Endast dolda fel kan åberopas

Som köpare av en fastighet har du en långtgående undersökningsplikt – ett lagstadgat ansvar att noggrant granska fastigheten innan köpet fullbordas. Till skillnad från köp av lös egendom och bostadsrätter, där undersökningsplikten uppkommer först efter säljarens uppmaning, är undersökningsplikten vid fastighetsköp direkt reglerad i 4 kap. 19 § jordabalken. Om du uppfyllt din undersökningsplikt och ett fel ändå framträder efter köpet, kan det röra sig om ett dolt fel – en brist som du har rätt att hålla säljaren ansvarig för. I den här artikeln redogör vi för vad som krävs för att ett fel ska klassas som dolt, och vad du behöver tänka på kring reklamation.

Undersökningsplikten

Undersökningsplikten vid fastighetsköp är omfattande och ställer höga krav på dig som köpare. En noggrann besiktning är normalt nödvändig – det räcker sällan med en ytlig genomgång av fastigheten. Fel som hade kunnat upptäckas vid en grundlig undersökning faller utanför begreppet dolda fel och är i stället ditt eget ansvar som köpare att svara för.

Behövs experthjälp?

Undersökningsplikten kan i princip fullgöras på egen hand, men för den som inte besiktigat fastigheter tidigare är risken stor att man missar delar som faktiskt ingår i plikten. En erfaren besiktningsman vet vad en fullständig undersökning ska omfatta och minskar risken för att viktig information förbises. Besiktningsmän kan visserligen göra missar, men anlitar du en kvalificerad besiktningsman minskar du risken för att så blir fallet.

Dolda fel och reklamation

Dolda fel är sådana brister som inte kunnat upptäckas ens vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Vad som konkret utgör ett dolt fel avgörs alltid utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Som en praktisk tumregel gäller att du normalt inte behöver bryta upp intakta ytskikt för att söka efter fel – om en brist döljer sig bakom ett nyrenoverat ytlager kan det tala för att det rör sig om ett dolt fel.

För att kunna göra gällande ett dolt fel krävs att du reklamerar felet till säljaren. Enligt 4 kap. 19a § jordabalken ska reklamationen ske inom skälig tid från det att du upptäckt – eller borde ha upptäckt – felet. Vad som är skälig tid varierar beroende på omständigheterna och kräver normalt en rättslig bedömning i det enskilda fallet. En viktig distinktion: privatpersoner har i regel en längre reklamationsfrist än den som förvärvar fastigheten som näringsidkare. Vänta inte för länge – en försenad reklamation kan leda till att rätten att åberopa felet går förlorad.

Att tänka på:

Att avgöra om ett fel är dolt, och om reklamationen skett i rätt tid, kräver en rättsutredning som är svår att genomföra utan juridisk kompetens. Om du misstänker att din fastighet har dolda fel bör du anlita en jurist för att driva din tvist. Vasa Advokatbyrå har gedigen erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och hjälper dig att bedöma dina möjligheter och ta tillvara dina rättigheter.

Läsvärt

Mål Ö 4308-07 – Högsta domstolen (2008)

Så undviker du fällorna vid husköpet | SVT Nyheter

Fastighetsrätt – köp av fast egendom | Vasa Advokatbyrå

Fuktskada i fastighet – vad gäller före och efter köp? | Vasa Advokatbyrå

Kontraktsbrott vid fastighetsköp | Vasa Advokatbyrå

Författad av: Alexander Isehag