När du har sålt en fastighet kan det vara bra att känna till vilka möjligheter köparen av fastigheten har att göra gällande fel i efterhand och hålla dig ansvarig för dessa fel. Vi kommer i den här artikeln redogöra för köparens ansvar att undersöka fastigheten och vilket ansvar du som säljare har för fel som köparen gör gällande efter köpet. Dessutom kommer vi även ge exempel på undersökningsplikt och på så kallade dolda fel.
Köparens undersökningsplikt
Huvudsakligen är det 4 kapitlet jordabalken som reglerar köp av fastighet och även vad som gäller när det finns fel på fastigheten. Av 4 kapitlet 19 § andra stycket jordabalken framgår en undersökningsplikt som köparen av din fastighet har. Det anges i bestämmelsen att köparen inte kan göra gällande fel som denne borde ha upptäckt om köparen utfört en sådan undersökning som anses som rimlig i förhållande till fastighetens skick och i förhållande till beskaffenheten av jämförliga fastigheter. Även andra omständigheter kan vägas in i bedömningen av hur långtgående undersökningsplikt köparen haft i det enskilda fallet. Som huvudregel är undersökningsplikten enligt 4 kapitlet 19 § andra stycket jordabalken, långtgående för köparen.
Vidden av undersökningsplikten
Köparen behöver utföra en sådan tillräckligt grundlig undersökning, som kan krävas av någon som inte har specialkunskaper. Områden som är svåra att komma åt, men som ändå är möjliga att undersöka, brukar köparen behöva undersöka för att uppfylla sin undersökningsplikt. Däremot brukar det inte krävas att köparen undersöker områden på fastigheten, som kräver att köparen gör ingrepp i fastigheten. Inte heller brukar köparen behöva bryta upp utrymmen som är slutna, men i vissa undantagsfall kan såväl ingrepp som att bryta upp slutna utrymmen behövas. Exempelvis om köparen ser tecken på att det skulle kunna finnas en skada i ett slutet utrymme, kan det utrymmet behöva brytas upp för att köparen ska anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.
Dolda fel
Du som säljare kan ansvara för så kallade dolda fel, vilka är fel som köparen inte upptäckt eller ens borde ha upptäckt när denne gjort sin undersökning av din fastighet. Även om felet inte borde ha upptäckts, brukar det ändå inte anses som dolt fel om köparen borde ha räknat med ett sådant fel som denne senare upptäcker. Dolda fel kan sägas vara så kallade abstrakta fel som faller under 4 kapitlet 19 § jordabalken.
Exempel på dolt fel
Vanligt är att dolda fel finns i ett badrum på fastigheten, vilket ofta beror på att det är ett våtrum. Vattenskada kan ibland komma smygande om det bildats fukt i badrummet, varför skadan inte går att upptäcka när köparen är och undersöker fastigheten. Men man brukar säga att alla sinnen ska användas för att undersökningsplikten ska anses vara uppfylld. Det innebär att om det luktat konstigt i badrummet, kan det anses som ett sådant tecken som gör att köparen faktiskt måste låta bryta upp slutet utrymme, för att undersöka om det finns en vattenskada eller ej.
Att tänka på:
Med tanke på den långtgående undersökningsplikten, kan det ofta bli svårt för en köpare att få rätt i domstol, gällande att ett fel på fastigheten som du sålt ska anses som ett dolt fel. Om köparen reklamerat sådant fel är det en god idé att kontakta en jurist som kan hjälpa dig bestrida reklamationen och därefter hjälpa dig med att driva tvisten mot köparen. Vasa Advokatbyrå AB har hjälpt många klienter med ärenden som rör dolda fel i fastighet. Kontakta gärna oss så hjälper vi dig med din tvist.
Läsvärt
Mål: Ö 4308-07 – Högsta domstolen
Dålig koll på dolda husfel | SvD
Dolda fel i bostadsrätt – Vad kan jag göra? – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Dolda fel [en utförlig guide] – 15 punkter – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Dolda fel – 9 viktiga punkter – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)
Författad av: Alexander Isehag