När du köper en fastighet så kan du senare märka fel i fastigheten. Vissa av sådana fel anses som dolda. Ett konkret fel är när skicket inte stämmer överens med avtalet. Ett abstrakt fel är när fastigheten har en brist som man inte ska behöva förvänta sig. För att det ska vara ett fel så måste det vara väsentligt. I den här artikeln kommer redogöras vad som anses som dolda fel, och de tre kriterier som ska uppnås för att det ska vara ett dolt fel. Vidare kommer också redogöras för vilka krav som ställs på dig som köpare att undersöka fastigheten innan köp. Det redogörs även för vad säljaren har för ansvar vid felaktiga uppgifter, samt vad som gäller för att reklamera sådana fel. Vidare kommer också redogöras för vilka krav som ställs på dig som köpare för att undersöka fastigheten innan köp, dvs ”undersökningsplikten”.
Tre kriterier för att det ska röra sig om dolda fel
Felet går inte att upptäcka
Det första kriteriet för att det ska röra sig om dolt fel är att det inte ska vara ett fel som går att upptäcka. Att låta någon som arbetar med att utföra besiktningar kan vara klokt, och dessa sakkunniga kallas besiktningsmän. Den plikten du har att undersöka fastigheten innan köp uppnås inte helt bara för att du anlitat en sådan att kontrollera fastigheten. Ofta så kan det vara så att besiktningsmannen inte direkt upptäcker fel utan ser tecken för att det finns risker för att det kan finnas fel. Då måste du själv låta undersöka saken närmare och se till att felen som besiktningsmannen misstänker inte finns. För är det så att du inte undersökt saken och de felen som besiktningsmannen misstänkte upptäcks av dig, så kommer de inte anses som dolda fel. Det eftersom du haft misstanke om förekomsten av felen.
Gäller ej förväntade fel
Andra kriteriet är att det inte får röra sig om ett fel som man kan förvänta sig, exempelvis med tanke på hur gammal fastigheten är, eller med tanke på dess skick eller konstruktion. Då anses det inte heller som dolda fel, även fast de är svåra att upptäckta. 2010 kom ett fall som fastställde en huvudregel som ska gälla för bristfällig konstruktion. Där konstaterade Högsta domstolen att om fastighetens skick följt normen för byggande när den byggdes så är det bristfälliga skicket något som köparna får förvänta sig. Undantaget från denna huvudregel gäller ett fall från 1997. På fastigheten hade det uppkommit mögel – och fuktskador, men konstruktionen var då i enlighet med den då gällande byggnormen. Där kom Högsta domstolen fram till att huset var nybyggt och därför borde inte köparna förvänta sig fel i konstruktionen.
Måste påverka marknadsvärdet
Tredje kriteriet är att felet ska vara så pass allvarligt att fastigheten får ett annat marknadsvärde. Rör det sig visserligen om ett dolt fel men att det felet inte leder till att fastighetens värde minskar är det som regel svårt att åberopa felet. Det eftersom felansvar förutsätter att det finns en ”värdepåverkan” på fastigheten. Exempelvis ett prisavdrag (som utgör en av de primära felpåföljderna) syftar till att motsvara den värdepåverkan som felet medför.
Felaktiga uppgifter från säljaren
Säljaren kan bli ansvarig om denne har lämnat uppgifter som inte stämmer. Visserligen har säljaren ingen generell skyldighet att upplysa om fel, men det kan vara bra för säljaren själv eftersom de fel som säljaren berättat om, kommer denne inte kunna bli ersättningsskyldig för som huvudregel. Det eftersom säljaren på förhand upplyst köparen om förekomsten av dessa. Dock ska man inte bara lyssna på säljaren och inte själv kontrollera fastigheten, för då har man i lagens mening inte gjort en tillräcklig undersökning.
Reklamation, kontakta en jurist och prata dolt fel
Det ställs ett krav på att om du upptäcker ett fel så ska du klaga på felen inom en rimlig tid, med andra ord att du ska reklamera dessa. Reklameringen ska ske skyndsamt. Då ska du som köpare påtala felen och exempelvis meddela säljaren att du vill att en del av kostnaden för fastigheten ska dras av från priset. Är det så att säljaren lovat dig någonting gällande fastigheten, och det visar sig senare inte stämma, kan du även ha rätt att kräva säljaren på skadestånd. Skulle det bedömas som av väsentlig betydelse för dig så kan du få köpet att gå tillbaka, vilket också kallas att köpet hävs. Om säljaren till och med lurat dig kan du till och med ha rätt att få köpet att gå tillbaka även om det gått mer än ett år sen du fick tillträde till fastigheten. Från den dagen du får tillträde till din fastighet så gäller att du kan under de närmaste 10 åren göra gällande felen. Det är alltså den allmänna preskriptionstiden om 10 år som gäller.
Att tänka på innan du kontaktar en jurist om dolt fel
Nu har du fått en liten inblick om vad som anses som dolda fel. Att konstatera om det rör sig om ett dolt fel är juridiskt komplicerat, så vi rekommenderar att ni anlitar juridisk hjälp. Vasa advokatbyrå arbetar dagligen med fastighetsfrågor, så tveka inte att höra av dig om du behöver hjälp.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning
- Undvik att gå miste om dina möjligheter att göra gällande fel i fastighet.
- Undersök möjligheterna för att kunna hävda dolda fel.
- Utredning om det är ett dolt fel.
Tvistelösning
- Få en juridisk bedömning av ditt ärende utifrån lag och gällande rättsläge.
- Minimera risken att själv stå för ombudskostnader med mera kring din tvist.
- Maximera dina chanser att få rätt i ditt ärende angående dolda fel i fastighet.
- Bevaka dina rättigheter. T.ex. se till att du gör gällande ditt anspråk om dolda fel i fastighet i rätt tid.
- Slipp lägga tid och energi på att själv göra gällande dina anspråk.
Kontakta oss här för ett kostnadsfritt telefonsamtal eller boka ett möte med en av våra erfarna bostadsjurister.
Tveka inte att ta kontakt med oss!
Författad av: Alexander Isehag