Jurist inom dolda fel – Tre kriterier för dolt fel

Vid fastighetsköp kan fel i fastigheten visa sig först efter tillträdet – fel som varken köpare eller säljare kände till vid överlåtelsen. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken kan ett fel vara konkret (fastigheten avviker från vad som avtalats) eller abstrakt (fastigheten är i sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta). För att ett fel ska klassificeras som dolt krävs att tre specifika kriterier är uppfyllda. Den här artikeln redogör för dessa kriterier, för köparens undersökningsplikt och för vad som gäller vid reklamation och säljarens ansvar för felaktiga uppgifter.

Tre kriterier för att det ska röra sig om dolda fel

Felet går inte att upptäcka

Det första kriteriet är att felet inte ska ha kunnat upptäckas vid en omsorgsfull undersökning. Att anlita en certifierad besiktningsman är klokt, men det uppfyller inte undersökningsplikten fullt ut om besiktningen pekar på risker. Flaggar besiktningsmannen för exempelvis misstänkt fukt eller konstruktionsbrister är du som köpare skyldig att följa upp med en fördjupad undersökning – till exempel en fuktsakkunnig eller en konstruktionsgenomgång. Låter du bli, och felet sedan bekräftas, kommer det inte anses som dolt: du hade redan anledning att misstänka dess förekomst.

Gäller ej förväntade fel

Det andra kriteriet innebär att fel som en köpare rimligen borde räkna med – med hänsyn till fastighetens ålder, skick eller konstruktion – inte kvalificerar som dolda fel, även om de är svåra att se vid en ytlig besiktning. Högsta domstolen slog 2010 fast en tydlig huvudregel: om fastighetens konstruktion följde gällande byggnorm vid uppförandet, är eventuella konstruktionsbrister något köparen får acceptera. Undantag gjordes däremot i ett HD-fall från 1997 rörande ett nybyggt hus med mögel- och fuktskador – trots att konstruktionen mötte dåtidens norm ansågs köparna inte behöva förvänta sig sådana fel i en nyproduktion.

Måste påverka marknadsvärdet

Det tredje kriteriet är att felet ska ha en faktisk värdepåverkan på fastigheten. Även ett dolt och svårupptäckt fel ger i regel inte rätt till ersättning om marknadsvärdet är opåverkat. Regeln hänger samman med systematiken i 4 kap. 19 § jordabalken: påföljder som prisavdrag är konstruerade för att kompensera just den värdeminskning som felet medför.

Felaktiga uppgifter från säljaren

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt enligt jordabalken, men uppgifter som lämnas måste vara korrekta. Väljer säljaren frivilligt att berätta om ett fel friskriver denne sig i princip från ansvar för just det felet – köparen anses ha tagit det i beaktande vid prissättningen. Observera dock att säljarens muntliga försäkringar inte ersätter din undersökningsplikt: förlitar du dig enbart på säljarens ord utan att själv kontrollera fastigheten riskerar du att förlora rätten att åberopa fel du borde ha hittat.

Reklamation och preskription

Enligt 4 kap. 19 b § jordabalken ska reklamation ske inom skälig tid från det att felet upptäcktes. Väntar du för länge riskerar du att förlora rätten att göra felet gällande. I reklamationen bör du tydligt ange vilket fel du avser och vilken påföljd du kräver – prisavdrag, skadestånd eller, om felet är av väsentlig betydelse, hävning av köpet. Vid svikligt förfarande från säljarens sida kan hävning ske även efter ett år från tillträdesdagen. Den allmänna preskriptionstiden är tio år från tillträdet, och samtliga anspråk måste framställas inom denna ram.

Att tänka på innan du kontaktar en jurist om dolt fel

Bedömningen av om ett fel är dolt kräver en samlad analys av fastighetens skick, köpehandlingarna och omständigheterna vid besiktningen. Vasa advokatbyrå handlägger fastighetstvister löpande och kan hjälpa dig bedöma om du har ett befogat krav och hur du bäst går vidare.

Anlita oss för:

Allmän rådgivning

• Undvik att gå miste om dina möjligheter att göra gällande fel i fastighet.
• Undersök möjligheterna för att kunna hävda dolda fel.
• Utredning om det är ett dolt fel.

Tvistelösning

• Få en juridisk bedömning av ditt ärende utifrån lag och gällande rättsläge.
• Minimera risken att själv stå för ombudskostnader med mera kring din tvist.
• Maximera dina chanser att få rätt i ditt ärende angående dolda fel i fastighet.
• Bevaka dina rättigheter. T.ex. se till att du gör gällande ditt anspråk om dolda fel i fastighet i rätt tid.
• Slipp lägga tid och energi på att själv göra gällande dina anspråk.

Kontakta oss för ett kostnadsfritt inledande samtal eller boka ett möte med en av våra fastighetsjurister.

Vi ser fram emot att höra från dig.

Författad av: Alexander Isehag