Vad är egentligen en bostadsrätt? En vanlig missuppfattning är att man köper en lägenhet när man köper en bostadsrätt. I själva verket köper du en andel i en bostadsrättsförening vilket ger dig en rätt att nyttja en lägenhet under obestämd tid. Det är bostadsrättsföreningen som äger lägenheten. Medlemmarna i bostadsrättsföreningen äger i sin tur en andel i föreningen.
Bostadsrättslagen innehåller regler om bostadsrätter och bostadsrättsföreningar.
Vad är bostadsrätt?
En bostadsrätt är en form av boende där man inte direkt äger själva fastigheten, utan snarare köper rätten att bo i en specifik bostad inom en bostadsrättsförening. Denna bostadsform har blivit allt populärare i Sverige de senaste årtiondena, både för dess ekonomiska fördelar och för den frihet den erbjuder jämfört med andra boendeformer.
När du köper en bostadsrätt blir du medlem i en bostadsrättsförening, som äger fastigheten där din bostad är belägen. Som medlem äger du en andel i föreningen och har rätt att nyttja en specifik bostad. Du betalar en månadsavgift till föreningen, som går till att täcka kostnader för fastighetens drift, underhåll och eventuella lån. Till skillnad från en hyresrätt, ger en bostadsrätt dig friheten att göra ändringar inom din bostad, inom de ramar som bostadsrättsföreningens stadgar tillåter.
En viktig del av att äga en bostadsrätt är att delta i föreningens styrelsearbete, antingen direkt genom att vara med i styrelsen, eller indirekt genom att delta i och rösta vid föreningens årsmöten. Genom att aktivt engagera sig i föreningens arbete kan du påverka beslut som rör allt från fastighetens underhåll till den månadsavgift som du och dina grannar betalar.
En bostadsrätt kan vara ett utmärkt alternativ för dem som söker en kombination av boendestabilitet och frihet att anpassa sitt boende. Men som med alla stora inköp är det viktigt att noggrant undersöka bostadsrättsföreningens ekonomiska hälsa och regler innan du gör ett köpbeslut.
Likhetsprincipen – en viktig föreningsrättslig princip
En viktig föreningsrättslig princip som alla bostadsrättsföreningar är bundna av är likhetsprincipen. Likhetsprincipen innebär i korthet att alla medlemmar i en förening ska behandlas lika. Det är inte tillåtet att fatta beslut som bereder otillbörlig fördel för en eller flera medlemmar och samtidigt är till nackdel för en eller flera andra medlemmar. Det är därför viktigt att styrelsen i en bostadsrättsförening alltid har likhetsprincipen i åtanke när den fattar beslut.
Avsteg från likhetsprincipen kan ibland vara tillåtet om det är sakligt motiverat. Högsta domstolen har i ett mål från år 2009 (NJA 2009 s. 550) behandlat denna fråga. I målet hade en bostadsrättsförening gett tillstånd till två medlemmar att bygga balkong men en tredje hade nekats sådant tillstånd. Anledningen till varför man avslagit den tredje medlemmens ansökan var bland annat för att man ansåg bygget skulle förstöra “fasadens arkitektoniska utformning”. Domstolen ansåg att de arkitektoniska och estetiska skäl som legat till grund för beslutet om avslag gjorde att beslutet var sakligt motiverat – en kränkning av likhetsprincipen hade därför inte skett.
Vem ansvarar för skador eller fel på min bostadsrätt?
Som huvudregel är det bostadsrättshavaren som ansvarar för att lägenheten hålls i gott skick. I vissa fall ska dock reparationer bekostas av föreningen. Exempelvis ansvarar inte du som bostadsrättshavare för reparationer av ledningar för avlopp, gas, värme, elektricitet och vatten om det är föreningen som försett lägenheten med ledningarna och de finns i mer än en lägenhet.
Vid brand- eller vattenskada ansvarar föreningen för reparationskostnaderna förutsatt att skadan inte uppkommit genom att bostadsrättshavaren varit vårdslös eller försumlig.
Vilka skyldigheter har jag som bostadsrättshavare?
När du köper en bostadsrätt köper du som sagt rätten att bo i lägenheten under obestämd tid. Som bostadsrättshavarens har du dock vissa skyldigheter. Bland annat får du som bostadsrättshavare inte använda lägenheten för annat än det avsedda ändamålet. Du är även skyldig att se till att de som bor i din omgivning inte utsätts för störningar. Missköter sig en bostadsrättshavare riskerar denne att bli uppsagd av föreningen. Att en bostadsrätt förverkas är dock ganska ovanligt.
Vad ska jag tänka på när jag ska sälja min bostadsrätt?
Som bostadsrättshavarens har du rätt att när som helst överlåta din bostadsrätt. Det finns dock vissa saker som är viktiga att tänka på i samband med försäljning av bostadsrätt.
1. Köparen måste godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. Som nämnt får en bostadsrätt endast upplåtas till en person som är medlem i bostadsrättsföreningen. Innan en överlåtelse kan slutföras måste därför köparen godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen. Skulle köparen inte godkännas som medlem kommer köparen inte att få flytta in och överlåtelseavtalet bli ogiltigt.
2. Ansvaret för lägenheten ligger på säljaren ända fram till tillträdesdagen. Det är säljarens ansvar att se till att lägenheten är i samma skick vid kontraktsskrivningen som vid tillträdesdagen. Skulle skada uppkomma innan tillträdesdagen är säljaren skyldig att åtgärda skadan.
3. Säljaren ansvarar för dolda fel. Dolda fel är fel som funnits vid köptillfället men som inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning av bostaden. För att det ska räknas som ett dolt fel krävs även att det inte är ett fel som varit förväntat med tanke på bostadens skick eller ålder. Som säljare har du dock möjlighet att friskriva dig från dolda fel – en nackdel med detta är att en friskrivning ofta innebär att försäljningspriset blir lägre.
4. Säljarens upplysningsplikt. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt. Det ligger dock i säljarens intresse att underrätta köparen om fel och skador som säljaren känner till. Köparen har nämligen ingen rätt att kräva skadestånd eller prisavdrag för fel som hen upplysts om.
(HQ)