År 2019 avgjorde Högsta domstolen ett mål om ett badrum med brister i en bostadsrätt som sålts i befintligt skick. De frågor som domstolen hade att utreda var 1) om bostaden skulle betraktas som felaktig, 2) om det skulle vara möjligt för den som köpt bostaden att kunna göra gällande de uppmärksammade felen, trots att säljaren sålt bostadsrätten i ”befintligt skick”, 3) köparens möjlighet att kunna få prisavdrag, 4) slutligen hur beräkningen av prisavdraget skulle göras. I den här artikeln kommer vi översiktligt gå igenom bakgrunden i målet och sedan fokuserar vi på frågan om den undersökningsplikt som köparen ansågs ha av bostadsrätten före köpet.
Bakgrund
I mål ”Högsta domstolen T 2829-19” hade en köpare tillträtt sin köpta bostadsrätt 18 december 2014. 15 januari 2015 hade köparen undersökt badrummet med en person som representerade bostadsrättsföreningen. Då upptäcktes en del brister i badrummet. Efter det gjorde bostadsrättsföreningen gällande att köparen fackmässigt skulle bygga om badrummet. Köparen valde då att föra talan mot säljaren om att få ett prisavdrag om 151 885 kronor.
Felen i badrummet
De felen som bland annat uppmärksammades i badrummet var att tätskikten på olika sätt var bristfälliga och det saknades även vissa tätskikt. Golvbrunnen i badrummet hade blivit överkaklat och igensatt. Nämnda brister i badrummet ökade risken för att det i framtiden skulle uppstå allvarlig vattenskada. För att åtgärda dessa brister gjorde domstolen bedömningen att det krävdes att badrummet totalrenoverades.
Säljaren hade i objektsbeskrivningen angett att badrummet var helkaklat. Säljaren hade även uppgett inför köpet att badrummet var nyrenoverat 2009 och att badrummet ”var fräscht”.
Köparens undersökningsplikt
I målet diskuterades den undersökningsplikt som en köpare av en bostadsrätt har. Eftersom en bostadsrätt anses som en lös egendom och att köpet ofta sker mellan två privatpersoner, är det köplagen som blir tillämplig. Enligt 20 § köplagen får en köpare i regel inte göra gällande ett fel som denne borde ha känt till då köpet genomfördes, vilket beror på att det inte är rimligt att köparen skulle kunna förvänta sig något annat. Egentligen är det så att köparen normalt sätt inte har en skyldighet att undersöka en vara enligt 20 § köplagen. Skulle köparen ändå välja att undersöka varan ändå, alternativt att säljaren har bett köparen att undersöka varan, har köparen sällan någon möjlighet att göra gällande ett sådant fel som denne borde ha uppmärksammat under undersökningen av varan. Ett undantag från det sistnämnda är om säljaren skulle ha agerat i strid med tro och heder, vilket framgår av andra stycket i 20 § köplagen. När det ska bedömas vad köparen borde ha uppmärksammat under undersökningen av varan, brukar det beaktas vad köpet rör för typ av vara, i vilken omfattning som undersökningen gjorts och sedan beaktas även vilka kunskaper och erfarenheter som köparen har, där det sistnämnda har betydelse för vilken möjlighet köparen haft att kunna upptäcka felet.
När det gäller köp av fastighet är det enligt 4 kapitlet 19 § andra stycket jordabalken, svårt för en köpare att göra gällande fel som denne borde ha upptäck inom ramen för den långtgående undersökningsplikten, som gäller vid köp av en fastighet. När det kommer till undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt, menar domstolen att den undersökningsplikten inte är fullt så långtgående som vid köp av fastighet.
I målet hade köparen fått en förhandsvisning av bostadsrätten innan köpet, men syftet med den visningen har inte varit att köparen ska undersöka bostadsrätten. Inte heller har säljaren bett köparen göra en undersökning. Domstolen menade att dessa omständigheter var relevanta för bedömningen av vad köparen borde ha uppmärksammat. Vidare ansågs felen i badrummen inte vara av den karaktären som köparen kunde belastas för att inte ha märkt under förhandsvisningen. Det faktum att köparen gavs möjlighet att titta på bostaden innan köpet, ansåg domstolen inte vara tillräckligt för att köparen skulle fråntas möjligheten att kunna göra gällande felen i badrummet mot säljaren.
Att tänka på
Skulle du uppmärksamma att det finns fel i badrummet efter det att du har köpt din bostadsrätt, kan det vara en god idé att ta kontakt med en jurist. Vasa Advokatbyrå AB har en gedigen erfarenhet av frågor kring bostadsrätter och av att driva tvister. Kontakta gärna oss så hjälper vi dig att göra gällande felen mot säljaren.
Läsvärt
Köplagen | Hallå konsument – Konsumentverket (hallakonsument.se)
Många fallgropar vid köp av bostadsrätt – Plånboken | Sveriges Radio
Fackmannamässigt utfört arbete enligt konsumenttjänstlagen – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Säljarens upplysningsplikt – när vara sålts i befintligt skick – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Undersökningsplikt vid köp av fastighet – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag