Besittningsskydd – direkt och indirekt

När du hyr en lägenhet finns det skydd för dig som hyresgäst, vilket kallas besittningsskydd. Det finns två typer av besittningsskydd, nämligen direkt besittningsskydd och indirekt besittningsskydd. I artikeln behandlas skillnaden mellan skydden och under vilka förutsättningar de kan göras gällande.

, Besittningsskydd – direkt och indirekt

Direkt besittningsskydd

Regleringen av direkt besittningsskydd finner vi i jordabalkens 12 kapitel. Det direkta besittningsskyddet fungerar som en trygghet för dig som är hyresgäst av en bostad. Konkret innebär skyddet att hyresgäst har rätt att få hyresavtalet, som ingåtts med hyresvärden, förlängt. Huvudregeln är godkänd förlängning, eftersom syftet med det direkta besittningsskyddet är att hyresgästen ska kunna känna sig trygg med att få bo kvar i sin bostad.

När direkta besittningsskyddet kan brytas

Även om huvudregeln är förlängning av hyresavtalet finns det undantag. Det kan vara så att byggnaden som hyresgästen har sin bostad i ska ändra ”brukningsändamål”, dvs. att lägenheten inte längre ska användas som bostad. En annan giltig orsak till att besittningsskyddet kan brytas är om hyresgästen gjort sig skyldig till misskötsamhet, exempelvis betett sig störande i sin bostad alternativt brustit i sitt ansvar att betala hyra. Sedan finns det ett generellt undantag som kallas generalklausul, där det görs en intresseavvägning mellan hyresvärden och hyresgästens intresse av bostaden. Hyresvärden som och sin sida vill ha tillgång till lägenheten, och hyresgästen och sin sida som vill bo kvar i den. Väger hyresvärdens intresse då tyngst kan det finnas skäl att låta hyresvärden få bryta besittningsskyddet.

Tvist med hyresvärden om förlängning

Om du som hyresgäst inte kommer överens med din hyresvärd om att besittningsskyddet rätteligen kan brytas, får ni pröva saken i Hyresnämnden. Ansvaret ligger på hyresvärden att inom en månad från det att tiden för hyrestiden har gått ut, ta upp ärendet i Hyresnämnden. Om hyresgäst eller hyresvärd sedan inte är nöjd med Hyresnämndens beslut, finns en möjlighet att få det prövat i Svea hovrätt genom en överklagan.

Indirekt besittningsskydd

Även indirekt besittningsskydd regleras i 12 kapitlet jordabalken, eftersom det kapitlet reglerar hyra. Men besittningsskydden regleras i olika paragrafer och de skiljer sig en del från varandra. Det indirekta besittningsskyddet innebär inte en förlängning av hyresavtal, utan istället en rätt till ersättning om hyresvärden inte tänker förlänga det avtalet. Vidare gäller också utbetalning av ersättning enligt besittningsskyddet om hyresvärden visserligen kan gå med på en förlängning av hyresavtalet, men där hyresgästen inte vill finna sig i hyresvillkoren som hyresvärden ställer upp som krav.

, Besittningsskydd – direkt och indirekt

Hyresförhållande och lokal

Det måste röra sig om ett hyresförhållande för att kunna göra gällande indirekt besittningsskydd. I konkreta termer innebär hyresförhållande att någon får en rättighet att använda helt hus eller delar av det mot betalning. Vidare gäller inte indirekt besittningsskydd för bostäder, utan för att bli aktuellt krävs att det gäller hyra av lokal. Används bostaden både som bostad och lokal, gäller inte indirekt besittningsskydd.

Undantag från indirekt besittningsskydd

Beträffande indirekt besittningsskydd finns det många undantag. Exempelvis finns det möjlighet att genom avtal komma överens om att indirekta besittningsskyddet inte ska gälla för de fall lagen tillåter det vid avsaknad av avtalet. Det finns också undantag där kriterierna för indirekt besittningsskydd visserligen är uppfyllda, men där hyresvärden inte behöver betala ut någon ersättning till hyresgästen. Den typen av undantag kallas med ett samlingsnamn besittningsbrytande grunder och dessa grunder är det lagstiftaren som bestämt. Gemensamt för dessa grunder är då hyresvärden enligt lagstiftarens uppfattning har ”befogad anledning” att inte förlänga hyresgästens hyresavtal. Exempel på besittningsbrytande grund är då byggnaden behöver rivas, vilket som ovan nämnt även är ett undantag som är giltigt för brytande av direkt besittningsskydd.

Att tänka på

Reglerna kring direkt besittningsskydd är enklare än de kring indirekt besittningsskydd, även om direkt besittningsskydd också kan vara svårt att greppa om man inte är jurist. De två olika formerna av besittningsskydd har berörts i artikeln väldigt översiktligt. Undantagen är som nämnt gällande indirekt besittningsskydd många och vad som gäller juridiskt är krångligt och invecklat. Om du behöver hjälp med ett ärende om besittningsskydd eller har frågor kring det, rekommenderar vi att du tar hjälp av en jurist. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av juridiken gällande hyresrätt. Ta kontakt med oss så hjälper vi dig!

, Besittningsskydd – direkt och indirekt

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

* Undvik att bli av med ditt besittningsskydd.

* Skaffa en bedömning om hyresvärden har rätt att bryta ditt besittningsskydd.

Tvistelösning

* Få en juridisk bedömning utifrån gällande rättsläge.

* Minimera riskerna för att din hyresvärd inte ger ersättning för att denne bryter ditt indirekta besittningsskydd.

* Maximera dina chanser att bevara rätten att hyra din lokal eller bostad.

* Bevaka dina rättigheter, t.ex. se till att du inte förlorar ditt besittningsskydd på grunder utan stöd i lag eller rättskälla.

Kontakta oss för ett gratis inledande telefonsamtal eller boka ett möte med någon av våra erfarna jurister.

Författad av: Alexander Isehag

Länk till artikel ”Besittningsskydd för lokal

Länk till artikel ”Besittningsskydd för bostad

Call Now ButtonSamtalet är kostnadsfritt