Expropriation är ett ingrepp i äganderätten där det allmänna har en rätt eller en skyldighet att ta egendomen i anspråk för allmännyttigt syfte. Detta regleras i expropriationslagen, vilket vi kommer gå igenom mer nedan.
Vad är expropriation?
Expropriation är när mark tas tvångsvis i anspråk. Ägaren till fastigheten får normalt sätt en ekonomisk kompensation för detta. För att kunna expropriera en fastighet, måste tillstånd till detta ges. Alla har rätt att ansöka om detta, men det är oftast det offentliga som gör ansökan. Om en privat aktör ansöker måste de på ett betryggande sätt kunna påvisa att den exproprierade marken kommer användas på ett ändamålsenligt sätt.
Företagsskada expropriation
Företagsskada vid expropriation är sådan skada som beror på den exproprierade delens användning och regleras i 4 kap. 2 § expropriationslagen. En förutsättning för att paragrafen ska kunna tillämpas är att expropriation företaget medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde. I dessa situationer ska man beakta den faktiska förändringen av marknadsvärdet och även förändringens relativa storlek. Om förändringen har varit av den storlek som förutsätts för paragrafens tillämpning, räknar man fram det marknadsvärde fastigheten skulle ha haft, om sådan inverkan inte förekommit. Löseskillingen ska motsvara detta marknadsvärde, om det är skäligt med hänsyn till vad som är orts- eller allmänvanligt. Vid den här bedömningen får man beakta företagets positiva (företagsnytta) och negativa (företagsskada) påverkan på marknadsvärdet.
Vid delexpropriation, det vill säga om endast en del av fastigheten exproprieras, så ska marknadsvärdet före expropriationen beräknas till det värde fastigheten skulle ha haft om någon inverkan av företaget inte förekommit, medan marknadsvärdet efter expropriationen, det vill säga på resterande delen av fastigheten, beräknas med beaktande av sådan inverkan.
Expropriationslagen 4 kap.
Expropriationslagens 4:e kapitel reglerar ersättningen som ägaren till fastigheten som tvångsvis tas i anspråk erhåller. När en fastighet exproprieras ska, i den mån annat inte följer av vad som anges i lagen, löseskilling betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Exproprieras enbart en del av fastigheten ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde.
Uppkommer annan skada för ägaren som beror på expropriationen ska även detta ersättas. Utöver detta ska även löseskilling respektive intrångsersättning betalas med 25 % av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskning. Har den som exproprierar fastigheten eller en del av fastigheten åtagit sig att vidta åtgärd för att minska skada, ska hänsyn tas till det när ersättningen enligt ovan bestäms, om åtagandet är sådant att det skäligen bör godtas av den som är ersättningsberättigande (4 kap. 1 § expropriationslagen).
Exproprieras en fastighet som är belastad med nyttjanderätt eller servitutsrätt (det vill säga att du istället hyr en fastighet eller en del av en fastighet), ska man vi bestämmande av fastighetens värde enligt ovan inte ta hänsyn till eventuella förbättringar som du har gjort om det inte varit något som du varit skyldig att göra.
Expropriationslagen ersättning
Vi gick ovan igenom vad expropriationslagens 4:e kapitel reglerar och nämnde att ersättningen ska bestämmas utifrån marknadsvärdet. Med marknadsvärde förstås det pris fastigheten skulle säljas för på den allmänna marknaden. Vid uppskattning av marknadsvärdet ska man inte ta hänsyn till sådana värdepåverkande effekter som kan föranledas av expropriationen i sig. De vanligaste sätten att bestämma marknadsvärdet är ortsprismetoden, avkastningsmetoden och produktionskostnads- metoden. Vi ska nedan gå igenom lite kort vad de olika metoderna innebär. I första hand ska man försöka få fram material som medför att man kan använda den så kallade ortsprismetoden. Den går ut på att man gör en analys av köp på den fria marknaden. I andra hand används istället någon av de andra metoderna. Avkastningsmetoden innebär att man gör en beräkning av värdet med utgångspunkt i expropriationsobjektets sannolika framtida avkastning. Produktionskostnadsmetoden innebär istället att man gör dels en beräkning av återanskaffningskostnaden för ett objekt av motsvarande art, dels en nedräkning härav med hänsyn till värdeminskning på grund av ålder och bruk.
Vid expropriation av en del av en fastighet utgår som nämnts ovan även en så kallad intrångsersättning. Det innebär att man får ersättning för differensen mellan fastighetens marknadsvärde före och efter expropriationen.
Att tänka på
Har du fler funderingar när det kommer till expropriation eller vill ha hjälp att överklaga en ansökan rekommenderar vi dig att ta kontakt med oss på Vasa Advokatbyrå. Tveka inte att höra av dig!
Läsvärt:
Författad av: Jenny Thalin