Om ett fel i en bostadsrätt uppstår är det reglerna i köplagen som ska tillämpas. I denna artikel går vi igenom reglerna för fel i bostadsrätt och vad man kan göra för att bevaka sina rättigheter.
Det är skillnad i reglerna för fel i fastighet och fel i bostadsrätt samt vad som är dolda fel
Ett köp av en bostadsrätt är inte likställt med köp av en villa. Vid köp av villa köper du vanligen en fastighet, då gäller reglerna för fastighetsköp i jordabalken. När du köper en bostadsrätt köper du en andel i en bostadsrättsförening. Din rätt att använda en lägenhet i bostadsrättsföreningen kallas för en nyttjanderätt. Det innebär att du i själva verket inte äger lägenheten, istället äger du en andel i föreningen, och andelsägandet ger dig en nyttjanderätt. Nyttjanderätten kallas för bostadsrätt.
Men vad har ägandeformen för betydelse för fel som upptäcks efter bostadsrättsrättsköpet? Att det är en bostadsrätt har betydelse för vilka rättigheter som kan åberopas och vilken lag som ska tillämpas. En bostadsrätt räknas som köp av lös egendom och då är det köplagen som ska tillämpas. När du läser om dolda fel, är det viktigt att skilja på om artikeln handlar om fel i bostadsrätt eller i fastighet eftersom reglerna i vissa fall kan skilja sig åt.
Avvikelser från avtalet- konkreta fel i bostadsrätt
Vid köp av bostadsrätt är det avtalet som är utgångspunkten. Om bostadsrätten inte lever upp till de uppgifter som lämnats eller om det avviker från vad som angavs i avtalet kan det röra sig om ett konkret fel. Det kan till exempel handla om att den boarea som uppgavs i kontraktet inte stämde. Huvudfrågan är om bostadsrätten avviker från vad som angavs i avtalet, i andra handlingar eller från muntliga uppgifter som lämnats vid köpet. Om du misstänker ett konkret fel kan du rikta ett krav mot säljaren. I vissa situationer kan säljaren bli fri från ansvar, till exempel om det gäller en uppgift i en annons som gavs innan köpet och felet inte var ett sådant att det kunde inverkat på köpet.
Dolda fel i bostadsrätt
Det vi i dagligt tal kallar för dolt fel i bostadsrätt är ett fel som avviker från den standard som köparen har haft anledning att förvänta sig. Som huvudregel är dolda fel sådant som inte går att observera genom en synlig undersökning. Det kan till exempel handla om att bostadsrätten har golvvärme som inte fungerar. Avvikelsen måste dessutom påverka värdet på bostadsrätten. Felet ska också ha funnits vid fastighetsköpet och får inte ha varit upptäckbart eller förväntat.
Undrar du mer över bedömning av vad som räknas som dolt fel? Läs gärna vår artikel: Exempel på dolda fel i bostadsrätt
Kontrakt vid bostadsrättsköp innehåller oftast en klausul om att fastigheten säljs I befintligt skick. För att en säljare ska bli ansvarig för fel i bostadsrätten krävs då, utöver det som nämnts ovan att köpet avviker från säljarens uppgifter om lägenheten, att säljaren inte upplyser om väsentliga förhållanden som kan påverka köparens beslut om att köpa bostadsrätten eller att felet gör att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen haft fog att förvänta sig med hänsyn till priset och övriga omständigheter.
Så kan du gå vidare
Om du har upptäckt ett fel i bostadsrätten måste du reklamera felet till säljaren av bostadsrätten. I en reklamation ska du, helst skriftligen, meddela säljaren om felet som du har upptäckt. Det går att reklamera inom två år från köpet, men när felet väl har upptäckts ska reklamationen s ske omgående. Du bör också göra en uppskattning av vad felet kostar att åtgärda. Säljaren har en rättighet enligt köplagen att i första hand försöka åtgärda felet och annars erbjuda prisavdrag. Prisavdrag kan lämnas i efterhand i form av återbetalning.
Om du och säljaren inte kan komma överens kan du behöva hjälp av en jurist för att medla eller gå i domstol. Vi på Vasa Advokatbyrå har lång erfarenhet av bostadsrättsjuridik.
Ni kan anlita oss för att få hjälp med:
Allmän rådgivning
- Få information om vilka regler som gäller för fel o bostadsrätt.
- Få en bedömning av om felet kan vara skadeståndsgrundande.
- Få hjälp med att skriva en reklamation.
Tvistelösning
- Få hjälp om ni behöver gå in i en domstolstvist.
- Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
- Undvik arbete som i onödan drar ut på tiden.
- Bevaka era rättigheter.
Styrelsens uppgifter
- Få hjälp med att hantera konflikter som uppstår med säljaren.
Läsvärt
https://www.anticimex.com/sv-se/nyhetsrum/2017/vad-ar-ett-dolt-fel/
https://www.byggahus.se/ekonomi/sa-funkar-dolda-fel
https://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=83&artikel=7381140
https://www.expressen.se/leva-och-bo/allt-du-behover-veta-om-dolda-fel-efter-bostadskop/
Kontakta gärna oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal eller boka in ett möte med en av våra erfarna jurister.