Att köpa en bostadsrätt är ofta en av de största ekonomiska besluten en privatperson tar. Juridiskt sett skiljer sig dock ett bostadsrättsköp markant från ett fastighetsköp – trots att det yttre verkar likvärdigt. Skillnaderna får praktisk betydelse för bland annat ansvaret vid fel, möjligheten till skadestånd, pantsättning och vidareförsäljning. I denna artikel reder vi ut de viktigaste juridiska skillnaderna. Vasa advokatbyrå har gedigen erfarenhet av fastighets- och bostadsrättsjuridik och bistår dig gärna med kvalificerad rådgivning.
Köplagen och bostadsrättslagen – regelverket vid köp av bostadsrätt
En bostadsrättshavare äger sin lägenhet indirekt. Det är bostadsrättsföreningen som formellt äger fastigheten med samtliga lägenheter. Bostadsrätten är i stället en andelsrätt – jämförbar med en aktie – som ger innehavaren rätt att söka medlemskap i föreningen och en evig nyttjanderätt till lägenheten, förutsatt att lagens och föreningsstadgarnas krav är uppfyllda. Till skillnad från fast egendom, som regleras av jordabalken, klassificeras bostadsrätten som lös egendom.
Eftersom en andelsrätt är lös egendom tillämpas köplagen (SFS 1990:931) vid köp av bostadsrätter. Därtill innehåller bostadsrättslagen centrala bestämmelser – bland annat kravet på skriftligt köpeavtal och regeln om att köpet blir ogiltigt om en privat köpare vägras medlemskap i föreningen.
Felreglerna i köplagen – vad gäller vid bostadsrättsköp?
- Köparen har vid köp av fastighet en något mer långtgående undersökningsplikt när det kommer till fastighetens fysiska skick för att kunna hävda fel. Köparen är ofta tvungen att krypa in i trånga utrymmen för att försäkra sig om att inget avviker från avtalet eller den generella standarden. Gränsen går normalt vid ingrepp i byggnaden; köparen behöver normalt inte riva upp saker för att skydda sig mot fel.
- För köp av bostadsrätter aktiveras undersökningsplikten först när säljaren uppmanar köparen att undersöka. I praktiken sker detta alltid när mäklaren uppmanar potentiella köpare att se sig omkring. Köparen har normalt en skyldighet att t.ex. lyfta på mattor och titta bakom hyllor. I undersökningsplikten ingår också att undersöka föreningens ekonomi.
- För köp av bostadsrätter har säljaren en upplysningsplikt för väsentliga uppgifter som kan antas inverka på köpet om det anges att lägenheten säljs i befintligt skick eller liknande. När det kommer till köp av fastighet är upplysningsplikten istället starkt begränsad till situationer då, om denne inte skulle informera köparen, skulle handla kvalificerat ohederligt.
- Om fel uppstår har säljaren rätt att först erbjuda sig att avhjälpa felet inom skälig tid. Endast om säljaren inte erbjuder avhjälpande, eller att det tagit för lång tid för att åtgärda felet får köparen begära prisavdrag eller hävning. Om köparen avböjer säljarens erbjudande om avhjälpande bortfaller rätten till prisavdrag eller hävning. Tiden som säljaren har på sig att åtgärda felet är dock kort, beroende på främst problemets komplexitet. I rättsfallet NJA 1998 s. 792 fann Högsta domstolen att en bostadsrätt som vid tillträde var obeboelig p.g.a. kackerlackor och som efter en månads sanering var beboelig inte var avhjälpt inom skälig tid. Köparen hade därför rätt till prisavdrag.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Ta tillvara dina rättigheter om du upptäcker fel i lägenheten efter köp
- Få snabb och tydlig rådgivning om ditt bostadsköp
Tvistlösning
- Vi biträder dig under hela processen
- Vi hjälper dig förhandla med motparten
Läsvärt
Köplagen (1990:931) – lagtext via lagen.nu
Fel i bostadsrätt – vad kan köparen kräva av säljaren? (brf-nytt.se)