Omsättningshyra lokal

För hyra av lägenheter som inte ska användas som bostäder gäller fri hyressättning. Hyran kan också vara rörlig och knytas till ett index. En vanlig form av rörlig hyra är att den kopplas till hyresgästens affärsomsättning. Men hyran kan även bestämmas genom att kopplas till andra rörliga index. I den här artikeln förklarar vi översiktligt de juridiska förutsättningarna för omsättningshyra och ger några tips på saker att se upp för när det kommer till rörliga hyror. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av hyresrättsliga frågor och kan hjälpa till vid omsättningshyra lokal. Kontakta oss så hjälper vi dig.

, Omsättningshyra lokal

Vad säger lagen om omsättningshyra för lokal?

Hyra av lokaler reglas i 12 kap. jordabalken. Som huvudregel gäller fri hyressättning för lokaler, dvs parterna kan fritt komma överens om hur hög eller låg hyran ska vara.

Hyran ska som huvudregel vara till beloppet bestämt i avtalet, omsättningshyra lokal, alltså en klar och tydlig hyressumma som på förhand är bestämd. T.ex. en hyra som ökar med bestämt belopp eller procent varje år, eller olika bestämda belopp under hyrestiden. Rörlig hyra är däremot när hyran varierar beroende på t.ex. ränteläget, hyresgästens resultat eller andra omständigheter som inte är fasta redan vid avtalets ingående.

Kravet på bestämt belopp gäller dock inte för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp om det finns en individuell mätning av dessa. Det är även möjligt att en rörlig hyra beräknas på ett annat sätt genom överenskommelse mellan hyresvärden eller organisation av fastighetsägare och en organisation av hyresgäster.

Men när hyresgästen får ett indirekt besittningsskydd (normalt efter att hyresförhållandet har varat nio månader i följd)1 kan hyresgästen säga upp det för villkorsändring och begära marknadshyra. Om hyresvärden inte accepterar en hyra på marknadsnivå och hyresgästen flyttar måste en ersättning betalas till hyresgästen om minst en årshyra och ofta mycket mer än så.

I praktiken innebär det att hyran egentligen bara är helt fri de första nio månaderna eftersom hyresgästen kan genom hot om det indirekta besittningsskyddets sanktionssystem förhandla ner hyran till marknadsnivå.

Förutsättningar för omsättningshyra

Det är möjligt att avtala om en rörlig hyra som är knuten till hyresgästens rörelseintäkter. Detta gäller endast för lokalhyra och inte för bostadslägenheter. Det spelar ingen roll om hyrestiden är på bestämd eller obestämd tid, utan omsättningshyra är möjlig att avtala om från första dagen.

Annan rörlig hyra

Det är också möjligt att avtala om hyran som ska beräknas på annat sätt än genom koppling till rörelseintäkter, bl.a. genom indexklausuler. Det förutsätter dock att

  • Hyrestiden är på bestämd tid om minst tre år
  • Beräkningsgrunderna är tillräckligt preciserade och inte leder till oförutsedda kostnader

Vad dessa kriterier innebär i praktiken kan variera beroende på hur beräkningen av hyran har lagts upp i det individuella fallet. En tumregel är att ju tydligare beräkningssättet är desto mindre är risken för att den bedöms vara oförenlig med lagen och underkänns av en domstol. Tanken är att både hyresgästen och hyresvärden ska kunna med precision förutse hur stor hyran kommer att bli. En allt för vagt angiven beräkningsgrund som att ”hyran kan höjas beroende på beslut om skatt eller myndighetsbeslut” kan med största sannolikhet inte accepteras.

Vad händer om beräkningsgrunden underkänns av en domstol?

Om avtal om hyresbeloppet är allt för opreciserat och underkänns av en domstol kan hyran istället sättas till skäligt belopp enligt domstolen, beroende på parternas avsikter och övriga omständigheter när avtalet träffades. Det råder alltså betydande osäkerhet vad utgången kommer att bli i det individuella fallet.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

  • Undvik kostsamma tvister genom god juridisk rådgivning redan vid avtalsförhandlingarna
  • Vi hjälper dig hitta den bästa lokallösningen för din verksamhet
  • Vi hjälper dig med det juridiska så du kan fokusera på att driva verksamheten

Tvistlösning

  • Vi biträder dig under hela hyrestvisten
  • Vi hjälper dig förhandla om hyran

1 Länk till artikel om det indirekta besittningsskyddet.

Det här samtalet kostnadsfritt