Ledningsrätt är en rätt för någon annan än fastighetsägaren att dra ledningar över fastigheten. Det kan vara ledningar för el- eller vatten, optiska kablar, fjärrvärme, gas, olja eller anläggningar för telefonmaster. En sådan rättighet tillkommer inte genom avtal, utan genom myndighetsbeslut av Lantmäteriet som skrivs in i fastighetsregistret. Den fastighetsägare vars egendom blir belastad av en ledningsrätt har rätt till ersättning. I den här artikeln förklarar vi översiktligt vad ledningsrätt är samt hur ersättningen ska bestämmas. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Vad innebär ledningsrätt?
En ledningsrätt är en permanent rätt för en annan person eller fastighet att få använda en del av en fastighet. Rätten innebär att ledningsrättshavaren får uppföra den tänka ledningen eller anläggningen på fastigheten samt rätt att få tillträde för att underhålla eller förnya den, inkl. att fälla träd och rensa buskar som hindrar dess syfte. Ledningsrätt innebär också ett motsvarande förbud för fastighetsägaren att använda den delen av sin fastighet på ett sätt som förhindrar ledningsrätten syfte, t.ex. genom att gräva, bygga eller plantera träd där.
Ledningsrätt kan tillkomma mot fastighetsägarens vilja. Den tillkommer genom myndighetsbeslut och kan endast upphävas genom myndighetsbeslut. Ledningsrätten följer också alltid med fastigheten när den byter ägare. Tanken med den är densamma som expropriation; för att främja en ändamålsenlig markanvändning kan en fastighetsägare i sista hand tvingas till att ge någon annan rätt att mot ersättning använda en del av fastigheten.
Krav för beslut om ledningsrätt
Åtskilliga krav måste uppfyllas för att ledningsrätt ska kunna tvångsupplåtas. Dessa är att
- Vinsterna med åtgärden för det allmänna ska överväga de olägenheterna som intrånget innebär för fastighetsägaren. Hur avvägningen går till är dock beroende av omständigheterna i det specifika fallet.
- Syftet med åtgärden ska inte rimligen kunna tillgodoses på alternativa sätt. Tanken är här att ändamålet att t.ex. transportera starkström genom en ledning inte ska kunna tillgodoses på annat tekniskt sätt som är mindre ingripande för fastighetsägaren än den föreslagna. Att tidigare frivilliga arrende- eller hyresavtal funnits som tillgodosett ändamålet är inte i sig ett hinder mot beslut om ledningsrätt.
- Ledningsrätt får inte strida mot detaljplan. Små avvikelser kan dock godtas om den föreslagna ledningsrätten inte strider mot detaljplanens syfte.
Dessa krav gäller dock inte vid koncessionsbeslut.
Fastighetsägarens rätt till ersättning
Precis som vid expropriation har den fastighetsägare som har tvångsvis fått sin äganderätt inskränkt rätt till ersättning. Ett sådant skadestånd betalas ut som en engångsersättning.
Reglerna för ersättningsberäkningen är desamma som vid expropriation. Fastighetsägaren har rätt till minskningen i marknadsvärde som ledningsrätten har medfört. Metoden för hur marknadsvärdet för fastigheten ska bestämmas kan vara komplicerad, men den principiella utgångspunkten är att fastighetsägaren ska bli kompenserad som om beslutet aldrig hade hänt. Nedan ges en förenklad modell för hur den går till.
- Först bedöms fastighetens marknadsvärde före och efter beslut om ledningsrätt. Marknadsvärdet bestäms vanligtvis som försäljningsvärde genom jämförelse med liknande fastigheter i orten. Utgångspunkten för ersättningen är värdeminskningen som ledningsrätten medfört, alltså skillnaden mellan marknadsvärde före och efter beslutet. Ett påslag om 25 procent läggs på ersättningen.
- Sedan ska ersättningen eventuellt justeras upp eller ner.
Om ledningsrätten har inverkat negativt på marknadsvärdet före beslutet genom att varken vara allmänvanligt eller ortsvanligt ska, om det är skäligt, ersättningen justeras upp. Det kan t.ex. handla om en stor oljeledning som varken fanns på orten tidigare eller är allmänvanlig, men sänker marknadsvärdet på fastigheten före beslutet på ett oskäligt sätt. Ersättningen ska då justeras upp med motsvarande del.
Men om ledningsrätten tvärtom har inverkat positivt på marknadsvärdet före beslutet ska ersättningen istället justeras ner. Det kan t.ex. handla om en optikfiberledning som genom sina funktioner ökar värdet på resterande del av fastigheten. Om ledningsrätten inverkat så pass positivt på marknadsvärdet att det överstiger värdeminskningen för intrånget kan ersättningen ibland justeras ner till noll.
Beslut om ledningsrätt och ersättning kan överklagas till mark- och miljödomstol.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Ta tillvara dina rättigheter mot myndigheter
- Vi hjälper dig att bedöma och maximera ersättningen
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela tvisten
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten