När du ska köpa en egendom vill du kanske redan vid samtal med säljaren, försäkra dig om att du kommer få köpa egendomen. Ett sätt att göra det på är att med säljaren ingå ett avtal där du under vissa förutsättningar får förtur att köpa egendomen av säljaren, när säljaren vill genomföra försäljningen. Sådana avtal om framtida köp, kallas inom juridiken för optionsavtal. Beroende på vad det gäller för typ av egendom, kan det finnas olika regler för vad som gäller beträffande optionsavtal. Det är dessa olika regleringar för olika typer av egendom, som vi kommer behandla i den här artikeln Främst kommer vi ta upp vad som gäller vid köp av fastighet, men även vid köp av bostadsrätt och övrig egendom.
Optionsavtal vid fastighetsköp
När du köper en fastighet finns det till skillnad från köp av bil, båt eller liknande, ett krav på hur avtalet för köpet behöver ingås. Av 4 kapitlet 1 § jordabalken framgår att köp av fastighet behöver ingås skriftligen mellan dig som köpare och säljaren av fastigheten. Med skriftligt menas förenklat att ni båda parter behöver underteckna köpehandlingen, som utgör avtalet för köpet av fastigheten.
Att för ett köp av fastighet ingå ett avtal om framtida köp, alltså ett optionsavtal, är i regel inte tillåtet. Ett sådant avtal kommer som huvudregel att anses som icke juridiskt bindande. Bland annat har Högsta domstolen yttrat detta i målet NJA 1977 s. 504.
Syftet med att inte tillåta optionsavtal vid fastighetsköp
Det som vill undvika i och med förbudet mot optionsavtal är att förhindra att det uppstår så kallad svävande rättighet för fastighet. Även sådana villkor som innebär att äganderätten till fastigheten hålls svävande, kan endast tillåtas under förutsättning att de faktiskt skrivs in i köpekontraktet som du och säljaren undertecknar. Det nämnda framgår av 4 kapitlet 3 § första punkten. I somliga fall kan även de villkoren förklaras ogiltiga. Det blir ofta fallet då köpet görs beroende av villkoret längre än två år från det att köpehandlingen upprättas, vilket regleras i 4 kapitlet 4 § första stycket jordabalken.
Optionsavtal för bostadsrätt och andra köp
De flesta andra avtal än köp av fastighet brukar som huvudregel vara helt okej att ingå optionsavtal för. Ett undantag från denna huvudregel är vid köp av bostadsrätt. Anledningen till det finner du i 6 kapitlet 4 § bostadsrättslagen, där det anges att det köpet precis som köpet vid fastighet, behöver ingås skriftligen. Därför är reglerna för optionsavtal vid köp av fastighet och köp av bostadsrätt, snarlika varandra.
När du ska köpa annan övrig egendom är det inte bara okej att ingå optionsavtal skriftligen. Eftersom dessa köp inte har ett krav på sig att ingås skriftligen, brukar det även vara okej att ingå optionsavtal muntligen.
Att tänka på:
Om du har ingått avtal om köp av fastighet, bostadsrätt eller annan egendom och sedan hamnat i en tvist, är du förmodligen i behov av att anlita en jurist som företräder dig i din tvist. Vasa Advokatbyrå AB hjälper gärna dig med din tvist. Kontakta oss redan idag!
Läsvärt
Option till fast egendom | SvJT Option till fast egendom | SvJT
Fastighetsregistret | Lantmäteriet (lantmateriet.se)
Avtalsrätt – bindande avtal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Allt om avtalsrätt: Muntliga och skriftliga avtal – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Köpebrev & köpekontrakt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag