En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening med det specifika syftet att äga fastigheter som upplåts till medlemmarna med bostadsrätt. Behovet av att stärka ekonomin kan uppstå av flera skäl – en planerad renovering, amortering av lån eller ett växande underhållsunderskott. I den här artikeln går vi igenom fem juridiska alternativ för hur en bostadsrättsförening kan förbättra sin ekonomi, samt vilka beslutsorgan som har befogenhet att vidta respektive åtgärd. Vasa advokatbyrå biträder såväl bostadsrättsföreningar som enskilda bostadsrättshavare i fastighets- och föreningsrättsliga frågor.
1. Höjning av årsavgiften
Årsavgiftshöjningen är den vanligaste och administrativt enklaste metoden. Styrelsen har enligt bostadsrättslagen (1991:614) ensam befogenhet att besluta om avgiftens storlek – något som inte kräver stämmans godkännande.
En alltför kraftig höjning kan dock få konsekvenser. Enligt 7 kap. 14 § bostadsrättslagen har en bostadsrättshavare rätt att frånträda sin bostadsrätt om avgiftshöjningen är väsentlig. Bostadsrätten återgår då till föreningen, som är skyldig att betala ett belopp motsvarande marknadsvärdet. Bedömningen av vad som är väsentligt görs utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.
2. Höjning av insatsen
En insatshöjning innebär att föreningens kapital stärks genom att medlemmarna betalar in ett engångsbelopp i proportion till sina andelar, i stället för att årsavgiften höjs löpande.
Till skillnad från årsavgiften är insatshöjning ett beslut som uteslutande tillkommer stämman enligt 9 kap. bostadsrättslagen. Styrelsen saknar befogenhet att fatta detta beslut på egen hand.
För att ett stämmobeslut om insatshöjning ska vara giltigt krävs antingen enhällighet bland samtliga bostadsrättshavare, eller att minst två tredjedelar röstar för och hyresnämnden godkänner beslutet. Hyresnämnden ska avslå ansökan om beslutet bedöms som otillbörligt mot någon enskild bostadsrättshavare.
De höga majoritetskraven fyller en viktig skyddsfunktion: en insatshöjning kan innebära betydande ekonomisk påfrestning för enskilda medlemmar som saknar möjlighet att finansiera sin andel.
3. Hyr ut lägenheter till lokalhyresgäster
Föreningen kan upplåta lägenheter eller lokaler till externa hyresgäster och därigenom skapa löpande hyresintäkter. Många föreningar väljer hyresgäster vars verksamhet tillför mervärde för de boende – exempelvis en restaurang, dagligvarubutik eller kafé i bottenvåningen. I bästa fall kan en sådan etablering, vid långvariga hyresförhållanden, även bidra positivt till bostadsrätternas marknadsvärde.
Lokalhyra medför rättsliga åtaganden som är viktiga att känna till. Hyresgästen erhåller som huvudregel ett indirekt besittningsskydd efter nio månader enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Det innebär att en uppsägning utan lagstadgad grund utlöser en ersättningsskyldighet som ofta uppgår till minst ett års hyra – ibland avsevärt mer.1
4. Bygg nya bostadsrätter
Föreningen kan uppföra nya lägenheter och upplåta dem med bostadsrätt. Genom att ingå förhandsavtal med presumtiva köpare kan föreningen redan under byggskedet erhålla förskott på insatserna, vilket underlättar finansieringen av projektet.
Alternativet är särskilt lönsamt för föreningar i attraktiva lägen. Det finns välkända exempel från storstäderna där föreningar finansierat omfattande renoveringar genom att uppföra taklägenheter med förhandsavtal – till priser som till och med möjliggjort en sänkning av befintliga bostadsrättshavares årsavgifter.
5. Bygg om gemensamma utrymmen som inte används till bostadsrätter
Principen liknar nybyggnation, men utgångspunkten är befintliga outnyttjade ytor som vindar eller källare. Föreningen bör tidigt utreda om ombyggnationen kräver bygglov enligt plan- och bygglagen (2010:900), samt om åtgärden förutsätter stämmobeslut med kvalificerad majoritet.
Artikel författad av Charles He.
Anlita oss för:
Allmän rådgivning för en bostadsrättsförening att förbättra sin ekonomi
- Vi erbjuder professionell juridisk rådgivning i alla tänkbara bostadsrättsliga frågor
- Undvik att små problem blir till långdragna tvister genom att tidigt få juridisk hjälp
- Vi hjälper dig hitta den bästa lösningen efter föreningens behov och önskemål
Tvistlösning
- Vi biträder dig genom hela processen
- Vi hjälper dig att förhandla med motparten
1 Se även artikeln ”Uppsägning lokalhyresgäst för bostadsrättsförening”.