Att bygga nytt – vare sig det gäller ett småhus, ett attefallshus eller en kommersiell fastighet – innebär att navigera en process med flera juridiska och tekniska knutpunkter. I den här guiden går vi igenom byggprocessens olika faser, byggherrens lagstadgade ansvar enligt plan- och bygglagen (PBL) och vad du praktiskt behöver ha koll på innan spadarna sätts i marken.
Vilka delar består byggprocessen av?
Byggprocessen kan delas in i fyra huvudfaser: förstudie, programskede, projektering och förvaltning. Nedan beskriver vi varje steg ur byggherrens perspektiv, med fokus på de juridiska skyldigheter och praktiska beslut som respektive fas medför.
Den första fasen – förstudien – handlar om att kartlägga projektets grundläggande förutsättningar. Byggherren bör redan här undersöka om fastigheten omfattas av detaljplan och vilka planbestämmelser som gäller, eftersom det direkt styr vad som är möjligt att bygga. Utöver ekonomi, funktion och tekniska egenskaper är det klokt att tidigt identifiera eventuella miljökrav och legala inskränkningar – exempelvis om fastigheten belastas av servitut eller nyttjanderätter med stöd av jordabalken. Mål och visioner för projektet formuleras också i detta inledande skede.
Programskedet innebär att projektets mål och krav preciseras i programhandlingar – med utgångspunkt i både samhällets krav och byggherrens egna önskemål avseende byggnadsverket, tomten och omgivningen. Ett av de viktigaste besluten i detta skede är valet av entreprenadform. Ska projektet genomföras som en totalentreprenad – där entreprenören ansvarar för både projektering och utförande – eller som en utförandeentreprenad där byggherren behåller projektieringsansvaret? Valet får direkta konsekvenser för ansvarsfördelningen och bör göras med juridisk rådgivning.
I projekteringsskedet omsätts programhandlingarna till konkreta ritningar, systemhandlingar och detaljprojektering. Byggherren fastställer vilket gestaltningsalternativ som ska ligga till grund för byggnationen, varefter en systemprojektering samordnar alla handlingar så att de uppfyller kraven i plan- och bygglagen (2010:900). Det är normalt under projekteringen som bygglovsansökan lämnas in till kommunen. När bygglovet är beviljat och startbesked utfärdats enligt 10 kap. PBL får byggnadsarbetena påbörjas – under förutsättning att utförandet strikt följer de ritningar och tekniska villkor som lovet anger.
När byggnationen är klar ska ett slutsamråd hållas med kommunens byggnadsnämnd. Kommunen utfärdar därefter ett slutbesked enligt 10 kap. 34 § PBL, vilket är en förutsättning för att byggnaden lagligen ska få tas i bruk. Utan slutbesked är det alltså inte tillåtet att använda byggnaden – ett faktum som många byggherrar underskattar vikten av. Först när slutbeskedet är på plats övergår projektet till förvaltningsfasen.
Vad är projekteringsprocessen?
Projekteringsprocessen – den tredje fasen i byggprocessen – innefattar framtagning av skisser, programhandlingar, systemhandlingar och detaljprojektering. Information från sakkunniga som anlitats i tidigare skeden sammanställs och utgör grunden för de tekniska lösningarna. En välgenomförd projektering är ofta avgörande för om projektet håller sig inom budget: fel och brister som identifieras på ritningsbordet är betydligt billigare att åtgärda än de som dyker upp under pågående byggproduktion. Ur ett entreprenadjuridiskt perspektiv är projekteringsunderlaget dessutom centralt – det utgör vanligtvis kontraktshandling och reglerar entreprenörens skyldigheter enligt ABT 06 (vid totalentreprenad) eller AB 04 (vid utförandeentreprenad).
Vad är byggherrens ansvar?
Enligt 1 kap. 4 § plan- och bygglagen (2010:900) är byggherren den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten. Ansvaret följer med rollen oavsett om byggherren är en privatperson, ett aktiebolag, en kommun eller en statlig myndighet. Byggherren är ytterst ansvarig för att samtliga åtgärder genomförs i enlighet med PBL och plan- och byggförordningen (PBF, 2011:338) – vilket i praktiken innebär att beviljade lov följs, att tekniska egenskapskrav enligt 8 kap. PBL uppfylls och att en ändamålsenlig kontrollplan upprättas. Nedan följer några av de centrala ansvarsområdena:
- att åtgärden inte påbörjas förrän eventuellt lov har beviljats eller en anmälan har gjorts,
- att åtgärden inte påbörjas förrän ett startbesked har meddelats av byggnadsnämnden,
- att åtgärden uppfyller de krav som gäller enligt plan- och bygglagstiftning,
- att åtgärden inte tas i bruk förrän det finns ett meddelats slutbedsked.
Att tänka på
Byggprocessen är juridiskt komplex, och en felaktig hantering av lov, kontrollplan eller entreprenadavtal kan få kostsamma konsekvenser. Har du frågor om din specifika situation – eller befinner du dig i en tvist med en entreprenör eller annan ansvarig part – är du välkommen att kontakta Vasa Advokatbyrå. Våra advokater och jurister är specialiserade inom fastighets- och entreprenadrätt samt tvistlösning.
Läsvärt
https://www.vasaadvokat.se/vem-ar-byggherre/
Författad av: Jenny Thalin