Fel i objektsbeskrivning bostadsrätt

Vad händer om bostadsrätten avviker från beskrivningen i annonsen? Den kanske är flera kvadratmeter för liten eller inte alls är renoverad på det sätt som bilderna visar i annonsen. Då rör det sig sannolikt om ett fel, som ger köparen rätt till prisavdrag eller hävning och kanske även skadestånd utöver det. I den här artikeln vill vi översiktligt förklara betydelsen av marknadsföring, mäklarens eller säljarens muntliga svar på frågor samt de skriftliga avtalshandlingarna för felbedömningen. Vi på Vasa advokatbyrå har lång erfarenhet av bostadsrättsfrågor. Kontakta oss så hjälper vi dig.

, Fel i objektsbeskrivning bostadsrätt

Vad är ett fel i objektsbeskrivning vid köp av bostadsrätt?

Om bostadsrätten avviker från det skick som har avtalats om är den felaktig. Om säljaren i avtalet har angett att t.ex. en dusch inte fungerar är det inte ett fel juridiskt eftersom köparen vet om det och därför har gått med på det.

Avgörande är alltså vad som är en del av avtalet, och vad som ligger utanför det. Rent lovprisande, t.ex. att lägenheten är vacker eller underbar kan normalt inte vara grund för felansvar eftersom det handlar om värdeomdömen snarare än faktauppgifter.

Om bostadsrätten avviker från uppgifter i det skriftliga köpavtalet utgör det definitivt ett fel. Ett exempel på avvikelser är om det står att lägenheten är 266 kvm men den egentligen är 236 kvm. Andra avvikelser är t.ex. när årsavgiften är högre än vad som anges i avtalet, eller att ett visst förrådsutrymme ingår i bostadsrätten men som visar sig vara felaktigt.

, Fel i objektsbeskrivning bostadsrätt

Marknadsföring och annonsering som del i avtalet?

Om säljaren i sin marknadsföring före köpet har lämnat preciserade faktauppgifter i annonsen, objektsbeskrivningen eller under visningen ingår de i avtalet, om det kan antas ha inverkat på köparen beslut. Detsamma gäller för personer som fått i uppdrag av säljaren att lämna uppgiften t.ex. mäklaren.

Ett illustrativt rättsfall är NJA 2016 s. 237 där någon uppgift om lägenheten inte fanns i det skriftliga avtalet men i annonserna och i objektsbeskrivningen. I annonsen fanns en preciserad uppgift på 1297 kvm medan det i objektsbeskrivningen stod ”boarea ca 1297 m2”. Den verkliga arean var 1195 kvm. Köpavtalet hänvisade till objektsbeskrivningen. Högsta domstolen fann att uppgiften om arean i annonsen och objektsbeskrivningen var en del av avtalet och att avvikelsen därför var ett fel.

Ett allmänt tips är att fråga säljaren eller mäklaren vid minsta oklarhet, särskilt om det t.ex. står till synes motstridiga uppgifter i annonsen och i objektsbeskrivningen.

Om det står att bostadsrätten säljs i befintligt skick i avtalet

Om det står i avtalet att bostadsrätten säljs i befintligt skick eller liknande generella friskrivningar kan den ändå vara felaktig om felet är väsentligt, om bostadsrätten inte stämmer överens med uppgifter som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet, eller om säljaren handlar kvalificerat ohederligt genom att t.ex. underlåta att upplysa köparen under en visning under en helg om att oljud från ett stenbrott förekommer till vardags.

, Fel i objektsbeskrivning bostadsrätt

Vad kan köparen göra om fel i objektsbeskrivning av bostadsrätten kan konstateras?

Köparen kan få prisavdrag, kräva att säljaren avhjälper felet om det är möjligt eller häva köpet om felet är väsentligt. Om säljaren handlat vårdslöst eller bostadsrätten avviker från vad säljaren särskilt har lovat har köparen därutöver rätt till skadestånd.

Köparen måste dock först och främst reklamera i tid. Någon precis tid finns inte enligt lag annat än att det ska göras inom ”skälig tid” från och med att köparen borde ha upptäckt felet. Någon vecka efter tillträde är normalt godtagbart, men det beror mycket på omständigheterna i det specifika fallet. En privatperson har generellt längre tid på sig än näringsidkare.

Om köparen har reklamerat i tid har först säljaren rätt att erbjuda avhjälpande inom skälig tid, om det är möjligt. Tiden som säljaren har på sig att försöka åtgärda felet är generellt kort, särskilt om felet är så pass väsentligt att lägenheten inte alls går att använda under tiden. Om köparen avböjer säljarens avhjälpande kan inte denne få prisavdrag eller häva köpet.

Artikel författad av Charles He.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

  • Vi hjälper dig med professionella juridiska bedömningar om fel och skadestånd
  • Vi hjälper dig lösa problem med fel snabbt och smidigt

Tvistelösning

  • Vi biträder dig vid tvist
  • Vi hjälper dig förhandla fram en förlikning och undvika långa kostsamma tvister

Läsvärt

https://www.maklarsamfundet.se/nyheter/fel-i-bostadsratt-i-praktiken

https://www.ekonomifokus.se/bostad/hitta-maklare/salja-bostad-ansvar-som-saljare

https://lagen.nu/dom/nja/2016s237

https://lup.lub.lu.se/student-papers/record/7397829/file/7397963.pdf

https://www.svd.se/stjarnmaklare-i-blasvader-nar-klagomal-rullar-in

Ring, vi hjälper dig