Köpa gammalt hus

Drömmen om ett gammalt hus med historia och karaktär är för många en stark drivkraft. Men köp av äldre fastigheter – oavsett om det rör sig om ett sekelskifteshus eller ett traditionellt torp på gjuten grund – regleras av jordabalken och rymmer juridiska fallgropar som inte alltid är uppenbara. Köparens undersökningsplikt gäller i grunden på samma sätt som vid nyare fastigheter, men domstolarna tillämpar reglerna om fel på ett sätt som kan överraska den oinvigde. Den här artikeln ger en överblick av de relevanta reglerna och några konkreta råd för den som planerar att köpa ett äldre hus.

Fel och köparens undersökningsplikt

Utgångspunkten enligt 4 kap. 19 § jordabalken är att en fastighet är felaktig om den avviker från vad parterna avtalat. Eftersom ett köpeavtal sällan kan beskriva varje teknisk detalj, får man tolka vad parterna rimligen förutsatte vid avtalets ingående – ett synsätt som domstolarna brukar benämna den konkludenta avtalsinnebörden.

En viktig begränsning är att säljaren inte ansvarar för fel som köparen borde ha upptäckt vid en sedvanlig undersökning. Principen är att köparen, när priset förhandlas, implicit accepterar allt som ryms inom undersökningsplikten. Den som väljer att inte undersöka fastigheten tillräckligt noggrant tar en risk som ligger på dennes egna axlar.

Undersökningsplikten är vid. Köparen förväntas granska allt som är synligt med ögat och märkbart med luktsinnet, inklusive trånga och svåråtkomliga utrymmen som vindsutrymmen, källare, brunnar och husgrund. Det är först vid faktiska ingrepp i konstruktionen – att riva upp golv eller ta ner tapeter – som plikten upphör.

Vad gäller rättsliga fel är situationen en annan: här gäller ingen undersökningsplikt för köparen. Rättsliga fel handlar inte om byggnadens fysiska tillstånd utan om belastningar som servitut, ledningsrätt, hyresgäster eller andra nyttjanderättshavare som kan följa med fastigheten vid överlåtelsen. Enligt jordabalken är utgångspunkten att fastigheten överlåts fri från sådana belastningar, och säljaren är skyldig att upplysa köparen om de finns.

Bedömningen för äldre hus

För hus uppförda i enlighet med dåtidens byggnormer gäller undersökningsplikten även dessa normers existens och konsekvenser. Den som köper ett äldre hus förväntas känna till att byggteknik och material har förändrats över tid, och anses ha accepterat de egenskaper och brister som är typiska för hus från den aktuella epoken – även allvarligare konstruktiva brister som med dagens krav skulle betraktas som felaktiga, om de vid uppförandet stämde överens med gällande branschpraxis.

Rättsfallet NJA 2016 s. 346 illustrerar principen tydligt. Ett par hade köpt en fastighet med ett hus byggt enligt tidens normer. Fastigheten hade bytt ägare flera gånger, men det dröjde ett tiotal år innan det stod klart att de ursprungliga byggnormerna var felaktiga. Högsta domstolen konstaterade att ett hus uppfört enligt gängse norm för sin tid inte ska anses felaktigt, även om normen senare visar sig ha varit undermålig.

Undantag finns dock. Domstolspraxis medger att ett hus som byggts i enlighet med dåtidens normer ändå kan utgöra ett fel – exempelvis om fastigheten är nyproducerad och säljs till en konsument, eller om säljaren har lämnat garantier som inte uppfylls.

Några tips för dig som funderar på att köpa

• Undersök alltid allt som går att se, ta på och lukta på. Även trånga förvaringsutrymmen. Det går alternativt bra också att fråga säljaren, som genom att lämna en utfästelse garanterar att det är på det sättet.¹

• Formulera dina frågor till säljaren på så sätt att det går att svara genom faktauppgifter istället för personliga omdömen. T.ex. vilket år något byttes ut.

• Berätta gärna om för säljaren vad du tänker använda fastigheten till och vad som är särskilt viktigt för dig, t.ex. att det är lugnt och tyst. Säljaren kan i vissa situationer ha en upplysningsplikt när det kommer till fel som denne känner till men som inte går att upptäcka under visningen t.ex. störningar som regelbundet sker, men endast under vissa dagar i veckan.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning, köpa gammalt hus

• Ta tillvara dina rättigheter genom att vara välinformerad
• Vi hjälper dig med professionella juridiska bedömningar om fel vid köp av äldre hus

Tvistlösning

• Vi biträder dig genom hela fastighetstvisten
• Vi hjälper dig att förhandla med motparten

1^ Länk till artikel om Garantier.