Dolda fel i bostadsrätt – Vad kan jag göra?

När fel upptäcks i en bostadsrätt är det köplagen (1990:931) som reglerar köparens rättigheter – inte jordabalken. Den här artikeln reder ut vad som gäller och hur du som köpare eller säljare bäst bevakar dina intressen.

Fel i fastighet och fel i bostadsrätt – viktiga skillnader i regelverket

Att köpa en bostadsrätt skiljer sig juridiskt från att köpa en villa. Vid fastighetsköp äger du marken och byggnaden, och då gäller jordabalkens regler. En bostadsrätt innebär i stället att du förvärvar en andel i en bostadsrättsförening och därmed en nyttjanderätt – rätten att nyttja en specifik lägenhet i föreningen. Det är denna nyttjanderätt som kallas bostadsrätt. Skillnaden i ägandeform är avgörande för vilka regler som gäller när fel uppstår efter köpet.

Eftersom bostadsrätten juridiskt sett är lös egendom tillämpas köplagen (1990:931) vid tvister om fel – till skillnad från fastighetsköp som regleras av jordabalken. En bostadsrätt räknas som köp av lös egendom, vilket innebär andra regler för bland annat undersökningsplikt, reklamationsfrister och påföljder. Läser du om dolda fel är det därför viktigt att kontrollera om artikeln avser bostadsrätt eller fastighet – reglerna kan skilja sig åt på avgörande punkter.

Konkreta fel i bostadsrätt – avvikelser från avtalet

Vid köp av bostadsrätt är avtalet utgångspunkten för felansvaret. Om lägenheten inte stämmer överens med de uppgifter som lämnats i kontraktet, bifogade handlingar eller muntligen av säljaren kan det röra sig om ett konkret fel. Ett vanligt exempel är att den boarea i kontraktet inte stämde med verkligheten. Observera att säljaren i vissa fall kan gå fri från ansvar – exempelvis om uppgiften lades fram i en tidig annons och inte kan anses ha inverkat på köpbeslutet.

Dolda fel i bostadsrätt

Det som i dagligt tal kallas dolt fel i bostadsrätt är ett fel som avviker från den standard köparen haft befogad anledning att förvänta sig och som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning före köpet. Typiska exempel är fuktskador bakom kakel, dold rötskada i bjälklag eller golvvärme som inte fungerar. För att ett fel ska klassas som dolda krävs att det påverkar bostadens värde, att det förelåg redan vid köptillfället och att det inte var möjligt att upptäcka vid en sedvanlig besiktning.

Vill du veta mer om de fyra kraven för att ett fel ska räknas som dolt? Läs vår artikel: Exempel på dolda fel i bostadsrätt

De flesta bostadsrättskontrakt innehåller en klausul om att lägenheten säljs I befintligt skick. Enligt köplagen fritar det inte säljaren från allt ansvar. Säljaren kan ändå hållas ansvarig om köpet avviker från lämnade uppgifter om lägenheten, om väsentliga förhållanden undanhållits som hade påverkat köparens beslut, eller om lägenheten befinner sig i ett väsentligt sämre skick än vad köparen haft fog att förvänta sig med hänsyn till pris och övriga omständigheter.

Så kan du gå vidare

Har du upptäckt ett fel i bostadsrätten måste du reklamera felet till säljaren. Reklamationen bör ske skriftligen och utan onödigt dröjsmål – köplagen ger dig visserligen upp till två år från köpet, men väntar du för länge riskerar du att förlora rätten att göra felet gällande. Dokumentera felet med foton och inhämta en offert eller besiktningsutlåtande som underlag för kostnadsuppskattningen. Säljaren har rätt att i första hand avhjälpa felet; om det inte sker inom skälig tid kan du kräva prisavdrag eller, i allvarligare fall, hävning av köpet.

Om ni inte kan lösa tvisten på egen hand kan en jurist bistå med förhandling eller, om nödvändigt, processen i domstol. Vi på Vasa Advokatbyrå har bred erfarenhet av bostadsrättsjuridik och biträder både köpare och säljare i tvister om fel.

Vi kan hjälpa dig med:

Allmän rådgivning

• Få information om vilka regler som gäller för fel o bostadsrätt.
• Få en bedömning av om felet kan vara skadeståndsgrundande.
• Få hjälp med att skriva en reklamation.

Tvistelösning

• Få hjälp om ni behöver gå in i en domstolstvist.
• Minimera tidsspillan och få smidigaste möjliga tvistelösning.
• Undvik arbete som i onödan drar ut på tiden.
• Bevaka era rättigheter.

Styrelsens uppgifter

• Få hjälp med att hantera konflikter som uppstår med säljaren.

Läsvärt

https://www.anticimex.com/sv-se/nyhetsrum/2017/vad-ar-ett-dolt-fel/

Läs mer om hur dolda fel fungerar i praktiken: Så funkar dolda fel – Byggahus.se

Sveriges Radio har rapporterat om tvister kring dolda fel vid bostadsköp: Sveriges Radio – om dolda fel vid bostadsköp

En genomgång av vad du behöver känna till efter ett bostadsköp med dolda fel: Allt du behöver veta om dolda fel – Expressen

Diskussion om hävning av köp eller prisavdrag vid dolda fel i bostadsrätt: Forum: Häva köp eller sänkt köpeskilling vid dolda fel – Byggahus.se

Har du upptäckt ett dolt fel i din bostadsrätt och är osäker på dina rättsliga möjligheter? Välkommen att kontakta oss för ett inledande kostnadsfritt telefonsamtal, eller boka ett möte med en av våra jurister för personlig rådgivning.