Att köpa en ny fastighet kan vara en spännande förändring i livet. Du kanske målar upp drömmar och projekt som du vill förverkliga på fastigheten. Många gånger för det med sig många ljusglimtar efter att en köpare blivit ägare av en ny fastighet. Tyvärr kan oturen vara framme och det kanske finns något fel på fastigheten som blir kostsamt och påfrestande för dig som köpare. I 4 kapitlet 19 § 2 stycket jordabalken regleras en lågtgående undersökningsplikt för köpare av en fastighet. Är den undersökningsplikten inte uppfylld kan det bli svårt för dig att göra gällande fel mot säljaren efter att köpet har genomförts. I regel är det endast dolda fel som går att göra gällande mot säljaren efter fastighetsköpet. Dolda fel är förenklat uttryckt sådana fel som inte borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten. I den här artikeln kommer vi gå in lite närmare på undersökningsplikten du har som köpare.
Fel som du kan göra gällande vid köp av fastighet
Som köpare brukar du vanligtvis inte kunna göra gällande sådana avvikelser som borde ha upptäckts om du skulle gjort en tillräckligt noga undersökning som har varit lämpligt med tanke på vilket skick som fastigheten är i, det skicket som liknande fastigheter brukar vara i och därtill övriga omständigheter när du köper fastigheten.
Det kan vara så att åldern på fastigheten och det skick som den är i, eller något som säljaren berättar för dig kan få dig att misstänka att det finns fel på fastigheten, som inte går att upptäcka direkt på grund av felets beskaffenhet och omfattning. Om det ligger till på det sättet kan det leda till att du behöver göra en mer grundlig undersökning av fastigheten än vad som normalt sätt krävs av en köpare av en fastighet. Vid en sådan mer långtgående undersökningsplikt kan du som köpare behöva göra ingrepp i fastigheten och kanske till och med anlita en sakkunnig som undersöker fastigheten. Samtidigt kan skicket och åldern på fastigheten i vissa fall göra att din undersökningsplikt blir lägre än vad som gäller i vanliga fall, men det är mer undantag än regel.
Utfästelser, avtal och undersökningsplikt
Normalt sätt brukar du som köpare inte ha en undersökningsplikt i de fall där du och säljaren har avtalat om något eller om säljaren särskilt uttryckt något om fastigheten. Skulle det däremot vara så att det bara genom att titta ytligt på fastigheten, redan står klart för dig att vad säljaren sagt till dig inte kan stämma med hur det förhåller sig, kan du fortfarande ha den undersökningsplikt som hade gällt om säljaren inte sagt något särskilt.
Att tänka på:
Regleringen av undersökningsplikten för köp av fastighet är krånglig och omfattande. I den här artikeln har vi endast skrapat lite på ytan av vad som gäller. Vad som framgår av den här artikeln är inte uttömmande och det kan finnas andra undantag som avviker från vad som framgår i den här artikeln. Om du ska köpa en fastighet eller om du har hamnat i en tvist avseende undersökningsplikt eller fel i fastighet, rekommenderar vi att du tar kontakt med en jurist. Vasa Advokatbyrå AB har gedigen erfarenhet av såväl fastighetsfrågor som att driva tvister om fastigheter. Tveka inte att kontakta oss, så hjälper vi dig!
Läsvärt om undersökningsplikt vid köp av fastighet:
Familjen köpte hus – fick sig en dyrköpt läxa | SVT Nyheter
Vägen till husens historia | Slakthistoria.se
Kontraktsbrott fastighetsköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Den allmänna fastighetsrätten – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Fastighetsjurist: Utbildning & rådgivning – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag