Saknar din fastighet en viktig funktion – exempelvis tillgång till vatten, väg eller annan nyttighet – som en grannfastighet skulle kunna tillhandahålla? I så fall kan ett servitut vara lösningen. Genom ett avtalsservitut kan fastighetsägare reglera sådana nyttjanderätter på ett rättsligt bindande sätt. Den här artikeln förklarar vad servitut innebär, hur reglerna ser ut och vad du bör tänka på.
Reglering av servitut
Bestämmelserna om servitut finns huvudsakligen i 14 kap. jordabalken (1970:994), som är den centrala lagen för fastighetsrättsliga förhållanden i Sverige. Där regleras allt från vad ett servitut är till hur det uppkommer och upphör. Regler om exempelvis fel i fastighet vid köp återfinns i stället i 4 kap. jordabalken, men för servitut är 14 kap. den primära regleringen.
Vad är ett servitut?
Enligt 14 kap. 1 § jordabalken är ett servitut en rätt för ägaren av en fastighet att på ett visst sätt nyttja eller ta del av en annan fastighet. Den fastighet som får rätten kallas härskande fastighet, och den som upplåter rätten kallas tjänande fastighet. En avgörande detalj: servitutet är knutet till fastigheten – inte till den enskilde ägaren. Det innebär att rätten automatiskt följer med vid en försäljning och tillkommer den nye ägaren. Köper du en fastighet med ett befintligt servitut är det därför viktigt att noga undersöka vilka rättigheter och begränsningar det faktiskt innebär.
Exempel på servitut
Ett klassiskt exempel är brunnsservitut. Anta att din fastighet saknar tillgång till dricksvatten, medan grannfastigheten har en brunn med tillräcklig kapacitet för båda. Ni kan då avtala om att din fastighet ska ha rätt att nyttja brunnen – ett avtalsservitut. Ett praktiskt råd: se till att avtalet tydligt reglerar underhållsansvar, kostnadsfördelning och vad som gäller om brunnen behöver renoveras. Sådana oklarheter är en vanlig källa till tvister mellan grannar.
Skillnaden mellan avtalsservitut och tvångsservitut
Det finns två huvudtyper av servitut. Avtalsservitutet uppkommer genom en frivillig överenskommelse mellan fastighetsägarna och skrivs in i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Tvångsservitutet beslutas i stället av Lantmäteriet vid en fastighetsreglering och registreras i registrets allmänna del. Båda typerna ger rättslig verkan mot tredje man när de väl är inskrivna, men förutsättningarna skiljer sig åt – tvångsservitut kräver bland annat att servitutet är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten.
Att tänka på
Den här artikeln ger en grundläggande orientering i servitutsrätten – regleringen är i praktiken betydligt mer omfattande och tolkningsfrågor uppstår ofta i det konkreta fallet. Har du ett ärende eller en tvist som rör servitut bör du rådfråga en jurist. Vasa Advokatbyrå har gedigen erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor och hjälper dig att navigera regelverket.
Läsvärt
Mål T 1857-17 – Högsta domstolen om servitut
Checklista inför husköp (Expressen)
Den allmänna fastighetsrätten – Vasa Advokatbyrå
Upphäva servitut – grunder för att upphäva ett avtalsservitut
Att tänka på när du ska köpa hus – Vasa Advokatbyrå
Författad av: Alexander Isehag