Att köpa fastighet är en av de större affärerna de flesta gör i livet – och ett av få avtalstyper där lagen ställer strikta formkrav för att köpet ska vara giltigt. Uppfylls inte dessa krav är köpet ogiltigt enligt jordabalken (1970:994), oavsett parternas avsikt. Utöver formkraven finns en rad praktiska och juridiska aspekter som bör regleras i avtalet för att skydda bägge parter. Den här artikeln går igenom vad du behöver veta om köpeavtalets form och innehåll.
Fastighetsköpet regleras i jordabalken (JB). Köp som inte uppfyller jordabalkens formkrav är ogiltiga enligt 4 kap. 1 § JB. För att formkraven ska vara uppfyllda krävs att:
- Avtalet är skriftligt.
- Avtalet är bevittnat
- Att avtalet en överlåtelseförklaring. En förklaring som anger att fastigheten övergår till annan ägare.
- Att köpeskillingens storlek (fastighetspriset) anges.
- Att båda parter skriver under.
Om fastigheten har flera ägare måste samtliga underteckna köpehandlingen. Utgör fastigheten makarnas permanentbostad krävs dessutom den andra makens skriftliga samtycke enligt 7 kap. 5 § äktenskapsbalken, även om fastigheten formellt ägs av enbart den ena maken. Köpet bör också bevittnas av två vittnen som undertecknar handlingen – något som är ett praktiskt krav eftersom lantmäteriet annars kan förklara en lagfartsansökan vilande.
Som huvudregel är ett fastighetsförvärv ogiltigt om dess fullbordan är beroende av villkor. Det finns dock ett viktigt undantag: ett återgångsvillkor, som innebär att köpet återgår om angivna villkor i köpekontraktet inte uppfylls. Sådant villkor får gälla i högst 2 år och måste tas in i både köpebrev och köpekontrakt. Tvåårsregeln gäller dock inte för betalningsvillkor – om parterna avtalar att köpet inte fullbordas förrän köpeskillingen erlagts, kan återgång på grund av utebliven betalning avtalas för hela den avtalade kreditperioden.
Köpeavtal och köpebrev
Köpekontraktet innehåller ofta ett krav på att ett köpebrev ska upprättas. Köpebrevet undertecknas när köpeskillingen betalas och fungerar som ett kvitto på att affären är genomförd – köpet anses fullbordat i och med betalningen. Viktigt att tänka på: villkor från köpekontraktet som ska fortsätta gälla måste uttryckligen föras in i köpebrevet, annars upphör de att gälla när köpet fullbordas.
I samband med kontraktstecknandet är det vanligt att köparen erlägger en handpenning som säkerhet för att affären fullföljs. Ett praktiskt råd är att i köpekontraktet reglera att handpenningen återgår om besiktningen avslöjar så allvarliga fel att köparen har rätt att häva köpet – annars riskerar du att förlora handpenningen trots att du väljer att inte fullfölja affären.
Undersök huset innan du skriver ett köpeavtal
Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Det innebär att du i efterhand inte kan göra gällande fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. Domstolarna tillämpar en relativt sträng bedömning, varför det är klokt att alltid anlita en kvalificerad besiktningsman och gå igenom fastigheten grundligt innan kontrakt skrivs.
Uppstår det en tvist i samband med ett fastighetsköp, eller behöver du hjälp att upprätta ett juridiskt korrekt avtal, är du välkommen att kontakta oss.
Vi kan hjälpa dig med:
Allmän rådgivning
- Att undvika misstag som kan leda till extrakostnader och rättsförluster.
- Få hjälp att utforma köpeavtal och köpebrev.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning utifrån avtal och gällande rättsläge.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Maximera dina chanser att få rätt till eventuell ersättning.
- Undvik att ärendet i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka dina rättigheter.
- Slipp att slösa tid och energi i tvist med säljaren.
Kontakta oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka ett möte med en av våra fastighetsjurister.