Tvist: Felaktig boarea på bostadsrätt

En bostads storlek är i regel en av de viktigaste faktorerna när vi väljer bostad. Ett par kvadratmeters skillnad kan dessutom ha en stor inverkan på priset. När vi tittar på bostäder är det även vanligt att vi väljer att titta på kvadratmeterpris för att lättare kunna jämföra bostäder. Men vad ska du göra om du köpt en lägenhet och den visar sig vara mindre än du trott? Vi går här igenom vad som gäller.

Rättslig reglering

Köplagen reglerar köp av lös egendom. Lös egendom är i princip all egendom som inte är fast egendom. Bostadsrätter anses vara lös egendom och omfattas således av köplagens regler.

Köplagen är dock inte tillämplig när konsumentköplagen är tillämplig. Även konsumentköplagen reglerar köp av lös egendom. Konsumentköplagen är emellertid endast tillämplig när en näringsidkare säljer någonting till en konsument. När en privatperson säljer någonting till en annan privatperson, som ju brukar vara fallet med bostadsrätter, är det alltså köplagens bestämmelser som ska användas och inte konsumentköplagens.

Köplagens bestämmelser är dispositiva vilket innebär att en säljare och en köpare kan komma överens om andra villkor än de som står i lagen. Köplagens bestämmelser ska med andra ord bara tillämpas i fall att inte annat följer av avtalet eller i fall att ett avtalsvillkor är otydligt.

I köplagen finns en bestämmelse om prisavdrag i fall att det föreligger fel i en vara. Enligt bestämmelserna har en köpare under vissa förutsättningar rätt till prisavdrag. Men i och med att köplagen är dispositiv är det möjligt att avtala bort rätten till prisavdrag. Har ni avtalat bort rätten till prisavdrag gäller alltså inte köplagens bestämmelser om rätt till prisavdrag.

Fel enligt köplagen

Utgångspunkten för felbedömningen är avtalet. Bostadsrätten boarea ska stämma överens med vad som följer av avtalet. Stämmer boarean inte överens med vad som framgår av köpeavtalet får bostadsrätten anses vara felaktig. Att varan ska ”stämma överens med vad som följer av avtalet” ska inte tolkas allt för snävt. En bostadsrättsaffär föregås i regel av flera kontakter vilket innebär att även andra omständigheter vid köpet kan vara av betydelse när man fastställer avtalets innehåll (prop. 1988/89:76 s. 84, NJA 2016 s. 237).

Högsta domstolen har i ett mål behandlat denna fråga (NJA 2016 s. 237). I målet hade bostadsrätten till en kontorslokal överlåtits mellan två näringsidkare, köparen hade krävt prisavdrag på grund av att lokalens area var mindre än vad parterna avtalat. Areauppgiften hade funnits i både en annons och i objektbeskrivningen. Domstolen ansåg att areauppgiften utgjorde en avtalad egenskap. I och med att arean inte stämde överens med areauppgiften som funnits i annonsen och objektsbeskrivningen ansåg domstolen att bostadsrätten var felaktig.

Ett fel föreligger om varan, i detta fall bostadsrätten, avviker från vad som avtalats. Skulle man vid fastställandet av avtalets innehåll komma fram till att boarean utgör en avtalad egenskap och stämmer boarean inte överens med avtalet föreligger således ett köprättsligt fel.

Var uppmärksam på friskrivningsklausuler

Ibland finns det friskrivningsklausuler i köpekontrakt. En friskrivningsklausul l i köpekontraktet innebär att säljaren friskriver sig från eventuella fel i bostadsrätten. En friskrivningsklausul i kontraktet innebär en ökad risk för köparen och brukar oftast innebära att köpesumman blir något längre. En friskrivningsklausul kan gälla generellt för hela bostaden, eller för en del av den, till exempel badrummet. För att en friskrivningsklausul ska vara giltig krävs dock att den är tydligt formulerad. Råder det oklarheter om vad friskrivningsklausulen avser kan den vara ogiltig.

Köparens undersökningsplikt

Som köpare får du inte åberopa fel som du måste antas ha känt till vid köpet. Som köpare har man ingen skyldighet att undersöka bostaden. Har du emellertid före köpet undersökt bostaden eller utan godtagbar anledning underlåtit att göra det trots att säljaren uppmanat dig att göra det får du som huvudregel inte åberopa fel som du borde ha märkt vid undersökningen.

Har du undersökt bostaden eller har du uppmanats att göra detta men inte gjort det och
är avvikelsen i fråga om arean så stor att den borde ha upptäckts vid en undersökning har du alltså ingen rätt att åberopa felet.

Vad ska jag göra om boarean visar sig vara felaktig?

Reklamera till säljaren

Upptäcker du att boarean inte stämmer överens med det ni kommit överens om ska du reklamera felet så snart som möjligt till säljaren. Enligt köplagens bestämmelser ska en köpare reklamera ett fel inom ”skälig tid”. Tidsfristen räknas från det att du upptäckt felet – i detta fall från det att du upptäckt att boarean inte stämmer överens med avtalet. En reklamation kan vara muntlig eller skriftlig. Det är dock en bra idé att göra det skriftligt. På så sätt blir det lättare för dig att bevisa att du har reklamerat. Reklamerar man inte ett fel inom ”skälig tid” förlorar man nämligen rätten att åberopa felet.

Reklamerar du inte felet inom två år från det att du tillträtt bostaden förlorar du rätten att åberopa felet. Möjligheten att åberopa fel preskriberas alltså efter två år. Kom ihåg att köplagens bestämmelser är dispositiva. Det är således möjligt att avtala om både en längre och en kortare reklamationstid. Köplagens bestämmelser gäller bara så länge ni inte kommit överens om något annat.

Reklamera till mäklaren

En mäklare ansvarar i regel inte för fel. En mäklare är dock skyldig att upplysa en köpare om sådana förhållanden rörande fastighetens skick som mäklaren iakttagit eller känner till. Om mäklaren har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick måste mäklaren upplysa köparen även om detta. Om en mäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina skyldigheter kan hen bli skadeståndsskyldig.