BRF:s upplåtelse av nyproduktion – förhandsavtal del 1

För att ett förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt ska vara giltigt ställer 5 kap. 3 § bostadsrättslagen upp tydliga formkrav. Avtalet måste innehålla (i) parternas namn, (ii) uppgift om den lägenhet som ska upplåtas med bostadsrätt, (iii) beräknad tidpunkt för upplåtelsen, (iv) beräknade avgifter för bostadsrätten samt – i förekommande fall – (v) det belopp som mottagits i förskott. Saknas något av dessa obligatoriska uppgifter är avtalet ogiltigt, oavsett om parterna i övrigt är överens om villkoren.

Om formkraven inte är uppfyllda är avtalet ogiltigt, vilket innebär att köpet inte är bindande. Konsekvenserna av bristande formalia framgår av ett flertal rättsfall där domstolarna underkänt såväl fastighetsköp som köp av bostadsrätter – ibland trots att det formella felet i sig framstår som marginellt.

I denna artikelserie analyserar vi Svea hovrätts dom T 3860–19 och delar vår juridiska bedömning. Observera att detta är en redaktionell analys – inte ett domstolsavgörande eller en bindande tolkningskälla.

Svea hovrätts dom T 3860 – 19

Svea hovrätts dom T 3860–19, meddelad den 27 augusti 2020, är mot denna bakgrund värd att uppmärksamma. I målet hade en bostadsrättsförening ingått ett förhandsavtal om framtida upplåtelse av en bostadslägenhet med en privatperson. Det säregna med avtalet var formuleringen av upplåtelsetidpunkten: denna angavs “preliminärt” beräknas infalla under K2–K3 2019, det vill säga inom ett tidsintervall om ungefär sex månader. Köparna önskade senare häva avtalet och hävdade att formkravet avseende beräknad upplåtelsetidpunkt inte var uppfyllt. Hade rätten bifallit yrkandet hade avtalet förklarats ogiltigt enligt 5 kap. 4 § bostadsrättslagen, och köparna hade haft rätt att återkräva förskottsbetalningen med stöd av 5 kap. 9 § bostadsrättslagen. Frågeställningen föranledde en tvist i allmän domstol, där rätten hade att ta ställning till två centrala rättsfrågor.

Första frågan var om ett tidsintervall om cirka sex månader uppfyller formkravet på angiven beräknad tidpunkt för upplåtelsen.

Andra frågan gällde vilken rättslig innebörd ordet “preliminär” har i ett förhandsavtal.

Nedan redogör vi för hovrättens bedömning av den första rättsfrågan. Den andra rättsfrågan behandlas i artikelns fortsättning.

Hovrättens bedömning

Svea hovrätt konstaterade inledningsvis att förarbetena inte ger någon klar definition av vad som avses med “tidpunkt” i sammanhanget. Hovrätten slog dock fast att begreppet inte kan tolkas som att det måste avse ett enskilt datum utan utsträckning i tiden – ett sådant krav vore praktiskt ogenomförbart vid nyproduktion. Frågan om hur långt ett tidsintervall kan tillåtas sträcka sig fick i stället avgöras utifrån regleringens ändamål.

Hovrätten påminde om att förhandsavtalets syfte är dubbelt: förhandstecknaren ges möjlighet att påverka lägenhetens utformning i ett tidigt skede, medan föreningen kan tillgodogöra sig kapital via förskottsbetalningar innan den ekonomiska planen registreras. Varken syftet med förhandstecknarens inflytande eller föreningens kapitalanskaffning ansågs åsidosättas av att upplåtelsetidpunkten anges som ett intervall snarare än ett specifikt datum.

I förarbetena berörs även konsumentskyddsperspektivet som grund för vilka uppgifter som ska anges i förhandsavtalet, utan att detta resonemang närmare utvecklas. Propositionen framhåller att tidpunktsangivelsen har betydelse för förhandstecknarens rätt att häva vid föreningens dröjsmål. Inte heller detta argument ansåg hovrätten medförde att syftet förfelades. Här hämtade hovrätten stöd i tingsrättens resonemang: vid ett tidsintervall används intervallets sista datum som utgångspunkt för bedömningen av om föreningen är i dröjsmål, i enlighet med 5 kap. 8 § bostadsrättslagen.

Hovrätten framhöll vidare att det vid nyproduktion är i praktiken omöjligt att exakt förutse upplåtelsetidpunkten, varför ordet “beräknad” måste förstås som att viss osäkerhet accepteras. Hovrätten medgav att ett tidsintervall kan skapa svårigheter för förhandstecknaren – exempelvis vad gäller planeringen av byte av bostad – men noterade att detta inte berörs i förarbetena och därför inte bör ges avgörande vikt. Hovrätten pekade dessutom på att tillträdesdatumet snarare än upplåtelsedatumet är det praktiskt relevanta datumet för den boende, och att dessa sannolikt skiljer sig åt oavsett hur tidpunkten angetts i avtalet.

Avslutningsvis slog hovrätten fast en viktig tolkningsprincip: formkrav vars sanktion är ogiltighet bör tolkas restriktivt. Regleringen ska tillämpas på ett förutsebart sätt och individuella skälighetsbedömningar bör minimeras – särskilt där andra sanktionsalternativ finns tillgängliga. Med ledning av lagkommentarens hänvisning till att bostadsrättslagens bestämmelser kompletteras av avtalslagen (1915:218) fann hovrätten att ett oskäligt tidsintervall i ett konkret fall kan jämkas med stöd av 36 § avtalslagen. Tingsrätten hade i sina skäl tillagt att en automatisk ogiltighetsförklaring inte alltid gynnar förhandstecknaren, och att en jämkning enligt 36 § avtalslagen därmed i det enskilda fallet bättre uppfyller regleringens konsumentskyddande syfte.

Högre instansers avgöranden kan ibland vara svåra att följa för den som inte är fördjupad i ämnet – tingsrätternas domskäl är generellt mer detaljerade och utgör därför en god ingång till rättsfrågans kärna. Sammantaget gick Svea hovrätt på tingsrättens linje i båda rättsfrågorna, med undantag för konsumentfrågan. Argumentationen byggde i allt väsentligt på en ändamålstolkning av formkravsregleringen i 5 kap. bostadsrättslagen, vilket framstår som motiverat med tanke på formkravens karaktär och den bristande vägledning som såväl praxis som förarbeten erbjuder på området.

Förhandsavtal del 2

Författad av jur. trainee Henrik Berg