När du köper en fastighet har du ett ansvar att undersöka fastigheten efter fel, vilket ryms inom den så kallade undersökningsplikten. Inom köprätten som även inkluderar köp av bostadsrätt, är huvudregeln att säljaren behöver uppmana dig att undersöka varan för att du ska få en undersökningsplikt. Inom fastighetsrätten finns i stället en lagstadgad undersökningsplikt i 4 kapitlet 19 § jordabalken. Men om du har uppfyllt den undersökningsplikten och ett fel fortfarande visar sig efter köpet av fastigheten, kan det röra ett så kallat dolt fel som du faktiskt kan hålla säljaren ansvarig för. Det är den typen av fel som vi kommer redogöra för i den här artikeln. Men först ska vi förklara undersökningsplikten lite närmare. Vi kommer också beröra vad som gäller kring reklamation av fel.
Undersökningsplikten
Den nämnda undersökningsplikten är avsevärt långtgående för dig som köpare av en fastighet. För att uppfylla din undersökningsplikt, krävs normalt sett att besiktningen av fastigheten utförs mycket noggrant. Sällan kan du göra gällande en giltig ursäkt för att du inte genomfört en sådan noggrann besiktning. De fel som skulle ha upptäckts vid en grundlig undersökning kommer du i vanliga fall själv behöva ansvara för. Dessa fel är alltså inte vad som brukar benämnas som dolda fel.
Behövs experthjälp?
Normalt sett så ska det vara möjligt att genomföra sin undersökningsplikt själv utan en besiktningsman. Men om du inte besiktigat en fastighet förut, kan du lätt missa att undersöka någon del av fastigheten som ryms inom undersökningsplikten. Därför kan det ändå vara en bra idé att anlita en besiktningsman som uppfyller din undersökningsplikt åt dig. Även om besiktningsmän också kan göra missar, minskar du i vart fall risken för att så blir fallet.
Dolda fel och reklamation
De fel som du inte ska ha möjlighet att upptäcka ens vid en grundlig undersöknings av fastigheten, kan anses vara dolda fel. Vad som anses som dolda fel får undersökas i det enskilda fallet. Men generellt sett är det sällan du behöver bryta upp fräscha ytlager för att söka efter fel. Skulle fel inrymmas bakom dessa fräscha ytlager kan det tala för att det kan röra dolt fel.
För att du över huvud taget ska ha rätt att göra gällande ett fel som dolt, behöver du påtala det felet till säljaren genom en reklamation. Den reklamationen ska du enligt 4 kapitlet 19a § jordabalken göra inom vad som anses som skälig tid i det enskilda fallet. För att ta reda på vad som är skälig tid just i sitt fall, krävs det som huvudregel att man behöver göra en rättsutredning. Generellt kan man säga att om du köpt fastigheten i egenskap av privatperson, har du oftast en längre reklamationsfrist än om du köper en fastighet som företagare.
Att tänka på:
En rättsutredning behöver göras för att ta reda på om felen på din fastighet är att anses som dolda. Vidare behöver det även göras en rättsutredning om du reklamerat felen inom den tid som krävs enligt jordabalken. Att på egen hand göra en ordentlig rättsutredning, är mer eller mindre en omöjlig uppgift för den som inte är en jurist. Därför bör du starkt överväga att anlita en jurist som hjälper dig med att driva din tvist. Vasa Advokatbyrå AB har lång erfarenhet av att bistå klienter med deras fastighetsrättsliga tvister. Tveka inte att kontakta oss för hjälp med din tvist!
Läsvärt
Mål: Ö 4308-07 – Högsta domstolen
Så undviker du fällorna vid husköpet | SVT Nyheter
Fastighetsrätt – köp av fast egendom – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Kontraktsbrott fastighetsköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag