När man som entreprenör, företag eller bostadsrättsförening önskar upplåta en lägenhet genomen ett förhandsavtal så uppställs vissa krav på formalia. Dessa krav innefattar att det i avtalet alltid ska stå (i) parternas namn, (ii) den lägenhet som ska bli upplåten med bostadsrätt, (iii) beräknad tidpunkt för upplåtelsen, (iv) beräknade avgifter för bostadsrätten och, i förekommande fall, (v) belopp som mottagits i förskott (5 kap. 3§ bostadsrättslagen).
Om något av dessa krav inte är uppfyllda är inte avtalet giltigt, varför köpet inte är bindande. Exempel på effekten av att inte iaktta de formella kraven avseende köpehandlingens upprättande kan utläsas i ett flertal rättsfall, där rätten har underkänt både fastighetsköp och köp av bostadsrätter trots att felen i sig kan te sig oväsentliga.
I denna artikelserie tänkte vi kort gå igenom Svea hovrätts dom T 3860 – 19 och även komma med en analys. Denna artikel har inte författats av en domstol eller annan tolkningsinstans varför artikeln inte kan jämställas med andra domar eller dylikt.
Svea hovrätts dom T 3860 – 19
Det får således anses vara relativt överraskande att läsa Svea hovrätts dom T 3860 – 19 som avkunnades den 27 aug 2020. I målet hade en förening genom ett förhandsavtal ingått en framtida upplåtelse av en bostadslägenhet med en privatperson. Avtalet hade dock utformats något speciellt, nämligen att tidpunkten för upplåtelsen ”preliminärt” beräknats som någon gång under K2 och K3 2019. Av detta följer alltså att lägenheten skulle upplåtas någon gång under ett tidsintervall om cirka 6 månader. Köparna av lägenheten önskade senare häva avtalet varför de yrkade att avtalet inte var giltigt med grund att avtalet inte uppfyllde kravet om angivande av beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Konsekvensen av detta hade varit att köpet alltså inte var giltigt (5 kap. 4§ bostadsrättslagen) varpå de hade haft rätt att återfå sin förskottsbetalning (5 kap. 9§ bostadsrättslagen). Spörsmålet kom att vålla en tvist inför allmän domstol där rätten hade i uppdrag att ta ställning till två frågor.
Första frågan är om ett tidsintervall om cirka 6 månader uppfyller kraven på angivandet av beräknad tid för upplåtelsen.
Andra frågan var om ordet ”preliminär” hade någon innebörd.
I denna artikel kommer vi att gå igenom Svea hovrätts bedömning av första rättsfrågan. Se gärna vår artikel 2 där vi behandlar andra rättsfrågan.
Hovrättens bedömning
Enligt Svea hovrätt framgick inte frågan om vad som ska förstås med ”tidpunkt” i förarbetena men att ordet inte kunde uppfattas som att det måste avse en tidperiod utan utsträckning i tiden, då detta skulle vara praktiskt ogörligt. Av detta följde att frågan om hur långt ett sådant tidsintervall kunde tillåtas vara skulle avgöras med grund i regleringens syfte.
Svea hovrätt anförde att syftet med förhandsavtal är dels att ge förhandstecknaren en möjlighet att tidigt påverka utformningen av bostadslägenheten medan föreningen får in kapital genom förskott på ett tidigt stadie. Detta i sig skulle enligt förarbetena innebär att den ekonomiska planen registreras senare. Inget av dessa fel, ansåg Svea hovrätt, skulle förfelas om man tillät att tidpunkten kunde ange ett tidsintervall.
I förarbetena talades även om konsumentskyddssynpunkter vid diskussionen om vilka uppgifter som ska finnas med (i förhandsavtalet). Vad som närmare avsågs med konsumentsynpunkter utvecklades dock inte särskilt noggrant. Det angavs i propositionen (förarbetena) att angivandet av tidpunkt hade betydelse för förhandstecknarens möjlighet att häva avtalet om föreningen ansågs vara i dröjsmål. Inte heller detta ansåg hovrätten föranledde att syftet förfelades. Motiveringen till detta har troligen sin grund i tingsrättens bedömning. Tingsrätten anförde i sina skäl att man vid ett tidsintervall helt enkelt använder sig av sista datumet inom intervallet som måttstock för när föreningen ska anses vara i dröjsmål (jfr. 5 kap. 8§ bostadsrättslagen).
Svea hovrätt fortsatte sitt resonemang med att poängtera att det vid upplåtelser på förhand är svårt att exakt beräkna tidpunkten för när upplåtelse kan ske, varför ordet ”beräknad” fick förstås som att viss osäkerhet i tiden tillåts. Svea hovrätt vitsordade förvisso att ett tidsintervall kan vålla osäkerheter för förhandstecknaren då denna egentligen inte vet när upplåtelsen kommer att ske, varför denne får svårt att byta lägenhet. Svea hovrätt menade dock att detta inte nämns i förarbetena varför det inte heller ska beaktas särskilt. Enligt Svea hovrätt är dock datumet för tillträde ändå mer relevant, vilken troligen skiljer sig från upplåtelsedatumet oavsett angivande av tid.
Svea hovrätt avslutade sitt resonemang avseende första frågan med att stadga att en reglering gällande formkrav, vars sanktion innebär ogiltighet, bör tolkas restriktivt. Regleringen bör tolkas på ett sätt som bli förutsebart och i minsta mån möjligt bör beakta individuella skälighetsbedömningen. Detta gäller särskilt för de fall där det finns andra möjliga sanktioner. Svea hovrätt sökte ledning i regleringens lagkommentar där det nämns att bostadsrättslagens bestämmelser kompletteras av avtalslagen. Därmed ansåg Svea hovrätt att för de fall tidsintervallet skulle te sig oskäligt i en konkret prövning så kan man jämka tidsintervallet genom 36§ avtalslagen. För att lättare förstå Svea hovrätts grund för resonemanget kan tilläggas att tingsrätten gjorde samma bedömning. Tingsrätten ansåg att en restriktiv tolkning var att föredra, om man utgår från konsumentskyddsperspektivet. Detta eftersom automatisk ogiltighetsförklaring inte alltid kommer att vara till förmån för förhandstecknaren varför en jämkning enligt 36§ avtalslagen, i det konkreta fallet, var ett bättre instrument för att uppfylla regleringens syfte.
Inte allt för sällan kan man ha lite svårt att följa resonemanget i högre instanser som hovrätterna eller Högsta domstolen om man inte är insatt i frågan. För att lösa detta kan man läsa tingsrätternas avgöranden vilka ofta för ett mer detaljerat resonemang. Rent allmänt kan man konstatera att Svea hovrätt i båda rättsfrågorna gick på tingsrättens linje, dock inte vad gäller konsumentfrågan. Argumentationen utgick i dess majoritet utifrån en syftestolkning av regleringen i 5 kap. bostadsrättslagen om formkrav vid förhandsavtal. Detta får anses rimligt då, som båda instanserna poängterade, det saknas praxis avseende denna fråga. Inte heller förarbetena är särskilt noggranna på den punkten.
Författad av jur. trainee Henrik Berg