Dolda fel – 3 kriterier för undersökningsplikt husköp

Som säljare av en fastighet kan du ställas inför krav från en köpare som hävdar att ett dolt fel föreligger. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken bär köparen en undersökningsplikt – fel som borde ha upptäckts vid en omsorgsfull besiktning kan i regel inte göras gällande mot säljaren i efterhand. I den här artikeln går vi igenom vad undersökningsplikten konkret innebär och när den kan anses uppfylld, så att du som säljare kan bedöma dina möjligheter om en tvist uppstår.

Undersökning med hjälp av besiktningsman

En besiktningsman har normalt bättre förutsättningar än en lekman att bedöma en fastighets skick. Titeln besiktningsman är dock inte skyddad i Sverige – i princip vem som helst kan använda den. Om köparen inte kontrollerar besiktningsmannens bakgrund och kompetens kan det visa sig att besiktningsmannen i praktiken saknar relevant fackkompetens. Missar en sådan person fel som en genomsnittlig lekman borde ha uppmärksammat, försvagas köparens möjligheter att hålla dig som säljare ansvarig. Högsta domstolen har slagit fast att ett undermåligt besiktningsutlåtande inte ska drabba säljaren – ansvaret för att anlita en kompetent besiktningsman vilar på köparen.

När besiktningsmannen noterar anmärkningar i sitt utlåtande ska köparen ta dessa på allvar. Enligt praxis fungerar sådana noteringar som varningssignaler som utlöser en utvidgad undersökningsplikt – köparen förväntas då gå djupare i sin granskning av de aktuella delarna av fastigheten. Underlåter köparen att följa upp dessa signaler, riskerar denne att förlora rätten att i efterhand åberopa eventuella fel inom det berörda området.

Kriterier för uppfylld undersökningsplikt

Huruvida en köpare uppfyllt sin undersökningsplikt bedöms utifrån ett antal kriterier. Nedan redogör vi för de faktorer som domstolar och jurister typiskt väger in vid denna bedömning.

1. Första kriteriet är att köparen ska anses ha genomfört en tillräckligt noga undersökning av fastigheten, att felen som uppmärksammas efter köpet av fastigheten, rimligen inte borde ha upptäckts av köparen. Inte heller ska det röra sådant fel som köparen av någon anledning kunnat förvänta sig.
2. Andra kriteriet är att det inte ska vara så att köparen visserligen missat ett fel som många vanliga köpare kan missa, men att det ändå i köprättsligt hänseende inte anses som fel. För då kan inte heller köparen i regel anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
3. Det tredje kriteriet är att det inte ska vara på så sätt att den besiktningsman som köparen har anlitat för att uppfylla sin undersökningsplikt, har missat sådana fel som till och med en vanlig lekman ofta hade uppmärksammat. För köparens del kan det möjligen gå att hålla besiktningsmannen ansvarig, men du som säljare borde sällan kunna bli ansvarig i ett sådant fall.

Att tänka på:

Reglerna på området är generella och det förekommer undantag beroende på omständigheterna i det enskilda fallet. Om en köpare riktar krav mot dig för ett påstått dolt fel bör du snarast kontakta en jurist som kan utreda om felet uppfyller rekvisiten i 4 kap. 19 § jordabalken och om köparen faktiskt fullgjort sin undersökningsplikt. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga tvister och kan ge dig konkret vägledning i din tvist.

Läsvärt

Jordabalken och köparens undersökning – har sakernas tillstånd ändrats? | SvJT

Dolda fel i villa och bostadsrätt – allt du behöver veta | Leva & bo (expressen.se)

Skriftligt avtal – krav eller rekommendation? | Vasa Advokatbyrå

Friskrivningsklausul vid husköp | Vasa Advokatbyrå

Handpenning vid köp av hus och bostadsrätt | Vasa Advokatbyrå

Författad av: Alexander Isehag