Ultimate guiden om markarbeten

Innan ett bygge kan ta form måste marken förberedas – det är kärnan i vad vi kallar markarbete. Den här artikeln reder ut vad begreppet faktiskt innebär, vilka kostnader du kan räkna med, hur lång tid processen tar och vad du behöver tänka på ur både praktisk och juridisk synvinkel.

Vad menas med markarbete?

Markarbete är det förberedande arbete som utförs innan en byggnad eller anläggning uppförs – allt från en enklare friggebod till ett helt nytt hus. Syftet är att säkerställa att marken klarar de belastningar som konstruktionen kommer att utsättas för. För att fastställa markens bärförmåga görs normalt en geoteknisk undersökning, vars resultat avgör val av grundläggningsmetod: pålar, platta på mark eller källargrundläggning. Rätt beslutsunderlag tidigt i projektet kan spara både tid och pengar längre fram.

Beroende på platsens förutsättningar och projektets art kan markarbetet innefatta schaktning, sprängning, fyllning, kompaktering, dränering samt grävning för vatten- och avloppsledningar. Mer omfattande projekt regleras ofta av standardavtal som ABT 06, vilket ställer krav på att rätt kompetens och i förekommande fall certifierade entreprenörer anlitas för respektive moment.

Vad kostar markarbete per timme?

Priset på markarbete varierar kraftigt och beror på faktorer som schaktdjup, massans beskaffenhet (lera, berg eller morän), borttransport av schaktmassor och val av grundläggningsmetod. En timkostnad för maskinförare och grävmaskin ligger vanligtvis i intervallet 900–1 500 kr exklusive moms, men det är det totala uppdraget – inte enbart timtaxan – som ger en rättvisande bild av slutkostnaden. Att skära hörn på markarbetet och sedan behöva åtgärda en otillräcklig grund är i regel avsevärt dyrare än att göra det rätt från start.

En besiktning av tomten, kombinerat med information från grannar och eventuella geotekniska kartor hos kommunen, ger en rimlig uppskattning av prisnivån. Nedan går vi igenom några av de faktorer som påverkar den slutliga kostnaden:

• Spräckning, sprängning av berg och sten, om marken du ska bygga på innehåller stenblock eller berg behöver spräcka eller spränga bort det vilket ökar kostnaden på markarbetet.
• Träd, om marken du ska bygga på har mycket träd kan även det öka kostnaden.
• Fynder av ekologiskt intresse, finns det arkeologiska fynd på din tomt kan det medföra förseningar i arbetet vilket gör att kostnaden ökar.
• Ansökan om mark- eller bygglov, för att ansökan om lov kommer du behöver betala en avgift till kommunen. Detta varierar beroende på om du ska ansöka om marklov eller bygglov.
• Undersökning av marken, som nämndes ovan kommer man troligtvis behöva göra en geoteknisk undersökning av marken för att undersöka dess stabilitet. Detta ökar också kostnaden.

Hur mycket kostar markarbete för hus?

Krävs mark- eller bygglov för markarbete?

Om markarbetet är en del av ett projekt där en lovpliktig byggnad ska uppföras, ska bygglov sökas hos kommunen för hela projektet – inklusive schaktning och utfyllnad. Följs inte de markhöjder som anges i bygglovshandlingarna kan åtgärden betraktas som olovlig, med risk för ingripande från tillsynsmyndigheten. Planeras markarbetet däremot för exempelvis nyanläggning av trädgård eller uppförande av ett attefallshus, är det i stället marklov som gäller. Enligt plan- och bygglagen (PBL, SFS 2010:900) 9 kap. 11 § krävs marklov när marknivån inom ett detaljplanelagt område höjs eller sänks avsevärt. Det finns dock undantag från denna regel, och eftersom kommunerna gör egna tolkningar av bestämmelserna är det klokt att stämma av med Byggnadsnämnden redan tidigt i processen.

• Ändringen i markhöjd görs till den nivå som anges i detaljplanen, om det i detaljplanen står angett att markytan har en viss höjd behöver du inte ansöka om marklov för att ändra markytan till den nivån.
• Kommunen har beslutat om minskad lovplikt, din kommun kan ha tagit ett beslut om minskad lovplikt inom detaljplanerat område. Detta kan då innebära att du inte behöver ansöka om marklov för ändrar markhöjd.
• Ändringen i markhöjd är inte väsentlig, varje kommun får själva avgöra vad som är en väsentlig förändring i markhöjd. Flera kommuner har dock sagt att en förändring i höjd som är på 50 cm eller mer ska anses väsentlig.

Eftersom tillämpningen av reglerna om mark- och bygglov varierar mellan kommuner rekommenderar vi att du tar direktkontakt med Byggnadsnämnden i din hemkommun för att få ett konkret besked om vad som gäller för just din fastighet och ditt projekt.

Hur lång tid tar markarbete?

Handläggningstiden för mark- och bygglov regleras i PBL 9 kap. 27 §, som fastställer att kommunen har tio veckor på sig att meddela beslut från det att ansökan är komplett. Kräver ärendet ytterligare utredning får handläggningstiden förlängas med ytterligare tio veckor – vilket i värsta fall innebär upp till 20 veckor innan du får ett besked. Planera därför in ansökan i god tid innan den tänkta byggstarten.

Att tänka på

Markarbete rymmer både tekniska och juridiska dimensioner som det lönar sig att ha koll på redan från start – inte minst frågan om mark- eller bygglov och hur entreprenadjuridiken påverkar ditt avtal med utföraren. Har du funderingar kring fastighetsrätt eller avtalsfrågor kopplade till ditt projekt är du välkommen att kontakta oss på Vasa Advokatbyrå. Våra advokater och jurister är specialiserade på fastighets- och entreprenadrätt.

Läsvärt

https://www.boverket.se/sv/byggande/bygga-nytt-om-eller-till/bygglov/

Författad av: Jenny Thalin