När man som entreprenör, företag eller bostadsrättsförening önskar upplåta en lägenhet genomen ett förhandsavtal så uppställs vissa krav på formalia. Dessa krav innefattar att det i avtalet alltid ska stå (i) parternas namn, (ii) den lägenhet som ska bli upplåten med bostadsrätt, (iii) beräknad tidpunkt för upplåtelsen, (iv) beräknade avgifter för bostadsrätten och, i förekommande fall, (v) belopp som mottagits i förskott (5 kap. 3§ bostadsrättslagen).
I en artikel från Vasa Advokatbyrå har vi börjat behandla och analysera Svea hovrätts avgörande T 3860 – 19. Målet handlade i korthet om ett förhandsavtal avseende en bostadslägenhet där man som tid hade angett ett intervall om cirka 6 månader. Frågan som behandlades i den artikeln var om man i sig kunde tillåta att man angav ett tidsintervall istället för ett datum, vilket Svea hovrätt kom fram till var tillåtet. (se artikelns del 1 här). I denna artikel kommer vi behandla den andra rättsfrågan om ordet ”preliminär” har någon innebörd samt ge en kort sammanfattning.
Denna artikel har inte författats av en domstol eller annan tolkningsinstans varför artikeln inte kan jämställas med andra domar eller dylikt.
Svea hovrätts avgörande T 3860 – 19
I föregående artikel kom vi fram till att Svea hovrätt tillät ett förhandsavtal avseende en bostadslägenhet trots att den tid som beräknades för upplåtelsen angivits som ett tidsintervall om 6 månader. Argumenten som Svea hovrätt anförde var i huvudsak att angivandet av ett tidsintervall inte inskränker det syfte av skydd som regleringen ger samt att angivande av ett konkret datum, särskilt vid förhandsavtal, ofta är ogörligt i praktiken.
Den andra frågan som Svea hovrätt hade att ta ställning till var huruvida ordet ”preliminär” hade någon innebörd för avtalets giltighet. Svea hovrätt började med att anföra att det redan i bestämmelsen i 5 kap. 3§ bostadsrättslagen stadgas att man måste ange ”beräknad tidpunkt för överlåtelsen”. Svea hovrätt resonerade som att även ordet ”beräknad” måste förstås som att bestämmelsen innehåller en reservation. Detta innebär att tidpunkten bestäms efter en beräkning som kan behöva ändras på grund av tillkommande eller ändrade omständigheter, vilket i sin tur kan medföra att tidpunkten måste ändras. Svea hovrätt menade att användandet av ordet ”preliminär” och ”beräknad” inte spelade någon roll då båda orden fick förstås som att de endast angav en reservation för att tiden inte är slutgiltig.
Sammanfattning av Svea hovrätts dom T 3860 – 19
Avgörandet kom således fram till att förhandsavtalet var giltigt trots att den ”preliminära” tiden för upplåtelsen var mellan K2 och K3; dvs inom ett tidsintervall om 6 månader. Motiveringen till detta kan summeras i följande punkter:
1. Ordet tidpunkt kan inte tolkas som att det måste avse ett specifikt datum (”tidsintervall utan utsträckning i tiden”). En sådan tolkning skulle vara praktiskt ogörlig i vilket frågan istället är om bestämmelsen anger en maximigräns för hur långt tidsintervallet får vara.
2. Ordet tidpunkt utreds inte närmar inte förarbetena varför man får söka vägledning i regleringens syfte.
3. Syftena med förhandsavtal är dels att tillåta förhandstecknaren att påverka utformningen av bostadslägenheten samtidigt som föreningen får in kapital genom förskott på ett tidigt stadie. Dessa syften borde föranleda att den ekonomiska planen registreras senare. Angivande av tidsintervall som sådant förfelar inte dessa syften.
4. Regleringen fungerar även som ett konsumentskydd enligt förarbetena. Det enda som nämns är att angivande av tid fungerar som en måttstock för när föreningen ska anses vara i dröjsmål, varför förhandstecknaren i så fall kan häva avtalet. Inte heller detta syfte förfelas.
5. Utifrån föreningens perspektiv är angivandet av ett konkret datum ofta ogörligt. Regleringen anger vidare i sin ordalydelse att ”beräknad tidpunkt” räcker varför ett tidsintervall också bör tillåtas.
6. En reglering som resulterat i ogiltighet bör tolkas restriktivt och på ett sätt som inte innebär att formkravet varierar efter en skälighetsbedömning, i vart fall inte när det finns andra sanktioner. I detta fall kan för långa intervall jämkas genom 36§ avtalslagen varför intervallet som sådant bör tillåtas.
Avslutande kommentar
Det avgörande som Svea hovrätt avkunnat ställer således en hel del frågor. En första fråga är om konsumentskyddet verkligen kan upprätthållas i fortsättningen? En andra fråga är hur långt tidsintervall som kan accepteras?
Svea hovrätts majoritet redogör inte särskilt ingående för konsumentens skyddsintresse utan anser att det är adekvat att påpeka att konsumentskyddsintresset nämns i förarbetena. Det som framgår är endast att uppgiften om tid har relevans för förhandstecknarens möjlig att säga upp avtalet, om föreningen skulle vara i dröjsmål. Därför borde inte ett tidsintervall vara förbjudet. Svea hovrätts majoritet tycks således inte ha uppmärksammat samma konsumentaspekter som tingsrätten gjorde. Anledningen till detta är dock inte säkert. Konsumenten tycks således få ett adekvat skydd vad gäller dennes möjligheter att säga upp avtalet under premissen att det i vart fall finns ett slutdatum.
Lösningen som Svea hovrätt presenterar är att man istället kan jämka avtalet (tidsangivelsen) genom 36§ avtalslagen. Detta uppfyller troligen förvisso behovet av skydd för konsumenten vad avser information om vad man ger sig in på, utan att avtalet automatiskt ogiltighetsförklaras, något som tingsrätten menade inte alltid var förmånligt för förhandstecknaren. Ett problem kan dock vara att en jämkningstalan enligt 36§ avtalslagen är sällsynt då det endast finns ett fåtal avgöranden på området. Högsta domstolen har således en restriktiv syn på när ett avtal kan jämkas. Dock har Högsta domstolen i flera avgöranden påpekat att faktumet att ena parten är konsument, eller i underlägsen ställning, kan föranleda en mer extensiv syn på vad som är tillgängligt.
Rent allmänt är detta rättsfall något svårtolkat av flera skäl. För det första är Svea hovrätt inte högsta instans varför deras prejudikat inte väger lika tungt som Högsta domstolens avgöranden. För det andra fanns två stycken skiljaktiga vilket tyder att frågan inte är helt lätt att avgöra. Vi får hoppas att Högsta domstolen i framtiden kan förtydliga rättsläget.