För de allra flesta är bostadsköpet den största affären man gör i livet. Många upplever att det är svårt att veta vad man ska tänka på när man köper lägenhet, inte minst med hänsyn till att det ofta rör sig om väldigt mycket pengar. Det finns många fördelar med att välja en nyproducerad lägenhet, men det finns också särskilda problem som kan uppstå i samband med nyproduktion. Vi går igenom några vanliga fallgropar och funderingar.
Vad är en bostadsrätt?
Till att börja med är det viktigt att förstå vad det egentligen är man köper när man köper en bostadsrätt. Som bostadsrättshavare äger man inte sin lägenhet på samma sätt som en husägare äger sitt hus. Man kan säga att ”ägandet” av bostadsrätten består av två delar:
- medlemskap i en bostadsrättsförening, och
- rätten att bo i en viss lägenhet.
Det är bostadsrättsföreningen, det vill säga alla medlemmar tillsammans, som äger huset och alla lägenheter i det. Varje bostadsrättshavare är alltså medlem i föreningen och äger därför indirekt en andel i huset. Varje bostadsrättshavare har också rätten att använda just sin lägenhet. Man har förstås ingen rätt till de andra bostadsrättshavarnas lägenheter.
För att förstå vad som är så speciellt med bostadsrättsformen kan man jämföra med att äga ett hus. Då finns ingen förening som ägandet går genom utan det är husägaren personligen som äger huset. Jämfört med bostadsrätt innebär det större frihet men också större ansvar.
Förhandsavtal – går det att hoppa av?
Vid försäljning av nyproducerade lägenheter är det vanligt att olika avtal ingås lång tid före det att köparen faktiskt ska flytta in i sin nya bostadsrätt. Under den tiden kan det hända att man som köpare av olika anledningar ångrar sig och inte längre vill ha lägenheten. Förutsättningarna att ta sig ur avtalet kan se olika ut beroende på vilket skede i processen man befinner sig i.
Vissa byggföretag använder sig av så kallade bokningsavtal eller reservationsavtal. Avtalen går ut på att köparen mot en avgift ”reserverar” en viss lägenhet och därigenom hindrar andra potentiella köpare från att köpa just den lägenheten. Sådana avtal innebär normalt sett inte att man som köpare är bunden till att faktiskt köpa lägenheten. Däremot är risken stor att man inte får tillbaka den betalda avgiften om man ångrar sig.
De allra flesta byggföretag använder sig av så kallade förhandsavtal. För att ett förhandsavtal ska vara giltigt krävs enligt lag att det innehåller åtminstone följande information: parternas namn, vilken lägenhet avtalet avser, beräknad tidpunkt för upplåtelse av bostadsrätten, beräknad avgift och eventuellt förskottsbelopp som ska betalas. Förhandsavtal är bindande för både köparen och byggföretaget. Det innebär dels att byggföretaget måste sälja till just den köparen, dels att köparen måste betala för lägenheten. För köparen finns det dock enligt bostadsrättslagen några undantag då det är möjligt att hoppa av förhandsavtalet. Det viktigaste undantaget är att köparen har rätt att frånträda avtalet om det visar sig att avgiften till föreningen blir väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet. Köparen kan också ha möjlighet att dra sig ur avtalet om den formella upplåtelsen av bostadsrätt blir försenad eller inte sker senast vid inflyttningen.
Om ingen av undantagsreglerna i bostadsrättslagen är tillämpliga är köparen alltså bunden av förhandsavtalet. Det är inte tillåtet att sälja vidare ett förhandsavtal till någon annan. Det är därför mycket viktigt att verkligen vara säker på att man vill köpa lägenheten innan man ingår ett förhandsavtal.
Hur fungerar bostadsrättsföreningen vid nyproduktion?
Ett viktigt moment vid nyproduktion av bostadsrätter är att bilda en bostadsrättsförening. Nu för tiden är det otroligt ovanligt att man som privatperson behöver vara delaktig i bildandet av föreningen. Istället brukar byggföretaget (till exempel JM, NCC eller Skanska) alternativt en stor bostadsorganisation (till exempel HSB eller Riksbyggen) bilda föreningen. Då är det ofta representanter från byggföretaget alternativt bostadsorganisationen som sitter i styrelsen.
I samband med den formella upplåtelsen av bostadsrätten blir du som bostadsrättshavare medlem i bostadsrättsföreningen. Medlemskap i föreningen är en nödvändig förutsättning för att kunna ha bostadsrätt. Det är inte vanligt att föreningen nekar medlemskap, men skulle det ske kan köparen ta saken vidare till Hyresnämnden.
När huset blivit klart och de nya bostadsrättshavarna flyttat in är det dags för de boende att ta över kontrollen över bostadsrättsföreningen. Det sker genom att välja ny styrelse på föreningens stämma. Föreningen fortsätter alltså att vara samma juridiska person, men de personer som ansvarar för föreningen byts ut. Vid stämman har medlemmarna också möjlighet att ändra stadgarna och göra andra förändringar för att anpassa föreningen efter sina gemensamma önskemål.
Stämma byggbolaget
När den förväntansfulla köparen flyttar in i sin nya bostadsrätt kan det ibland hända att fel och brister upptäcks. Det kan vara så att byggbolaget ansvarar för bristerna, till exempel om något inte har utförts på ett fackmässigt sätt. I så fall är det byggbolagets uppgift att avhjälpa bristerna eller betala ut ersättning.
En bostadsrättshavare kan normalt inte själv stämma byggbolaget, utan det är bostadsrättföreningen som ska göra det. Det beror på att bostadsrättshavaren inte har någon direkt avtalsrelation med byggbolaget. Bostadsrättshavaren har istället en avtalsrelation till föreningen, som i sin tur har ett avtal med byggbolaget om att bygga huset. Eftersom de boende är medlemmar i föreningen och har rösträtt på stämman kan man vara med och påverka och se till att föreningen inleder en rättsprocess mot byggbolaget. Om bostadsrättsföreningen hamnar i en sådan tvist med byggbolaget bör föreningen anlita juridisk hjälp för att reda ut ansvarsförhållandena och maximera sina chanser till framgång i domstolen.
(MR)