Undersökningsplikt och exempel på dolda fel

Som säljare av en fastighet är det viktigt att förstå vilket ansvar du kan ha gentemot köparen – även efter att affären är klar. Den här artikeln redogör för köparens undersökningsplikt och ditt ansvar som säljare för dolda fel, med konkreta exempel på vad som räknas som ett dolt fel och vad köparen faktiskt är skyldig att undersöka.

Köparens undersökningsplikt

Köp av fastighet regleras huvudsakligen i 4 kap. jordabalken (JB). Köparens undersökningsplikt framgår av 4 kap. 19 § 2 st. JB: köparen kan inte göra gällande fel som denne borde ha upptäckt vid en rimlig undersökning av fastigheten, med hänsyn till dess skick och till jämförbara fastigheter. Bedömningen är alltid individuell och beror på omständigheterna i det enskilda fallet, men som huvudregel är undersökningsplikten långtgående – det räcker inte med en ytlig genomgång av huset.

Vidden av undersökningsplikten

Köparen förväntas genomföra en noggrann undersökning utan att ha specialistkunskaper. Svåråtkomliga utrymmen – som krypgrunder eller vindsutrymmen – måste ändå undersökas om det är möjligt att ta sig dit. Däremot krävs normalt inte att köparen gör ingrepp i fastigheten eller bryter upp slutna utrymmen. Undantag finns: om köparen noterar varningstecken såsom missfärgningar, buktande material eller ovanliga lukter, kan det utlösa en utökad undersökningsplikt som faktiskt kräver att utrymmet öppnas. Praktiskt råd – anlita en besiktningsman och dokumentera undersökningen skriftligt, det stärker din position som säljare vid en eventuell tvist.

Dolda fel

Som säljare kan du hållas ansvarig för dolda fel – fel som köparen varken upptäckt eller borde ha upptäckt vid sin undersökning. Det räcker dock inte att felet är dolt: om köparen rimligen borde ha räknat med risken för ett sådant fel, till exempel med hänsyn till fastighetens ålder och konstruktion, anses det normalt inte som ett dolt fel. Juridiskt klassificeras dolda fel som abstrakta fel och regleras i 4 kap. 19 § JB.

Exempel på dolt fel

Ett av de vanligaste exemplen på dolda fel är vattenskador i badrum. Fukt kan byggas upp bakom kakel och tätskikt under lång tid utan att synas vid besiktningstillfället. Köparen är ändå skyldig att använda alla sina sinnen: om badrummet luktar unket, om kakel buktnar eller om golvet känns mjukt under fötterna, är det signaler som kan utlösa en utvidgad undersökningsplikt. I sådana fall kan köparen inte utan vidare hävda att skadan var dold.

Att tänka på:

Den långtgående undersökningsplikten innebär i praktiken att köparen sällan lyckas driva igenom krav på dolda fel i domstol. Om du ändå fått en reklamation är det klokt att agera snabbt: dokumentera fastighetens skick vid överlåtelsen och ta juridisk hjälp för att bemöta anspråket på ett korrekt sätt. Vasa Advokatbyrå AB biträder regelbundet säljare i tvister om dolda fel i fastighet. Kontakta oss för rådgivning kring din tvist.

Läsvärt

Mål: Ö 4308-07 – Högsta domstolen

Dålig koll på dolda husfel | SvD

Dolda fel i bostadsrätt – Vad kan jag göra? – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Dolda fel [en utförlig guide] – 15 punkter – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Dolda fel – 9 viktiga punkter – Advokatbyrå (vasaadvokat.se)

Författad av: Alexander Isehag