridik och kan hjälpa dig att bedöma dina möjligheter och din rättsliga ställning.
Läsvärt
Ogiltiga förvärv av bostadsrätt och föreningens roll gentemot förvärvaren | SvJT
Köpa bostad – Kostsamt att avbryta bostadsaffär (aftonbladet.se)
Skriftligt avtal – krav eller rekommendation – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Avtalsbrott bostadsrätt – ersättning och skadestånd – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Avtalsrätt en introduktion – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag