BRF:s upplåtelse av nyproduktion – förhandsavtal del 2

För att ett förhandsavtal om bostadsrätt ska vara giltigt ställer lagstiftaren upp tydliga formkrav. Enligt 5 kap. 3 § bostadsrättslagen måste avtalet alltid innehålla: (i) parternas namn, (ii) en identifiering av den lägenhet som ska upplåtas med bostadsrätt, (iii) beräknad tidpunkt för upplåtelsen, (iv) beräknade avgifter för bostadsrätten samt, i förekommande fall, (v) det belopp som mottagits i förskott. Brister avtalet i dessa avseenden riskerar det att sakna rättslig verkan.

I en tidigare artikel från Vasa Advokatbyrå inledde vi analysen av Svea hovrätts avgörande T 3860–19. Målet rörde ett förhandsavtal avseende en bostadslägenhet där upplåtelsetidpunkten angetts som ett intervall om ungefär sex månader. I del 1 prövades om ett sådant tidsintervall överhuvudtaget är tillåtet i stället för ett exakt datum – en fråga hovrätten besvarade jakande. I denna artikel behandlar vi den andra rättsfrågan: huruvida ordet “preliminär” tillför något rättsligt innehåll för avtalets giltighet, samt sammanfattar avgörandet.

Observera att denna artikel inte utgör ett rättsligt avgörande och inte kan jämställas med domstolsavgöranden eller andra tolkningsinstansers uttalanden.

Svea hovrätts avgörande T 3860 – 19

I föregående artikel konstaterade vi att Svea hovrätt godtog ett förhandsavtal trots att upplåtelsetidpunkten angetts som ett tidsintervall om sex månader snarare än ett specifikt datum. Hovrättens huvudargument var att ett tidsintervall inte urholkar det skyddsändamål som regleringen är avsedd att tillgodose, och att ett exakt datum vid nyproduktion ofta är praktiskt omöjligt att ange.

Den andra frågan hovrätten hade att pröva var om ordet “preliminär” påverkade avtalets giltighet. Hovrätten utgick från 5 kap. 3 § bostadsrättslagen, där det framgår att avtalet ska ange “beräknad tidpunkt för överlåtelsen”. Redan ordet “beräknad” signalerar en reservation – tidpunkten grundas på en uppskattning som kan behöva justeras om förutsättningarna förändras. Hovrätten fann att “preliminär” och “beräknad” är synonyma i detta sammanhang: båda markerar att tidpunkten inte är definitiv, och valet av ord saknar därför självständig rättslig betydelse.

Sammanfattning av Svea hovrätts dom T 3860 – 19

Sammantaget fann hovrätten att förhandsavtalet var giltigt trots att den “preliminära” upplåtelsetidpunkten angetts som ett intervall mellan K2 och K3 – det vill säga ett spann om sex månader. Avgörandet vilar på följande bärande argument:

1. Ordet tidpunkt kräver inte ett exakt kalenderdatum. En tolkning som förutsätter en tidpunkt utan utsträckning i tiden vore praktiskt ohållbar; frågan är i stället om bestämmelsen uppställer en yttersta gräns för hur långt intervallet får vara.

2. Begreppet tidpunkt definieras inte i förarbetena, varför ledning i stället måste sökas i regleringens syfte.

3. Förhandsavtalets dubbla syften – att ge förhandstecknaren inflytande över bostadens utformning och att tillföra föreningen kapital via förskott på ett tidigt stadium – förutsätter att den ekonomiska planen registreras sent i processen. Att ange ett tidsintervall motverkar inte dessa syften.

4. Regleringen fyller även en konsumentskyddande funktion enligt förarbetena. Det som framhålls är att tidsangivelsen ger förhandstecknaren ett mått för när föreningen är i dröjsmål och avtalet kan hävas. Inte heller detta skyddsintresse undergrävs av att en tidpunkt anges som ett intervall.

5. Ur föreningens perspektiv är angivande av ett konkret datum ofta praktiskt ogörligt vid nyproduktion. Bestämmelsens ordalydelse – “beräknad tidpunkt” – ger dessutom utrymme för denna flexibilitet, varför ett tidsintervall bör accepteras.

6. En ogiltighetsregel ska tolkas restriktivt, och formkravet bör inte variera utifrån en skälighetsbedömning – i synnerhet när andra sanktioner finns tillgängliga. Alltför långa intervall kan i stället jämkas med stöd av 36 § avtalslagen, varför intervallet som sådant inte bör medföra ogiltighet.

Avslutande kommentar

Avgörandet lämnar flera viktiga frågor obesvarade: Kan konsumentskyddet upprätthållas på ett tillfredsställande sätt framöver? Och var går egentligen gränsen för hur långt ett tidsintervall får vara?

Hovrättens majoritet berör konsumentskyddsintresset kortfattat och nöjer sig med att konstatera att det omnämns i förarbetena. Det skyddsintresse som lyfts fram är att tidsangivelsen ger förhandstecknaren möjlighet att häva avtalet om föreningen är i dröjsmål – och detta intresse ansågs inte äventyras av ett tidsintervall, förutsatt att ett slutdatum finns angivet. Hovrätten tycks ha gjort en snävare konsumentskyddsbedömning än tingsrätten, utan att uttryckligen motivera varför.

Hovrättens föreslagna lösning – att jämka tidsangivelsen med stöd av 36 § avtalslagen – ger visst skydd utan att avtalet automatiskt ogiltigförklaras, vilket inte alltid gynnar förhandstecknaren. I praktiken är en jämkningstalan dock ett trubbigt instrument: HD har tillämpat generalklausulen restriktivt och det finns relativt få avgöranden på området. Värt att notera är emellertid att HD i flera fall framhållit att konsumentstatus eller en parts underlägsna ställning kan motivera en mer extensiv tillämpning av 36 § avtalslagen.

Avgörandet är svårtolkat av flera skäl. Svea hovrätt är inte högsta instans, och hovrättsprejudikat väger lättare än HD:s avgöranden. Härtill kommer att två ledamöter var skiljaktiga, vilket signalerar att rättsläget är genuint oklart. Det är att hoppas att Högsta domstolen framöver ges möjlighet att ge ett tydligare besked i frågan.

Förhandsavtal del 1