Vid köp av fast egendom är det vanligt att säljaren friskriver sig från ansvar genom att huset säljs “i befintligt skick” eller att köparen godkänt vad som framkom vid besiktningen. Sådana friskrivningsklausuler syftar till att skydda säljaren mot krav på dolda fel – det vill säga fel som inte gick att upptäcka vid köpet men som visar sig först senare, enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Den här artikeln redogör för när en friskrivning trots allt kan genombrytas och köparen ha rätt att göra gällande fel i fastigheten. Vasa advokatbyrå har bred erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och kan hjälpa dig bedöma din situation.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →
Är friskrivningsklausuler vid fastighetsköp giltiga?
Utgångspunkten är att friskrivningsklausuler är giltiga och bindande för parterna. Undantaget gäller när köparen är en privatperson och säljaren agerar inom ramen för sin yrkesmässiga verksamhet – i det läget är friskrivningen utan verkan. Därutöver kan klausuler som är oskäliga mot köparen jämkas eller ogiltigförklaras med stöd av 36 § avtalslagen.
Är generella friskrivningar giltiga?
En generell friskrivning innebär att säljaren inte pekar ut specifika egenskaper utan avstår från allt ansvar för fastighetens skick. Typiska formuleringar är att köparen “godtar fastighetens skick som den är efter undersökning och avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister”, eller det kortfattade “säljs i befintligt skick”.
För att en generell friskrivning ska hålla juridiskt krävs att den är tydligt preciserad – det måste framgå vad köparen konkret avsäger sig rätten till, exempelvis rätten att framföra anspråk om fel. En formulering som enbart lyder “i befintligt skick” är sannolikt inte tillräcklig enligt etablerad praxis.
Bedömningen är alltid individuell och styrs av omständigheterna i det enskilda fallet. Relevanta faktorer är bland annat om parterna förhandlat om klausulen, hur den kom att inkluderas i avtalet, om båda parter är privatpersoner samt hur allvarliga de påtalade felen är.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Ta exemplet med en yrkesman inom byggbranschen som säljer ett hus där han själv utfört genomgripande om- och tillbyggnader. En friskrivningsklausul godtas med stor sannolikhet inte om det senare visar sig att allvarliga fel hänför sig just till dessa arbeten – säljaren har som fackman haft särskild insikt i konstruktionens eventuella brister. Ur ett entreprenadjuridiskt perspektiv kan även standardavtalet ABT 06 vara relevant om arbetena utförts i yrkesmässig form.
En generell friskrivningsklausul kan också genombrytas om säljaren dessförinnan lämnat preciserade uppgifter om fastigheten. Sådana uppgifter utgör en del av avtalsinnehållet och väger tyngre än en generell friskrivning när de två är motstridiga – säljaren kan alltså inte friskriva sig från det han själv specificerat.
En friskrivningsklausul gäller inte om säljaren har handlat kvalificerat ohederligt
Säljaren har enligt jordabalken ingen generell upplysningsplikt avseende fastighetens fysiska skick – vad köparen kan undersöka på plats faller normalt under köparens egen undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken. I vissa situationer kan dock säljaren ha en begränsad skyldighet att upplysa köparen. Om säljaren i ett sådant läge väljer att tiga och dessutom täcker sig med en generell friskrivning, är klausulen ogiltig.
Ett konkret exempel är när säljaren känner till att regelbundna ljudstörningar förekommer på vardagar men att dessa inte märktes under helgvisningen. Om säljaren inser att köparen, vid vetskap om störningarna, sannolikt inte hade genomfört köpet, uppstår en upplysningsplikt. Ju mer medvetet säljaren utnyttjat köparens okunnighet, desto starkare är köparens rätt att göra gällande felet – oavsett om en friskrivningsklausul finns inskriven i kontraktet.
Artikel författad av Charles He.
Behöver du juridisk information om ditt ärende?
Vertigogo AI-assistent hjälper dig direkt!
Få snabba svar på dina juridiska frågor dygnet runt. Vertigogo AI är tränad på svensk lagstiftning och kan ge dig vägledning inom flera rättsområden.
Prova AI-assistenten →Anlita oss för:
Allmän rådgivning om friskrivningsklausul fastighet
- Ta tillvara dina rättigheter och skydda dig mot överraskningar genom att vara välinformerad
- Vi erbjuder professionella juridiska bedömningar om fel vid fastighetsköp
- Vi hjälper dig att tolka köpavtal
Tvistlösning gällande friskrivningsklausul fastighet
- Vi biträder dig under hela fastighetstvisten
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten