Lokalhyra – Hyresavtalet och hyrestvister

Som företagare är det ofta viktigt att kunna hyra en lämplig lokal för att få verksamheten att fungera. Då finns många lagar och regler att hålla reda på. Vi går igenom vad som ur juridisk synvinkel är viktigast att tänka på vid lokalhyra.

Hyresavtalet – vad bör ingå

Vid lokalhyra är det vanligt att hyresvärden och hyresgästen inte använder sig av ett helt standardiserat avtal utan istället utformar avtalet efter sina unika behov. Det är bra eftersom avtalet då matchar de verkliga förutsättningarna. Några saker bör oavsett det alltid vara med i ett lokalhyresavtal:

  • Hyrestiden
  • Uppsägningstiden
  • Hyran
  • Lokalens användningsområde

Lokalhyra – Hyresavtalet och hyrestvisterHyrestid

Ett hyresavtal ingås antingen tills vidare eller för en begränsad tidsperiod. En begränsad tidsperiod kan vara hur kort eller lång som helst, till exempel en vecka eller 20 år. Många tycker att det är en fördel för både företagaren, alltså hyresgästen, och hyresvärden att veta hur lång tid avtalet kommer att gälla. Det vanligaste vid lokalhyra är därför avtal för en tidsbegränsad period, men om ingenting särskilt anges i avtalet angående hyrestiden så gäller hyresavtalet automatiskt tills vidare.

Uppsägning

Man kan inte avtala om vilken uppsägningstid som helst, utan det finns särskilda regler i hyreslagen om hur lång uppsägningstiden som minst ska vara. Hur lång den tiden är beror bland annat på om avtalet gäller tills vidare eller för begränsad tid.

För tills vidare-avtal ska uppsägningstiden vara minst nio kalendermånader. Det går att avtala om en längre, men inte en kortare, uppsägningstid.

Huvudregeln är att även avtal för en tidsbegränsad period måste sägas upp för att upphöra att gälla. Så är fallet när

  • hyresförhållandet varar i längre än nio månader, eller
  • hyresförhållandet varar i kortare än nio månader men parterna har avtalat om att uppsägning måste ske.

Vid uppsägning av tidsbegränsade avtal är minsta tillåtna uppsägningstiden som följer:

  • För hyrestid på längst två veckor: en dag.
  • För hyrestid på över två veckor men längst tre månader: en vecka.
  • För hyrestid på längre än tre månader men längst nio månader: tre månader.
  • För hyrestid på längre än nio månader: nio månader.

Om ett tidsbegränsat avtal som ska sägas upp för att upphöra att gälla inte sägs upp så övergår det automatiskt till ett tills vidare-avtal. Då gäller uppsägningstiden för sådana avtal, alltså nio månader. Parterna kan avtala om att det inte ska övergå till ett tills vidare-avtal utan istället till exempel förlängas med ett år i taget om uppsägning inte sker.

Hyran

Vad gäller hyran bör två saker alltid tas med i avtalet: vilket belopp hyran är alternativt hur hyran beräknas samt när den ska betalas.

Vad gäller hyresbeloppet är det vanligaste att hyran anges direkt i avtalet som ett fast belopp, exempelvis 20 000 kronor/månad. Under vissa förutsättningar är det dock möjligt att ha en hyra som helt eller delvis är rörlig. Ett alternativ är att ha så kallad omsättningshyra. Det innebär att hyran bestäms till en viss procent av verksamhetens omsättning. För hyresavtal på en bestämd tid om minst tre år är det också möjligt att ha andra typer av rörlig hyra. Då är en vanlig metod att ha en indexklausul som kopplar hyran till konsumentprisindex. Det är också möjligt att ha en fast hyra med en rörlig del avseende kostnader för sådant som värme, el, vatten och avlopp.

För lokaler råder fri hyressättning och det är upp till parterna själva att bestämma hur hög hyran ska vara.

Uppsägning av lokalhyresavtal

Ett lokalhyresavtal kan upphöra genom antingen uppsägning eller så kallat förverkande. Man kan jämföra skillnaden mellan förverkande respektive uppsägning med den skillnad som i arbetslivets finns mellan omedelbart avskedande respektive uppsägning. Först går vi igenom vad förverkande innebär, sedan tittar vi på reglerna för vanlig uppsägning.

Förverkande är aktuellt när hyresgästen har begått ett allvarligt kontraktsbrott. Vid förverkande gäller ingen uppsägningstid och ett tidsbegränsat avtal kan upphöra redan innan avtalstidens slut. Hyresvärden måste säga upp avtalet inom två månader från att han eller hon får reda på det allvarliga kontraktsbrottet, annars förlorar hyresvärden sin rätt till förverkande. Förverkande kan bara ske på grund av vissa särskilda grunder som anges i lagen.

  • Hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen.
  • Hyresgästen överlåter kontraktet till någon annan eller hyr ut lokalen i andra hand utan tillstånd.
  • Lokalen används för ett annat ändamål än vad som har avtalats. Som exempel kan nämnas ett rättsfall där domstolen kom fram till att en hyresgäst som hade bytt verksamhet från restaurang och servering till nattklubb använde lokalen till ett annat ändamål än vad som hade avtalats.
  • Lokalen används till brottslig verksamhet eller tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.
  • Hyresgästen drar in ohyra i lokalen eller vanvårdar den.
  • Hyresgästen vägrar ge hyresvärden tillträde till lokalen för att exempelvis utföra nödvändiga reparationer.

Om ingen av de så kallade förverkandegrunderna är tillämpliga kan hyresvärden säga upp kontraktet på vanligt sätt, med beaktande av uppsägningstid. Tidsbegränsade avtal kan dock inte sägas upp före den avtalade tiden. I många fall är hyresvärden tvingad att ”köpa loss” hyresgästen för att kunna säga upp avtalet. Det beror på att lokalhyresgäster har så kallat indirekt besittningsskydd, vilket i korta drag innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om hyresgästens intresse av att vara kvar i lokalen väger tyngre än hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet. Ersättningen ska motsvara en årshyra för lokalen. De situationer där hyresvärden inte behöver betala ersättning är följande:

  • Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser. Det här rör sig om sådana situationer där hyresgästen har misskött sig, men inte på ett så allvarligt sätt att förverkande blir aktuellt.
  • Byggnaden ska rivas eller byggas om. I sådana fall krävs att hyresvärden tillhandahåller en godtagbar ersättningslokal där verksamheten kan drivas vidare på ungefär samma förutsättningar.
  • Hyresvärden i annat fall har befogad anledning att säga upp avtalet. Många olika skäl kan komma in under den här grunden. Det blir en intresseavvägning mellan hyresvärdens intresse av att säga upp avtalet och hyresgästens intresse av att vara kvar.
  • Hyresvärden erbjuder att förlänga avtalet på skäliga villkor. Den här regeln är till för att förhindra kringgår ersättningsreglerna genom att erbjuda en förlängning av avtalet till oskäliga villkor.

(MR)