Vad är egentligen en bostadsrätt? En vanlig missuppfattning är att man köper en lägenhet när man köper en bostadsrätt. I själva verket köper du en andel i en bostadsrättsförening vilket ger dig en rätt att nyttja en lägenhet under obestämd tid. Det är bostadsrättsföreningen som äger lägenheten. Medlemmarna i bostadsrättsföreningen äger i sin tur en andel i föreningen.
Bostadsrättslagen innehåller regler om bostadsrätter och bostadsrättsföreningar.
Vad är en bostadsrättsförening?
En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars ändamål är att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus. En bostadsrätt får endast upplåtas till den som är medlem i föreningen och det är föreningens styrelse som med iakttagande av medlemsvillkoren i stadgarna avgör om en medlem ska antas eller inte.
Enligt lag ska alla bostadsrättsföreningar ha stadgar. Stadgarna ska bland annat innehålla information om vilka krav som uppställs för att bli medlem i föreningen. Det är föreningsstämman som beslutar om stadgarnas innehåll. Alla medlemmar har rätt att delta i föreningsstämman vilket innebär att alla medlemmar också har möjlighet att påverka stadgarnas innehåll.
Som medlem i bostadsrättsföreningen betalar du en årsavgift till föreningen. Normalt betalas avgiften varje månad och kallas därför för månadsavgift. Hur stor avgiften är skiljer sig åt mellan olika föreningar. I regel är dock avgiften högre för nyproducerade bostadsrätter än befintliga bostadsrätter. Avgiften går till föreningen och det är styrelsen som beslutar om storleken på avgiften. Avgiften är till för att täcka de gemensamma kostnaderna, till exempel kostnader för reparationer, sophämtning, städning av de gemensamma utrymmena och så vidare.
Likhetsprincipen – en viktig föreningsrättslig princip
En viktig föreningsrättslig princip som alla bostadsrättsföreningar är bundna av är likhetsprincipen. Likhetsprincipen innebär i korthet att alla medlemmar i en förening ska behandlas lika. Det är inte tillåtet att fatta beslut som bereder otillbörlig fördel för en eller flera medlemmar och samtidigt är till nackdel för en eller flera andra medlemmar. Det är därför viktigt att styrelsen i en bostadsrättsförening alltid har likhetsprincipen i åtanke när den fattar beslut.
Avsteg från likhetsprincipen kan ibland vara tillåtet om det är sakligt motiverat. Högsta domstolen har i ett mål från år 2009 (NJA 2009 s. 550) behandlat denna fråga. I målet hade en bostadsrättsförening gett tillstånd till två medlemmar att bygga balkong men en tredje hade nekats sådant tillstånd. Anledningen till varför man avslagit den tredje medlemmens ansökan var bland annat för att man ansåg bygget skulle förstöra “fasadens arkitektoniska utformning”. Domstolen ansåg att de arkitektoniska och estetiska skäl som legat till grund för beslutet om avslag gjorde att beslutet var sakligt motiverat – en kränkning av likhetsprincipen hade därför inte skett.
Vem ansvarar för skador eller fel på min bostadsrätt?
Som huvudregel är det bostadsrättshavaren som ansvarar för att lägenheten hålls i gott skick. I vissa fall ska dock reparationer bekostas av föreningen. Exempelvis ansvarar inte du som bostadsrättshavare för reparationer av ledningar för avlopp, gas, värme, elektricitet och vatten om det är föreningen som försett lägenheten med ledningarna och de finns i mer än en lägenhet.
Vid brand- eller vattenskada ansvarar föreningen för reparationskostnaderna förutsatt att skadan inte uppkommit genom att bostadsrättshavaren varit vårdslös eller försumlig.
Vilka skyldigheter har jag som bostadsrättshavare?
När du köper en bostadsrätt köper du som sagt rätten att bo i lägenheten under obestämd tid. Som bostadsrättshavarens har du dock vissa skyldigheter. Bland annat får du som bostadsrättshavare inte använda lägenheten för annat än det avsedda ändamålet. Du är även skyldig att se till att de som bor i din omgivning inte utsätts för störningar. Missköter sig en bostadsrättshavare riskerar denne att bli uppsagd av föreningen. Att en bostadsrätt förverkas är dock ganska ovanligt.
Vad ska jag tänka på när jag ska sälja min bostadsrätt?
Som bostadsrättshavarens har du rätt att när som helst överlåta din bostadsrätt. Det finns dock vissa saker som är viktiga att tänka på i samband med försäljning av bostadsrätt.
1. Köparen måste godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. Som nämnt får en bostadsrätt endast upplåtas till en person som är medlem i bostadsrättsföreningen. Innan en överlåtelse kan slutföras måste därför köparen godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. Skulle köparen inte godkännas som medlem kommer köparen inte att få flytta in och överlåtelseavtalet bli ogiltigt.
2. Ansvaret för lägenheten ligger på säljaren ända fram till tillträdesdagen. Det är säljarens ansvar att se till att lägenheten är i samma skick vid kontraktsskrivningen som vid tillträdesdagen. Skulle skada uppkomma innan tillträdesdagen är säljaren skyldig att åtgärda skadan.
3. Säljaren ansvarar för dolda fel. Dolda fel är fel som funnits vid köptillfället men som inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden. För att det ska räknas som ett dolt fel krävs även att det inte är ett fel som varit förväntat med tanke på bostadens skick eller ålder. Som säljare har du dock möjlighet att friskriva dig från dolda fel – en nackdel med detta är att en friskrivning ofta innebär att försäljningspriset blir lägre.
4. Säljarens upplysningsplikt. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt. Det ligger dock i säljarens intresse att underrätta köparen om fel och skador som säljaren känner till. Köparen har nämligen ingen rätt att kräva skadestånd eller prisavdrag för fel som hen upplysts om.
(HQ)
