Har du en fastighet som exempelvis inte har rinnande dricksvatten, samtidigt som din grannfastighet har en brunn som skulle kunna göra att du får rinnande dricksvatten på din fastighet? Då kan du och den andra fastighetsägaren ingå ett avtal om att brunnen blir ett avtalsservitut. I den här artikeln ska vi förklara begreppet servitut, och sedan ska vi gå in på hur du och fastighetsägaren av grannfastigheten, kan avtala om att brunnen blir ett avtalsservitut.
Vad innebär begreppet servitut?
Definitionen av vad ett servitut är hittar du i 14 kapitlet 1 § jordabalken. Ett servitut är ett tillbehör till en fastighet, som får användas av de som bor på en annan fastighet, om fastighetstillbehöret leder till ändamålsenlig markanvändning. Om servitutet är en brunn, brukar den fastigheten som brunnen ligger på, kallas för den tjänande fastigheten. Medan din fastighet benämns som den härskande fastigheten. Ett krav på servitutet är att ändamålet som servitutet är ägnat att uppfylla, behöver vara av stadigvarande betydelse för din fastighet. Annat krav på servitutet är att fastighetsägaren på den tjänande fastigheten, inte är skyldig att utföra någonting annat än att underhålla brunnen som utgör servitutet. Lite kuriosa är att begreppet ”servitut” härstammar från romersk rätt, är latin och betyder ”närmast belastning”.
Inskrivningsmyndigheten prövar servitutet
För att servitutet ska anses som ett juridiskt giltigt avtalsservitut, är det vissa krav som måste uppfyllas. Inom juridiken brukar krav som anges i en bestämmelse, för att bestämmelsen ska anses giltig, kallas för rekvisit. Ett sådant rekvisit som gäller för avtalsservitut, är att det skrivs in hos inskrivningsmyndigheten. Vid inskrivningen kommer inskrivningsmyndigheten att pröva om det lagligen kan accepteras att servitutet skrivs in. För att göra den bedömningen är det normala att inskrivningsmyndigheten tar fasta på de handlingar som lämnas in i ärendet. Skulle inskrivningsmyndigheten neka att servitutet skrivs in, behöver loppet inte vara kört. Det finns ibland möjligheter att vinna framgång med att överklaga inskrivningsmyndighetens beslut. En överklagan kan du få hjälp av en jurist med.
Tvingande rekvisit gällande servitut
De rekvisit som ställs upp för ett giltigt avtalsservitut, är som huvudregel tvingande. Parterna kan som regel inte avtala bort något rekvisit, trots den frihet vi har i Sverige när det kommer till ingående av avtal. Ett avtalsservitut som inte har ingåtts på ett korrekt sätt, är det normalt sett inte heller möjligt att tillämpa upphävningsreglerna av servitut på, vilka regleras i 7 kapitlet fastighetsbildningslagen.
Krav på skriftlighet
Det regleras i 14 kapitlet 5 § jordabalken att avtal om servitut behöver upplåtas skriftligen av den som är ägare av fastigheten, på vilken servitutet finns på. I den handlingen där upplåtelsen anges behöver det regelmässigt även anges vilken som fastighet som är den härskande, respektive vilken fastighet som är den tjänande. Servitutet kommer som huvudregel ogiltigförklaras vid brist av ovan nämnda uppgifter i upplåtelsehandlingen.
Att tänka på:
Det som anges i den här artikeln är endast översiktligt för att ge dig en uppfattning av hur det fungerar med avtalsservitut. För dig som skulle hamna i en tvist om ett servitut, rekommenderar vi att du tar kontakt med en jurist som är kunnig på det fastighetsrättsliga området. Vasa Advokatbyrå AB har under många år arbetat med fastighetsrättsliga frågor, så du får gärna kontakta oss om du behöver hjälp.
Läsvärt om servitut
10 råd inför sommarstugeköpet | SvD
Servitut | Lantmäteriet (lantmateriet.se)
Köpeavtal och köpebrev – köpehandlingar vid fastighetsköp – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Fastighetsförsäkring: Om du är missnöjd över beslutet – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Skillnaden mellan servitut och nyttjanderätt – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Av: Alexander Isehag