Har du sålt en fastighet till en köpare och denne senare vill rikta ansvar mot dig på grund av dolda fel, kan det vara bra att känna till den undersökningsplikt som köparen har. I den här artikeln ska vi gå igenom köparens undersökningsplikt vid husköp och hur långt den sträcker sig. Detta för att du som säljare, ska kunna skapa dig en bild av om köparen kommer ha möjlighet att vinna framgång med en tvist mot dig angående dolda fel.
Undersökning med hjälp av besiktningsman
I regel är besiktningsmän mer lämpade än lekmän att undersöka en fastighet. Dock är det vanligtvis tillåtet för vem som helst att kalla sig besiktningsman. Det innebär att om köparen inte gör en koll på vem denne anlitat som besiktningsman, kan det faktiskt vara så att besiktningsmannen egentligen är en lekman. Är det så att besiktningsmannen missat ett fel på fastigheten som en vanlig köpare som är lekman till och med hade upptäckt, blir det svårt för köparen att hålla dig som säljare ansvarig för det felet. Högsta domstolen har även gjort gällande att om besiktningsmannen ger ett undermåligt besiktningsutlåtande och att denne missar fel på fastigheten, inte ska drabba den som säljer fastighet.
För de fall att besiktningsmannen faktiskt gör anmärkningar som köparen får ta del av, är det som huvudregel ett krav att köparen ser dessa anmärkningar som varningssignaler och att köparen på grund av dessa, får en mer långtgående undersökningsplikt.
Kriterier för uppfylld undersökningsplikt
Som framgår av rubriken till artikeln, kan det sägas att utifrån fyra kriterier brukar det gå att få en bra uppfattning om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt eller ej.
- Första kriteriet är att köparen ska anses ha genomfört en tillräckligt noga undersökning av fastigheten, att felen som uppmärksammas efter köpet av fastigheten, rimligen inte borde ha upptäckts av köparen. Inte heller ska det röra sådant fel som köparen av någon anledning kunnat förvänta sig.
- Andra kriteriet är att det inte ska vara så att köparen visserligen missat ett fel som många vanliga köpare kan missa, men att det ändå i köprättsligt hänseende inte anses som fel. För då kan inte heller köparen i regel anses ha uppfyllt sin undersökningsplikt.
- Det tredje kriteriet är att det inte ska vara på så sätt att den besiktningsman som köparen har anlitat för att uppfylla sin undersökningsplikt, har missat sådana fel som till och med en vanlig lekman ofta hade uppmärksammat. För köparens del kan det möjligen gå att hålla besiktningsmannen ansvarig, men du som säljare borde sällan kunna bli ansvarig i ett sådant fall.
Att tänka på:
Vad som framgår i den här artikeln är vad som gäller rent generellt och det kan finnas undantag från vad som framgår i artikeln. Gör en köpare gällande ansvar mot dig för dolt fel, gör du bäst i att kontakta en jurist som kan utreda om det rör ett dolt fel och om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt. Vasa Advokatbyrå AB har under många år arbetat med ärenden gällande dolda fel. Tveka inte att kontakta oss, så hjälper vi dig med din tvist.
Läsvärt
Jordabalken och köparens undersökning — har sakernas tillstånd ändrats? | SvJT
Dolda fel I villa och bostadsrätt – det här är… | Leva & bo (expressen.se)
Skriftligt avtal – krav eller rekommendation – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Friskrivningsklausul husköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Handpenning hus & bostadsrätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag