Stämma hyresgäst

Har du fått problem med din hyresgäst? Vi går igenom några juridiska aspekter som är bra att ha med sig vid en konflikt mellan hyresvärd och hyresgäst.

, Stämma hyresgäst”Bostad” eller ”lokal”?

Ett utrymme som hyrs ut för att användas för något annat ändamål än bostad räknas i lagens mening som hyra av ”lokal”. Det kan handla om till exempel butik, kontor eller frisörsalong. Reglerna för lokalhyra skiljer sig markant från reglerna om bostadshyra. Den här artikeln riktar sig i första hand till dig som hyr ut en lokal. Du som har problem med en hyresgäst i en bostad kan läsa vidare om förstahandsuthyrning och andrahandsuthyrning av bostäder i våra andra artiklar.

Omedelbar uppsägning av hyresavtalet – 5 vanliga situationer

Har du en hyresgäst som grovt missköter sig kan det vara tillåtet att säga upp avtalet i förtid, utan att behöva ta hänsyn till uppsägningstid. Det kallas förverkande. Här listar vi 5 vanliga situationer där förverkande kan vara aktuellt.

  1. Försening med hyran
    Om lokalhyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen har hyresvärden rätt att säga upp avtalet i förtid. Det här gäller dock inte undantagslöst, utan vissa villkor måste vara uppfyllda. Ifall hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad gäller regeln bara om hyresgästen inte betalar hyran som avser den innevarande månaden inom två vardagar från den aktuella månadens början. Hyresvärden måste också skicka en särskild underrättelse till hyresgästen och informera om att hyresgästen har rätt att behålla lokalen om hyran betalas inom två veckor. Underrättelsen måste delges enligt särskilda regler. Om hyresgästen sedan betalar hyran inom två veckor från att denne tagit del av underrättelsen kan avtalet inte sägas upp i förtid.
  2. Hyresgästen missköter lokalen
    En lokal som missköts kan leda till stora ekonomiska förluster för fastighetsägaren. En hyresvärd kan därför ha rätt att säga upp avtalet i förtid om hyresgästen inte tar hand om lokalen på det sätt som kan förväntas. Hyresgästen får inte vanvårda lokalen och måste hålla den i gott skick. Dessutom får inte hyresgästen genom vårdslöshet orsaka ohyra i lokalen eller fastigheten. För att kunna säga upp avtalet på den här grunden krävs att hyresvärden först lämnar en tillsägelse och att hyresgästen efter det inte rättar sig. Om det rör sig om särskilt allvarlig misskötsel behövs dock ingen tillsägelse. Handlar det om ohyra måste hyresvärden säga upp avtalet inom två månader från att denne fått kännedom om skadedjuren.
  3. Otillåten andrahandsuthyrning
    Avtalet kan också sägas upp i förtid om hyresgästen utan tillstånd har upplåtit lokalen till någon annan. För att kunna säga upp avtalet på den här grunden krävs att hyresvärden först lämnar en tillsägelse och att hyresgästen efter det inte rättar sig. Hyresvärden måste säga till inom två månader från att denne får vetskap om situationen, annars går möjligheten till omedelbar uppsägning förlorad.
  4. Lokalen används för något annat ändamål än det avsedda
    Vid lokaluthyrning är det viktigt att avtala om vad den aktuella lokalen får användas för. Ska det vara en klädboutique, ett bageri, ett kontor eller kanske en bar? Om lokalen sedan i praktiken används för något annat än det som parterna kommit överens om kan hyresvärden säga upp avtalet i förtid. Ett undantag är om hyresgästen får tillstånd för den förändrade användningen av hyresnämnden. Sådant tillstånd lämnas om hyresgästen har hyrt lokalen i minst två år OCH hyresgästen har beaktansvärda skäl för att göra ändringen (till exempel att hyresgästen kan göra större vinst) OCH hyresvärden inte har någon befogad anledning att motsätta sig ändringen (till exempel att det nya användningssättet skulle skapa störningar). Hyresvärden har inte rätt att säga upp avtalet i förtid om det ändrade användningssättet är av ringa betydelse eller om hyresgästen hinner göra rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet.
  5. Lokalen används till brottslig verksamhet
    Hyresvärden kan ha rätt att säga upp avtalet i förtid om lokalen används till att bedriva brottslig verksamhet. Den här grunden omfattar också prostitution. Hyresvärden måste som huvudregel säga upp avtalet inom två månader från att denne får kännedom om den brottsliga verksamheten, annars går rätten till omedelbar uppsägning förlorad.

Tvist mellan företagare

Oavsett om hyresgästens agerande är sådant att det kan ge rätt till omedelbar uppsägning eller om det rör sig om ett annat typ av problem kan situationen leda till en tvist. En tvist är enkelt uttryckt att två parter är oense om något. När det gäller tvister mellan företagare i hyressammanhang kan tvisten handla om en mängd olika saker. Här är några vanliga exempel:

  • Har hyresvärd rätt att säga upp avtalet?
  • Har hyresgäst rätt att använda lokalen på ett visst sätt?
  • Ska hyresgäst betala skadestånd, och i så fall hur mycket?
  • Ska hyresvärd betala skadestånd, och i så fall hur mycket?
  • Vad betyder egentligen det som står i avtalet?
  • Är hyran som hyresvärd vill ta ut marknadsmässig?

Ett första steg vid tvist är ofta att försöka komma överens med sin motpart – det går vanligtvis både snabbare och är betydligt mindre kostsamt än en domstolsprocess. Går det inte att komma överens kan man dock behöva ta sin tvist vidare till domstol.

Juridisk hjälp

Har du hamnat i en tvist med din hyresgäst kan det vara en god idé att anlita juridisk hjälp. Jurister kan både hjälpa dig som precis blivit varse ett problem och funderar över vad nästa steg är, och dig som varit i konflikt ett tag och kanske har en domstolsprocess på gång. Kostnaden för juridisk hjälp kan ofta ersättas av rättsskyddet i företagsförsäkringen – kolla med ditt försäkringsbolag vad som gäller.

Fel i tjänst mellan näringsidkare

Många tänker sig ett hyresavtal som en tjänst – det är ju inte en fysisk vara man köper. Hyresavtal är dock en egen kategori för sig och reglerna om fel i tjänst används inte här. Istället gäller de särskilda hyresreglerna i jordabalken. Vill du läsa mer om fel i tjänster kan du bland annat göra det här, här och här.

Call Now ButtonSamtalet är kostnadsfritt