Vid köp av fast egendom händer det ofta att säljaren i avtalet anger att huset säljs i befintligt skick, eller att köparen har accepterat allt som uppdagades vid besiktningen. Sådana s.k. friskrivningsklausuler har som funktion till att skydda säljaren mot dolda fel, dvs. fel som inte kunde upptäckas vid köpet men som uppkommer långt senare. I denna artikel förklarar vi förenklat när dessa klausuler inte gäller och köparen ändå kan göra gällande fel i fastighet. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.
Är friskrivningsklausul fastighet giltiga?
Huvudregeln är att friskrivningsklausuler är giltiga. Men om köparen är privatperson och fastigheten har sålts av en säljare i sin yrkesmässiga verksamhet är friskrivningsklausuler ogiltiga. Friskrivningsklausuler som är oskäliga mot köparen kan också ogiltigförklaras eller jämkas genom avtalslagen.
Är generella friskrivningar giltiga?
Friskrivningar där säljaren inte anger specifika egenskaper utan friskriver sig från alla eventuella typer av fel kallas för generella friskrivningar. Ett exempel är att det i kontraktet står att köparen godtar fastighetens skick som den är efter undersökning och avstår från alla anspråk mot säljaren p.g.a. fel eller brister. Ett annat är att den säljs i ”befintligt skick”.
För att en generell friskrivning ska vara giltig måste den vara preciserad och tydligt ange vad det är som köparen åtar sig att inte göra, t.ex. att avstå från alla anspråk om fel. Att endast ange att fastigheten säljs ”i befintligt skick” kan sannolikt inte accepteras.
Bedömningen är i övrigt starkt beroende på omständigheterna i det individuella fallet där relevanta omständigheter t.ex. kan vara om parterna har förhandlat om saken, hur friskrivningen har kommit in i det skriftliga avtalet, om båda parter är privatpersoner samt hur allvarliga felen är.
Ett exempel är om en yrkesman i byggnadsbranschen säljer ett hus som denne själv har utfört genomgripande om- och tillbyggnader på till en till privatperson. En generell friskrivningsklausul som är tillräckligt precis kan i detta fall med stor sannolikhet inte accepteras om det senare visar sig att felen är allvarliga och hänför sig just till säljaren om- och tillbyggnader.
En annan situation som en generell friskrivningsklausul inte gäller är om säljaren tidigare har lämnat precisa uppgifter om fastigheten. Precisa uppgifter från säljaren är del av avtalet och genombryter generella friskrivningar om dessa två är motstridiga.
En friskrivningsklausul gäller inte om säljaren har handlat kvalificerat ohederligt
Säljaren har ingen generell upplysningsplikt när det kommer till fastighetens fysiska skick och allt som köparen kan undersöka på plats. Men i vissa speciella situationer kan säljaren ha en viss upplysningsplikt. Om säljaren underlåter att uppfylla sin plikt och samtidigt friskriver sig genom en generell friskrivning är klausulen ogiltig.
En sådan speciell situation kan t.ex. vara när säljaren är medveten om att regelbundna ljudstörningar förekommer på vardagar men att köparen under visningen under helgen inte kunde upptäcka detta samt att köparens vetskap skulle starkt inverka på dennes köpvilja. Ju mer säljaren har försökt utnyttja köparens okunskap desto mer sannolikt är det köparen kan göra gällande fel oavsett om det finns en generell friskrivningsklausul eller inte.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning om friskrivningsklausul fastighet
- Ta tillvara dina rättigheter och skydda dig mot överraskningar genom att vara välinformerad
- Vi erbjuder professionella juridiska bedömningar om fel vid fastighetsköp
- Vi hjälper dig att tolka köpavtal
Tvistlösning gällande friskrivningsklausul fastighet
- Vi biträder dig under hela fastighetstvisten
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten