Fel i objektsbeskrivning bostadsrätt

Stämmer inte bostadsrätten överens med vad som utlovades i annonsen – kanske är den flera kvadratmeter för liten eller renoverad på ett helt annat sätt än bilderna antydde – kan köparen ha rätt till prisavdrag, hävning eller skadestånd. Den här artikeln förklarar hur marknadsföring, mäklarens muntliga uppgifter och de skriftliga avtalshandlingarna påverkar felbedömningen vid köp av bostadsrätt. Vasa advokatbyrå företräder regelbundet köpare och säljare i bostadsrättstvister – hör av dig om du behöver juridisk rådgivning.

Vad utgör ett fel i objektsbeskrivningen vid bostadsrättsköp?

Enligt köplagen (1990:931) är en vara felaktig om den avviker från det skick parterna avtalat om – och detsamma gäller vid köp av bostadsrätt. Om säljaren i avtalet uttryckligen angett att exempelvis en dusch inte fungerar föreligger inte ett fel i juridisk mening, eftersom köparen kände till bristen och accepterade den vid köpet.

Avgörande är alltså vad som faktiskt ingår i avtalet. Rent lovprisande formuleringar – att lägenheten är “vacker” eller har ett “fantastiskt läge” – kan normalt inte grunda felansvar, eftersom de utgör värdeomdömen snarare än faktapåståenden.

Avviker bostadsrätten från uppgifter i det skriftliga köpeavtalet föreligger det otvivelaktigt ett fel. Typexemplet är om avtalet anger 266 kvm men den faktiska boarean är 236 kvm. Samma bedömning gäller om årsavgiften visar sig vara högre än avtalat, eller om ett förråd som angetts ingå i affären inte tillhör bostadsrätten.

Marknadsföring och annonsering som del av avtalet

Preciserade faktauppgifter som säljaren – eller mäklaren på säljarens uppdrag – lämnar i annonsen, objektsbeskrivningen eller vid visningen kan bli en del av avtalet, förutsatt att uppgifterna kan antas ha inverkat på köparens beslut. Enligt köplagen 18 § gäller detta även uppgifter som lämnats av någon i säljarens ställe, till exempel en fastighetsmäklare.

Högsta domstolens avgörande NJA 2016 s. 237 illustrerar detta väl. I målet saknades en areanuppgift i det skriftliga köpeavtalet, men i annonsen angavs 1 297 kvm och i objektsbeskrivningen stod “boarea ca 1 297 m²“. Den verkliga arean uppgick till 1 195 kvm. Eftersom köpeavtalet hänvisade till objektsbeskrivningen fann Högsta domstolen att areanuppgiften ingick i avtalet och att avvikelsen utgjorde ett fel.

Ett praktiskt råd är att alltid fråga säljaren eller mäklaren redan vid visningen om det finns till synes motstridiga uppgifter i annonsen och objektsbeskrivningen. Svaret kan bli avgörande om en tvist senare uppstår.

Om det står att bostadsrätten säljs i befintligt skick i avtalet

En klausul om att bostadsrätten säljs “i befintligt skick” begränsar köparens möjligheter men utesluter inte felansvar helt. Enligt köplagen 19 § kan bostadsrätten ändå anses felaktig om avvikelsen är väsentlig, om den strider mot uppgifter säljaren lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på affären, eller om säljaren agerat i strid mot tro och heder – exempelvis genom att medvetet underlåta att informera om att ett stenbrott orsakar oljud på vardagar, trots att visningen ägde rum under en helg.

Vilka påföljder kan köparen göra gällande vid fel i objektsbeskrivningen?

Vid konstaterat fel kan köparen kräva prisavdrag, begära avhjälpande om det är möjligt, eller häva köpet om felet är väsentligt. Har säljaren agerat vårdslöst eller bostadsrätten avviker från vad säljaren särskilt har lovat har köparen dessutom rätt till skadestånd.

En förutsättning är att köparen reklamerar i tid. Lagen anger ingen exakt tidsgräns – reklamation ska ske inom “skälig tid” från det att köparen borde ha upptäckt felet (köplagen 32 §). I praktiken godtas normalt en till ett par veckor efter tillträdet, men bedömningen beror alltid på omständigheterna i det enskilda fallet. Privatpersoner ges generellt något längre reklamationstid än näringsidkare.

Har köparen reklamerat i rätt tid har säljaren i första hand rätt att erbjuda avhjälpande inom skälig tid. Den tidsramen är i regel kort, och kortas ytterligare om felet är så allvarligt att lägenheten inte kan användas under åtgärdsperioden. Avböjer köparen ett befogat avhjälpandeerbjudande utan godtagbara skäl kan rätten till prisavdrag och hävning gå förlorad.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

• Vi hjälper dig med professionella juridiska bedömningar om fel och skadestånd
• Vi hjälper dig lösa problem med fel snabbt och smidigt

Tvistelösning

• Vi biträder dig vid tvist
• Vi hjälper dig förhandla fram en förlikning och undvika långa kostsamma tvister

Läsvärt

Mäklarsamfundet: Fel i bostadsrätt i praktiken – branschorganisationens vägledning om när fel föreligger och vad det innebär för köpare och säljare

Ekonomifokus: Säljarens ansvar vid bostadsförsäljning – en genomgång av upplysningsplikten och riskerna med att lämna felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen

NJA 2016 s. 237 – Högsta domstolens prejudikat om felansvar vid bostadsrättsöverlåtelse, med betydelse för bedömningen av vad säljaren ansvarar för enligt bostadsrättslagen

Akademisk uppsats (Lunds universitet): Fel vid överlåtelse av bostadsrätt – en rättsvetenskaplig analys av felreglerna och deras tillämpning i domstolspraxis

Svenska Dagbladet: Stjärnmäklare i blåsväder när klagomål rullar in – reportage om mäklaransvar och konsekvenserna av bristfälliga objektsbeskrivningar