I ett avgörande från 2019 prövade Högsta domstolen ett principiellt viktigt mål om fel i ett badrum i en bostadsrätt som sålts i befintligt skick. Domstolen tog ställning till fyra centrala frågor: huruvida bostaden var att betrakta som felaktig, om köparen kunde åberopa felen trots klausulen om befintligt skick, förutsättningarna för prisavdrag samt hur ett sådant avdrag skulle beräknas. Den här artikeln sammanfattar bakgrunden och fokuserar särskilt på köparens undersökningsplikt – en fråga med stor praktisk betydelse för den som överväger att köpa en bostadsrätt.
Bakgrund
I mål T 2829-19 tillträdde köparen bostadsrätten den 18 december 2014. Knappt en månad senare, den 15 januari 2015, undersökte köparen badrummet tillsammans med en representant för bostadsrättsföreningen. Vid besiktningen framkom ett antal brister. Bostadsrättsföreningen krävde därefter att köparen på fackmässigt sätt skulle renovera om badrummet. Köparen valde i stället att rikta ett krav mot säljaren och yrkade prisavdrag med 151 885 kronor.
Felen i badrummet
Bristerna i badrummet var allvarliga ur ett fukttekniskt perspektiv. Tätskikten var på flera ställen felaktigt utförda eller saknades helt, och golvbrunnen hade kakats över och täppts igen – en åtgärd som direkt motverkar avrinning och på sikt riskerar att orsaka omfattande vattenskador. Domstolen konstaterade att dessa fel sammantaget krävde en totalrenovering av badrummet. Hade liknande arbeten utförts av en entreprenör hade de stått i strid med branschpraxis och sannolikt utgjort ett kontraktsbrott enligt entreprenadrättsliga regler.
I objektsbeskrivningen hade säljaren uppgett att badrummet var helkaklat. Inför köpet hade säljaren dessutom muntligen försäkrat att badrummet var nyrenoverat 2009 och att det "var fräscht". Dessa uppgifter fick direkt betydelse för bedömningen av vilka förväntningar köparen hade rätt att hysa om bostadens skick.
Köparens undersökningsplikt
En central fråga i målet var hur långtgående undersökningsplikt en köpare av bostadsrätt egentligen har. Eftersom en bostadsrätt utgör lös egendom och köp ofta sker mellan privatpersoner regleras transaktionen av köplagen. Enligt 20 § köplagen kan en köpare normalt inte åberopa fel som denne borde ha känt till vid köptillfället. Utgångspunkten är dock att köparen inte är skyldig att undersöka varan. Om köparen ändå väljer att genomföra en undersökning – eller om säljaren uttryckligen uppmanar till det – kan rätten att åberopa fel som borde ha uppmärksammats gå förlorad. Undantag gäller om säljaren agerat i strid med tro och heder, vilket framgår av 20 § andra stycket köplagen. Vid bedömningen av vad köparen borde ha märkt vägs varans art, undersökningens omfattning samt köparens egna kunskaper och erfarenheter in.
Vid köp av fastighet gäller en särskilt långtgående undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken, vilket kraftigt begränsar möjligheten att i efterhand göra gällande fel som borde ha upptäckts. Domstolen slog dock fast att undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt inte är lika vidsträckt – en praktiskt viktig distinktion för den som köper en lägenhet jämfört med ett hus.
Köparen hade visserligen fått tillfälle att titta på bostadsrätten vid en förhandsvisning, men syftet med den visningen var inte att undersöka skicket på lägenheten. Säljaren hade inte heller uppmanat köparen att genomföra någon besiktning. Domstolen beaktade dessa omständigheter och fann att felen i badrummet inte var av sådan karaktär att köparen rimligen borde ha uppmärksammat dem under en förhandsvisning. En informell titt inför köpet ersätter alltså inte en besiktning och ger inte säljaren rätt att frånta köparen möjligheten att reklamera dolda fel.
Att tänka på
Upptäcker du fel i badrummet efter att du köpt en bostadsrätt är det viktigt att reklamera utan dröjsmål – hur snabbt du agerar kan vara avgörande för om du kan hålla säljaren ansvarig. Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av bostadsrättstvister och kan hjälpa dig bedöma om du har grund att rikta krav mot säljaren.
Läsvärt
Köplagen | Hallå konsument – Konsumentverket (hallakonsument.se)
Många fallgropar vid köp av bostadsrätt – Plånboken | Sveriges Radio
Fackmannamässigt utfört arbete enligt konsumenttjänstlagen – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Säljarens upplysningsplikt – när vara sålts i befintligt skick – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Undersökningsplikt vid köp av fastighet – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag