Funderar du på att köpa fastighet, eller har du nyligen genomfört ett köp och stött på fuktskador? Oavsett var i processen du befinner dig finns det centrala juridiska frågor att känna till. Den här artikeln ger en praktisk genomgång av köparens undersökningsplikt enligt jordabalken samt vilka åtgärder du bör vidta om en fuktskada upptäcks efter tillträdet.
Undersökningsplikt
Enligt 4 kap. 19 § jordabalken bär du som köpare en långtgående undersökningsplikt. Fel som hade kunnat upptäckas vid en tillräckligt omsorgsfull undersökning kan normalt inte göras gällande mot säljaren i efterhand – oavsett om du faktiskt genomförde undersökningen eller inte. Kravet är att den ska utföras med tillbörlig omsorg och, i tekniskt komplexa fall, med stöd av fackkunskap.
I NJA 1985 s. 871 klargjorde Högsta domstolen att undersökningspliktens omfattning varierar beroende på fastighetens ålder, skick och vad säljaren upplyst om. Plikten kan utvidgas – exempelvis om byggnaden är gammal eller säljaren lyft fram specifika omständigheter – men också begränsas i vissa fall. HD framhöll vidare att det för en lekman ofta är svårt att genomföra en meningsfull undersökning på egen hand, vilket talar för att anlita en certifierad besiktningsman.
Vid undersökningen räcker det inte att enbart använda synen. I våtutrymmen är luktsinnet ett värdefullt komplement: en unken eller jordig doft kan tyda på fuktangrepp eller mögelbildning bakom kakel och golvmaterial. Notera också missfärgningar, svällningar i golv eller sprickor i fogar – sådana tecken motiverar en fördjupad undersökning av det aktuella utrymmet.
Åtgärder om du upptäcker fuktskada
Om du anser att du fullgjort din undersökningsplikt men ändå hittar en fuktskada efter köpet bör du agera skyndsamt. Reklamera skadan till säljaren så snart du upptäcker den – sen reklamation kan leda till att du förlorar rätten att göra felet gällande. Saknar du vid reklamationstillfället full information om skadans omfattning eller kostnaden för att åtgärda den, kan du komplettera uppgifterna i efterhand, men dröj inte längre än nödvändigt.
Försök dessutom att begränsa skadans spridning. Härrör fuktskadan från ett läckande vattenrör bör du exempelvis stänga av vattnet till den berörda utrustningen och undvika att använda den tills felet är åtgärdat. Att aktivt begränsa skadan är inte bara praktiskt vettigt – det kan också ha betydelse om du senare hamnar i tvist med säljaren om ansvarsfördelningen.
Att tänka på:
Inför ett fastighetsköp minskar du risken avsevärt genom att anlita en besiktningsman som genomför undersökningen på ditt uppdrag. Som lekman är det svårt att uppfylla det krav på omsorg och fackkunskap som jordabalken ställer. Tänk dock på att besiktningsman inte är en skyddad yrkestitel i Sverige – kontrollera alltid personens bakgrund, certifieringar och referenser innan du anlitar denne, så att undersökningen verkligen håller den standard som krävs.
Anser du att du gjort en tillräcklig undersökning men ändå drabbats av en fuktskada som borde vara säljarens ansvar, kan du försöka göra felet gällande mot denne. Uppstår en tvist rekommenderar vi att du anlitar juridisk hjälp tidigt i processen. Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och hjälper dig att bedöma dina möjligheter och driva ärendet vidare.
Läsvärt:
Skatteverkets rättsliga vägledning om fastighetsskatt (2014)
Artikel i Svensk Juristtidning om fastighetsjuridik (SvJT 2007:415)
Kontraktsbrott vid fastighetsköp – Vasa Advokatbyrå