Saknar din fastighet tillgång till dricksvatten, men har grannen en brunn som skulle kunna lösa problemet? Då kan ni upprätta ett avtalsservitut som ger din fastighet rätt att nyttja brunnen. Den här artikeln förklarar vad ett servitut innebär och hur ett sådant avtal upprättas på ett juridiskt korrekt sätt.
Vad innebär begreppet servitut?
Definitionen av servitut finns i 14 kap. 1 § jordabalken. Ett servitut är ett fastighetstillbehör som ägaren av en annan fastighet har rätt att nyttja, under förutsättning att nyttjandet möjliggör en ändamålsenlig markanvändning. I brunnexemplet kallas fastigheten där brunnen är belägen för den tjänande fastigheten, medan din fastighet utgör den härskande fastigheten.
Två centrala krav gäller: ändamålet med servitutet måste vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten, och den tjänande fastighetens ägare är i princip inte skyldig att prestera något utöver att underhålla det aktuella tillbehöret. Begreppet ”servitut” har för övrigt romerskt ursprung och betyder närmast ”belastning” på latin.
Inskrivningsmyndigheten prövar servitutet
För att ett avtalsservitut ska vara juridiskt giltigt krävs att det skrivs in hos inskrivningsmyndigheten, som prövar om förutsättningarna enligt jordabalken är uppfyllda. Prövningen grundar sig på de handlingar som ges in i ärendet – se därför till att upplåtelsehandlingen är komplett och tydlig redan från start, så undviker du onödiga förseningar.
Nekar inskrivningsmyndigheten till inskrivning är det inte nödvändigtvis slutet. Beslutet kan överklagas, och ett välgrundat överklagande kan i vissa fall leda till ett annat utfall. En fastighetsrättsjurist kan hjälpa dig bedöma om ett överklagande är värt att driva.
Tvingande rekvisit gällande servitut
Rekvisiten för ett giltigt avtalsservitut är som huvudregel tvingande – parterna kan alltså inte avtala bort dem, trots den annars vida avtalsfriheten i svensk rätt. Har servitutet inte ingåtts på föreskrivet sätt kan det heller inte upphävas enligt reglerna i 7 kap. fastighetsbildningslagen, vilket i praktiken kan skapa rättslig osäkerhet för båda fastighetsägare.
Krav på skriftlighet
Enligt 14 kap. 5 § jordabalken måste avtal om servitut upplåtas skriftligen av fastighetens ägare. I upplåtelsehandlingen ska det tydligt framgå vilken fastighet som är den härskande och vilken som är den tjänande. Saknas dessa uppgifter riskerar servitutet att ogiltigförklaras, varför det lönar sig att vara noggrann redan när handlingen upprättas.
Att tänka på:
Artikeln ger en översiktlig bild av avtalsservitut. Hamnar du i en tvist om ett servitut rekommenderar vi att du anlitar en jurist med kompetens inom fastighetsrätt. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av fastighetsrättsliga frågor och hjälper dig gärna vidare.
Läsvärt om servitut
10 råd inför sommarstugeköpet | SvD
Köpeavtal och köpebrev – köpehandlingar vid fastighetsköp
Fastighetsförsäkring: Om du är missnöjd över beslutet
Skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt
Av: Alexander Isehag