Köpa gammalt hus

Många drömmer om att köpa ett vackert gammalt hus för att själv renovera och bo i. Vid köp av äldre hus på t.ex. torpargrund har köparen som huvudregel samma undersökningsplikt som vid köp av nyare fastigheter. Men i vissa speciella situationer vid köp av fastigheter med äldre hus ska de lagstadgade reglerna för fel tillämpas på sätt som kan vara överraskande. I denna artikel redovisar vi översiktligt reglernas speciella tillämpning för fel samt ger några handfasta tips till dig som funderar på att köpa äldre hus.

, Köpa gammalt hus

Fel och köparens undersökningsplikt

Om fastigheten avviker från vad köparen och säljaren har kommit överens om i det skriftliga avtalet är det ett fel. Alla detaljer om fastighetens skick kan dock omöjligen få plats i ett sådant avtal, utan här får avtalsinnehållet utgå ifrån vad parterna underförstått har kommit överens om.

Men om köparen borde ha upptäckt felet vid en normal undersökning men inte gjorde det ansvarar inte säljaren för det. Regeln kan med andra ord beskrivas som att allting som faller inom köparens undersökningsplikt har denne accepterat när denne förhandlar om priset. En köpare som underlåter att undersöka fastigheten får alltså skylla sig själv.

Köparens undersökningsplikt är långtgående när det kommer till fastigheter. Allt fysiskt som denne kan kontrollera med blotta ögat och luktsinnet ska denne undersöka. Även trånga utrymmen som vindare, källare, brunnar och husgrunder ingår i undersökningsplikten. Det är först vid ingrepp i byggnaden som t.ex. att riva upp golv och tapeter, som undersökningsplikten upphör.

Men när det kommer till s.k. rättsliga fel har däremot köparen ingen undersökningsplikt. Dessa är fel som inte har med det fysiska skickat, utan om fastigheten t.ex. belastas med servitut, ledningsrätt, hyresgäster eller andra nyttjanderättshavare som kan följa med vid köpet. Utgångspunkten är här istället att en fastighet ska säljas utan belastningar, och att säljaren är skyldig att upplysa köparen om dessa finns.

Bedömningen för äldre hus

När det kommer till äldre hus som har byggts i enlighet med dåvarande byggnormer gäller undersökningsplikten även dessa byggnormers existens. Tanken är att köparen av ett hus som har uppförts under en viss tidsperiod också har accepterat de eventuella fel och brister som är kännetecknande för hus som uppfördes på den tiden. Detta gäller också allvarligare fel som t.ex. konstruktionsfel och liknande som med dagens mått skulle bedömas som felaktiga, men som på den tiden ansågs vara byggnorm.

Ett illustrativt rättsfall är NJA 2016 s. 346 där två makar hade köpt en fastighet med ett hus som uppfördes i enlighet med byggnormen för sin tid. Fastigheten hade haft flera ägare sedan uppförandet, men det var först ett tiotal år senare som det kom till allmän kännedom att byggnormerna som hade varit grund för huset var felaktiga. Högsta domstolen fann dock att något fel inte förelåg eftersom en byggnad som utförts enligt gängse byggnorm för sin tid inte kan anses vara fel, trots att byggnormerna senare visar sig vara felaktiga.

Men i vissa speciella situationer kan även hus som byggts i enlighet med då gällande byggnorm vara fel enligt domstolspraxis. Ett exempel är om huset är nybyggt och säljs till privatpersoner.

Några tips för dig som funderar på att köpa

  • Undersök alltid allt som går att se, ta på och lukta på. Även trånga förvaringsutrymmen. Det går alternativt bra också att fråga säljaren, som genom att lämna en utfästelse garanterar att det är på det sättet.1
  • Formulera dina frågor till säljaren på så sätt att det går att svara genom faktauppgifter istället för personliga omdömen. T.ex. vilket år något byttes ut.
  • Berätta gärna om för säljaren vad du tänker använda fastigheten till och vad som är särskilt viktigt för dig, t.ex. att det är lugnt och tyst. Säljaren kan i vissa situationer ha en upplysningsplikt när det kommer till fel som denne känner till men som inte går att upptäcka under visningen t.ex. störningar som regelbundet sker, men endast under vissa dagar i veckan.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning, köpa gammalt hus

  • Ta tillvara dina rättigheter genom att vara välinformerad
  • Vi hjälper dig med professionella juridiska bedömningar om fel vid köp av äldre hus

Tvistlösning

  • Vi biträder dig genom hela fastighetstvisten
  • Vi hjälper dig att förhandla med motparten

1 Länk till artikel om Garantier.

Det här samtalet kostnadsfritt